AVB：出租公寓公司憑什么擴張（四）

杜麗虹

隨著經濟環境的變換，AVB的融資成本、收購項目的資本化率和自主開發項目的首年回報率也都隨之發生了較大的波動，而這種波動變化就決定了不同時期的發展策略。

2008-2010年，危機期間，憑借前期積累的高租金回報維持正現金流和投資評級

綜上，在2004-2007年的繁榮期，由于資本化率（收購當年的凈租金回報率）已低于融資成本，所以，AVB在物業交易市場上明智的選擇成為凈賣出方，僅以自有資金買入了3個社區，同時賣出了自有的16個社區;但在資本市場的熱力追捧下，公司加大了自主開發的投資力度，期內購入了51幅土地，使2007年年底的在建項目達到21個，待建項目達到48個，在建及待建項目的計劃投資總額達到60多億美元，已接近當時公司的投入資本總額。而上述項目的預期回報率雖然仍較收購市場的資本化率高出150個基點，但與融資成本的差距已縮小到150個基點以內，大規模的在建活動已失去了安全邊際的支撐。

2008年，次貸危機開始從住宅市場蔓延到商用物業市場，失業率的上升使出租公寓的經營壓力增大，2009年，AVB可比物業的出租率從上年的96.2%下降到95.6%，可比物業的租金水平也出現了3.1%的負增長，導致當年可比物業的凈經營收益同比下滑了7.1%;2010年，可比物業的租金進一步降低1.3%，凈經營收益則在2009年的基礎上又下降了2.8%，全部物業組合的平均租金則從2008年的1921美元/月·套下降到2010年的1823美元/月·套，降幅達到5.1%。

結果，雖然公司整體的營業收入由于物業總數的……