房企“去地產化”的發展期待

王玉光

眾多房企“去地產化”的更名、轉型過程，也是中國經濟結構調整的微觀折射。

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果不出意外，2016年中國將誕生3家年度銷售額超過3000億元的房地產企業，行業集中度創下歷史新高。與此同時，“更名潮”也在席卷整個房地產行業。

從K2改名石榴集團，到京投、恒大、雅居樂、遠洋地產等上市房企紛紛去掉舊名中的“地產”二字，與“大象”共舞的房企們正在轉向多元化業務布局。

“地產+金融”、“地產+科技”、“地產+服務”……經歷了高增速、高利潤的中國房企正在實施新一輪升級轉型。

在經濟新常態之下，依靠發展積累、破解發展難題，通過轉型升級實現創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，是每個行業都在思考的重要命題。而一直被“污名化”房地產業也站在了十字路口。

“大象”身邊的生存

據中國房地產TOP10研究組2015年發布的數據顯示，中國房地產百強企業當年銷售額增速達到19.4%，高于全國商品房銷售額的14.4%，市場份額則提高1.5個百分點至36.7%。而行業前10強企業銷售額接近百強企業銷售額的一半，占全國商品房銷售額的16.3%。

房企進入“大象”時代，資本橫行、財大氣粗，強者恒強。而眾多與“大象”共舞的中小房地產企業，只能在夾縫中生存，步履愈發艱難。

融創中國董事會主席孫宏斌早在幾年前就發現，在北上廣深一線城市拿地的房地產企業，“始終就是那么幾家”。

同時，眾多中小房企黯然離場。據全聯房地產商會副會長、山水文園投資集團董事局主席李轍預測，未來十年中國最多只能剩下1000家房地產公司。而根據國家統計局2012年數據，地產黃金十年鼎盛時期，中國房企數量曾一度接近9萬家。

近年來，伴隨房價地價飆升、限購限貸調控周期性震蕩，大多數中小型項目公司、小微型皮包公司銷聲匿跡。除了“大象”愈加強壯，則是創新型公司率先突圍，引領行業進行轉型探索。

一個例子是在“大象”云集的北京，曾有一家叫做華美地產的代理銷售公司。企業老板出身“北漂”，2001年前后在方莊等地發街頭小廣告、替開發商賣樓起家。彼時，它還不是真正意義上的房地產企業。

及至2007年，當街頭廣告成為常見推廣模式的時候，早已完成原始積累的華美地產拒絕了高盛等國際知名投行包裝其上市的誘惑，進軍房地產開發。

這家總習慣用K2、V7等英文字母加阿拉伯數字給項目命名的公司，很快就在房地產營銷方面顯現出了專長：低價拿地、快速開發、降價銷售。憑此稔熟于胸的快周轉套路，該公司從名不見經傳迅速打入北京樓市銷售前五名，讓京城同行記住了神秘的公司名字——K2地產。

如今K2地產資產規模已超400億元，且2015年已完成150億元年度銷售額，但在眾多房企“大象”面前，它經常被“蔑視”。

2016年9月，K2地產曾在南京市場拍地。雖然10塊地交了70億元保證金，但無一收獲。

就在這場土地拍賣會結束后的第三天，以限購限貸為主基調的“9.30房地產調控”新政就悄然而至，全國20余座房地產市場過熱城市齊刷刷亮起了紅燈。

在K2地產公司總裁桑春華看來，當一二線城市房地產市場面粉貴過面包、調控周期性出現的時候，傳統的拿地、蓋房、賣樓的開發模式已經難以為繼，尤其是對于日漸被邊緣化的中小型房企而言，“轉型”似乎已成別無選擇的選擇。

轉型期待

11月1日，K2地產召開品牌煥新發布會，公司正式更名為石榴集團。同時宣布公司業務由原有單一的地產業務擴展至“科技+金融+地產”三大板塊，并通過跨界開展創新型業務。

據桑春華介紹，這種轉型的原因是他一直堅信，在資產泡沫大背景下，“創業和股權投資是唯一能夠跑贏時代的兩個通道”。

目前，石榴集團在科技和金融板塊已初步完成布局：集團旗下竹?？萍家詣撔?、創業服務為基礎，先后運營了Foundry Club（中美合作跨境加速平臺）、中以跨境眾創空間等科技孵化項目，并在硅谷、波士頓和慕尼黑等科技發達城市建立了海外創新中心；集團旗下的沃克邦基金則陸續投資了包括互聯網、智能硬件、3D打印、動力電池、先進制造、醫療健康、南極磷蝦捕撈、海洋工程等領域50多家高科技企業。

就在石榴集團更名不久前，京投、恒大、雅居樂、遠洋地產等多家上市房企亦紛紛進入“更名季”，頗為默契地淡去舊名中的“地產”二字，轉型向多元化業務布局。

此前亦有報道稱，A股136家房企中已有15家房企停牌籌劃重大事項，部分房企公布的重大事項預案顯示，多數均為轉型事宜。

眾多房企“去地產化”的更名、轉型過程，也是中國經濟結構調整的微觀折射。在中國舊有的發展模式中，房地產綁架經濟久遭詬病。

在不少人看來，房地產是一個巨大的吸金池，吸干了實體經濟的血液、造成產業空心化；房地產助長了國民的投機心態，腐蝕了企業家精神，如此等等。這個曾經被視為中國經濟支柱、拉動上下游50余個相關產業的火車頭，現在卻被不少人視為中國經濟結構調整、發展方式轉換的包袱和阻力。

事實上，在經濟穩增長的基調下，房地產業仍將是國民經濟支柱產業，將在推動經濟增長與轉型升級中繼續發揮重要作用。

從目前房地產行業對GDP貢獻角度來看，房地產開發投資占GDP比例近15%，對國民經濟直接貢獻較大。且房地產業衍生的增值服務發展空間較大，行業轉型將為經濟發展提供新的增長點。房地產行業變化也將深度影響建筑、建材、裝修等上下游產業發展，間接對整體經濟發展帶來更大帶動。

同時，“十三五”期間，預計我國城鎮化率年均提高0.85個百分點、累計新增城鎮人口8700萬人。而2016-2020年間，住宅拆遷改造需求也將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。這樣，未來房地產市場的主體需求規模仍然較大，它仍然是影響巨大的關鍵行業。

另一個不可否認的一個事實是，在經歷了10余年爆發式黃金增長期后，中國房地產企業手中積聚了大量的資金財富。但是如何將這筆沉淀的房地產財富轉化為反哺社會生產力的財富，進而也實現創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念？這既是眾多房企的轉型課題，也是整個國家的改革課題。

眾多“石榴君”的去房地產化試驗，或許可資宏觀鏡鑒。