北京二手房波動探因

今年3月，北京市二手房成交量超3萬套，達到36個月以來的新高，但隨后市場連續3個月出現降溫，成交量逐月下降，價格漲幅也有所收窄，引起了多方面的注意。那么，如何看待當前市場出現的波動，有哪些問題值得關注？

交易規模環比回落

但高于常態水平

從交易規模看，6月單月二手房成交量環比大降，但1.3萬套的單月成交規模仍明顯高于限購以來的常態水平。自2014年“9·30”至今，北京市房地產市場經歷了“市場回暖，交易量波動式上行至近年新高，之后沖高回落”的過程，其中二手房成交量于2016年3月達到3萬套，同比增長174%，創36個月以來的新高，也是2010年以來的次高水平。隨后成交量出現回調，4月以來環比降幅分別達到18%、10%、42%，成交量最終降至2016年6月1.3萬套，是2015年“3·30”以來的最低單月成交量。

從2011年限購以來的近6年的成交情況判斷，二手房月均1萬套應該是較為理想的常態化水平，對稅收、就業以及關聯行業都能起到較為理想的支撐作用。因此，6月單月的1.3萬的成交量，雖然環比降幅較大，但仍高于限購以來二手住房的常態化水平，市場雖由熱轉溫，但遠未到達冷的程度。

此外，近期北京市新建及二手住宅價格雖也出現了較快的上升，但上升幅度總體小于滬、深。6月份70個大中城市住宅價格指數顯示，北京市新建住宅價格同比上升20.3%，上升幅度低于深圳的46.7%和上海的27.7%；二手住宅價格同比上升33.4%，上升幅度低于深圳的38.5%，略高于上海的30.5%。

需求提前透支

市場面臨自我調節

在“降門檻、寬信貸、降稅負”等寬松政策組合的密集刺激下，本輪購房需求釋放具有快速、集中、提前性特征，而需求提前透支是交易量下降的主因。

2014年“9·30”以來，中央和地方出臺了一系列房地產寬松政策，主要涉及降低門檻類，包括“3·30”、“9·30”中的對于二套房認定的放松、首套及二套首付的下降等政策條文都有助于集中釋放一批需求；信貸寬松類政策，這期間經歷了5次降息4次降準之后，包括住房公積金利率、商貸利率都持續下調，降低了消費者潛在的支付強度；降稅負類政策，包括“3·30”中的關于二手房免征營業稅年限“5改2”，“2·19”降低契稅等都屬于這類政策。

在這些政策綜合作用下，以“以舊換新、以小換大、以遠換近”為特征的二套、改善性需求加速進入市場，帶動二手住房成交量以及成交價格快速上漲。同時，2011年限購以來首批取得購房資格人群開始進入市場，次置業規模也有所擴張。以上這些需求由于受壓抑時間較長，因此釋放具有一定密集性特征，如2015年“3·30”至2016年3月底一年間二手房交易量就達到22.7萬套，接近2013和2014兩年成交量總和的24萬套；2016年1-6月累計二手房成交量達到12.9萬套，已經超過2014年全年的成交規模。

如此大的成交量在如此短的時間內釋放必然對后市形成透支，這也是4月以來成交量環比出現三連降的主因。此外，在通州商住房限購等因素的刺激下，近期商住市場活躍，客觀上對二手房市場起到一定的替代作用。因此，當前的二手房交易規模的環比下降是市場機制主導下的自我調節，并不意味著市場已經完全開啟下行走勢。

潛在供給水平下降

供需矛盾有所加劇

房地產市場供需緊張的局面仍較為嚴峻，且潛在供應水平有所下降，不利于未來房地產市場的穩定，但從年內看，供需緊張態勢對宏觀面影響有限。潛在供應水平下降主要表現在三個方面：

一是土地供應規模下降明顯。由于新房供應對未來房價預期形成等起到非常重要的因素，因此有必要保持經營性土地供應穩定。但從前5月情況看，北京地區僅完成11宗經營性用地出讓，遠低于去年同期的27宗和2014年同期的50宗。經營性土地供應逐年萎縮，且萎縮規模過大，對穩定市場特別是房價預期極為不利。

二是新建商品住宅潛在供給規模持續下降。商品住宅施工面積已經同比連降20個月；商品住宅新開工面積在近23個月中21個月呈現了同比下降。以上兩項指標均顯示新建商品住宅潛在供給能力持續下降。

三是二手房供應潛力仍有釋放空間。當前，北京市已經進入到存量房時代，二手住宅交易量占比達八成以上，二手住房的潛在供給能力成為穩定供需的關鍵。從當前二手房市場交易情況看，目前北京市存量房規模至少在600萬套以上，以6月1.3萬套交易量為例，換手率僅為2.1%，而發達國家換手率一般達到5%至6%左右。

盡管供需矛盾仍將長期困擾北京市房地產市場，但從年內走勢看，上半年已累積的二手房交易規模已經超過近幾年年平均交易量，下半年月均交易量雖有所下降，但從全年交易量仍有望達到2010年以來的最高。因此，近期二手房交易規模的環比下降對年內房地產市場影響有限。

公租、商住等部分領域

有待規范

通過本輪市場由回暖到降溫的考驗，北京市房地產市場健康度明顯好于其他一線城市，北京市房地產市場在一線城市中相對穩定，房價的漲幅低于滬深。取得這樣的成績一是政策環境穩定，既沒有像廣州等城市放松限購政策，也沒有像滬深等城市在住宅價格暴漲的壓力下抬高門檻、收緊信貸，始終堅持最嚴限購的政策基調不變，住宅市場投資投機性需求基本擠出，除執行中央有關政策以外，單獨制定的針對樓市的刺激性或者抑制性政策很少。

二是三級住房模式得到逐步完善，特別是面向中低收入群體的產權型自住型商品住房、兩限房、經適房，以及配租型公租房等產品的供應規模、價格保持穩定，起到了穩定預期、分流需求、支持自住的效果。而中高收入群體的改善型需求也在市場中得到充分釋放，交易價格雖然顯著上升，但也屬于市場供需調節的正常結果。總的來說，堅持最嚴限購政策基調的北京市房地產市場保持了良好的健康度，政府、市場責任界定清晰，不同收入群體需求均可通過不同的渠道滿足住房需求。

但也要注意到，部分領域有待規范。如公租房流轉機制的建立和完善。我們知道，即便嚴格堅持限購，供需矛盾仍將長期困擾北京房地產市場，而公租房將成為緩解供需壓力、實現中低收入群體居住保障的一個關鍵因素。當前公租房已形成20萬套的建設規模，其中10萬套實現配租，若未來能夠保持10%的流轉率，每年就可分流2萬套左右的首次置業需求，這相當于正常年份二手房年成交量的20%左右，無疑將大大緩解房地產市場供需壓力。

還有就是規范商住房市場，由于這類住房未在全市范圍內限購（除通州），所以存在投機性需求，客觀上起到推高周邊住宅價格的作用。這類住宅存量規模也十分可觀，目前至少達到10萬套，它的社會治安、生活服務、子女上學、防火防盜等各類社會問題就必然成為區縣政府的壓力。

同時，應該注意維護和支持自住、改善型需求，在進一步降低交易環節的稅費，緩解購房群體壓力的同時實現對關聯市場的帶動。再有，隨著二孩政策的全面鋪開，以及私人財富的不斷集聚，原有的7090政策已經不適應城市發展，應該考慮對土地出讓結構做出相應調整，在一些區域鼓勵開發商增加大戶型、高端產品，以適應不斷變化的家庭人口結構和財富水平增長需求。

（作者單位：北京市經濟信息中心經濟研究部）