調控力度大，房價上漲預期或將逆轉

易憲容

國慶黃金周成了樓市調控周。七天里十多個城市先后發布了樓市調控政策，以此來遏制瘋狂上漲的房價。截至10月15日，實行調控城市已經有22個，涵蓋一線、二線、三線城市。

房地產調控政策密集出臺后，在市場上產生了立竿見影的效果，這些城市住房銷售面積全面下降，因為限購限貸政策立即讓住房的投資炒作退出市場。一些城市的二套首付款提高，如南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，從而擋住了一大批炒房者；南京、蘇州、深圳對成年單身人士（含離異）限購，堵住了此前“假離婚”漏洞；添加社保、個稅的繳納和只能購買一套的要求，限制不少外地投資者進入市場。同時，對市場各種首付貸及眾籌投資嚴格整頓，也讓許多住房投機炒作者高融資杠桿立即去除。

房價太瘋狂，原因為哪般？

多地之所以紛紛出手調控樓市，是緣于房價上漲得實在太離譜。據國家統計局披露的數據，8月份監測的70個大中城市中，房價上漲的城市數量超過9成，深圳、廈門、鄭州等多個城市房價同比上漲竟達40%以上。

房價飆升，使得各城市房價收入比出現了大幅增長。據相關數據，這一指標深圳是全球最高，北京、上海、廣州等均超過20甚至30。房價收入比就是房屋總價與居民家庭年收入的比值，其指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。

這些現象表明，部分城市的房地產市場價格在以非理性的速度狂奔。房價瘋狂上漲，導致一個又一個的怪象在樓市“誕生”：上海的假離婚潮，杭州及鄭州住房搶購潮，不少城市土地拍賣的地王潮，銀行信貸資金流入房地產市場潮，上市公司賣房保殼等。這就如同2015年上半年中國股市，當5-6月份股市瘋狂上漲時，各種資金大量涌入，就當時的股市指數上漲來說，沒有最高，只有更高。

房價上漲的核心是各類投資者都涌入房地產。從不少樓盤打出的廣告就知道，市場投資熱情已經火到什么程度，看看這些廣告詞：“購買新房，就是購買原始股”“沒有哪個投資者會用自己的錢來購買住房”“錯過了當前購買住房機會，一生只能遠離財富”等等。

對于部分城市房價瘋狂上漲，有人認為是央行發行的貨幣太多的結果，因為2016年8月末，廣義貨幣（M2）余額151.10萬億元，同比增長11.4%，“錢多了，都往樓市跑，所以房價瘋狂上漲。”但實際并非如此，當前貨幣的創造并非是央行發行的結果，而是國內居民及企業涌入房地產市場，大量地借住房按揭貸款的結果。今年1-8月個人住房按揭貸款月均5000億左右，央行8月份金融統計數據報告顯示，個人住房貸款增長5286億元，占比55.72%，成為信貸增長主力。所以當前M2的快速增長主要根源在于2014年“930”和2015年“330”住房按揭貸款新政。

也有人認為，房價瘋漲在于住房市場供求失衡，要解決當前問題，就得要求房價上漲過快的城市增加更多的土地供給，生產更多的住房。但實際上，作為一個以投資投機為主導的住房市場，住房已經完全成為投資工具，或投資品，而投資品的供求關系可以是零到無窮大。如果房價在上漲，而且金融市場條件又十分有利投機炒作者，比如利率低、首付低、貸款獲得容易等，這時房價上漲預期會不斷地得以強化，從而住房投機炒作者會涌入市場，這時住房需求可以是無窮大。這種情況下，住房供給增加再多也無濟于事。

還有一種觀點，此輪部分城市房價上漲之主因，與相對寬松的貨幣環境，與當前住房按揭貸款的利率及首付比例為歷史上最低，以及居民獲得按揭貸款變成歷史上最為容易；與存在廣泛的非正規融資工具，讓不少投資者連首付都可通過不同的融資工具獲得；與沒有及時通過合適的住房稅收政策及信貸政策收緊來遏制房地產的過度炒作等等這些因素不無關系。大量的投資者及企業借助優惠的信貸條件、住房稅收政策，涌入房地產市場，房價在這種情況下快速推高，甚至走向瘋狂。而房價的瘋狂上漲又更會激勵資金涌向房地產市場！

房價的瘋狂，會造成一系列嚴重的后果。比如，讓中國銀行體系及金融市場的風險越來越高，現在國內銀行認為住房按揭貸款是優質資產，是建立在房價永遠上漲而不會下跌的前提下的。目前金融業對房地產的依賴程度加深，一旦房地產出現價格崩盤，大批超過自身還貸能力的人或將會出現棄貸，銀行抵押物貶值，以及金融機構持有的相關資產估值下跌，這會對金融體系的穩定性帶來沖擊。

與此同時，房地產市場價格的非理性上漲，不僅會嚴重影響居民的收入分配，使社會財富越來越向少數人聚集，也會嚴重擠出絕大多數居民用于消費的可支配收入，這就造成了絕大多數居民嚴重的消費擠出效應，中國經濟最為重要部分就會失去活力。

調控再升級，未來如何走？

各城市的房地產調控政策密集出臺之后，不少人認為這些調控政策沒有規定時限，如果對房地產市場打擊太大，甚至于直接沖擊金融市場及實體經濟，那么這些調控政策又會像之前一樣，陸續取消，所以一兩年內房地產市場觀望的氣氛會十分濃烈。那么，如果真的出現這種情況，房地產投機炒作者又會找到化解當前限購限貸政策的辦法。

然而，調控再度升級。有媒體報道稱，10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。報道稱，監管部門將加強對金融機構住房金融業務的監督檢查，加強對銀行自律機制的指導，加強宏觀審慎評估（MPA）的約束等，以約束商業銀行的信貸投放至樓市。

10月14日下午，住建部召開規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序電視電話會議，就進一步整頓規范房地產市場秩序工作進行部署。

房價已持續上漲18個月，今年上半年更稱得上瘋狂，一個又一個的地王在不少城市出現，一天一個價格不再是新聞。脫韁的野馬必須套上轡頭，在各地調控政策出臺后，央行、住建部又出重拳。

對于投機炒作者而言，對房地產市場最為擔心的事情會有兩個方面。一個方面就是現有的20%房地產交易所得稅各城市會堅決執行；新的遏制房地產投機炒作的稅收政策再出臺。對于前者比較容易做，各個城市地方政府重新強調就可以執行，但多個城市沒有對此動手。對于后者還需要一定時間，遠水解不了近渴。所以，對這個方面擔心不是很嚴重。

另一個方面就是住房市場的融資及信貸全面收緊。10月6日，周小川行長在20 國集團財長和央行行長會議上就表示：近期中國部分城市房價上漲較快；中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

信貸可以說是樓市的“命根子”，信貸政策的走勢會直接決定樓市走勢、房價走勢。這一輪房地產市場價格瘋狂上漲以來，政府對房地產市場調控一直采取“因城施策”思路，一直不想動用統一的銀行信貸政策。但是，政府發現再不動用統一的信貸政策，還是讓國內銀行信貸涌入房地產市場，那么房地產市場瘋狂是難以從根本上遏制的，是不會停止的。即使各城市的調控政策，比如讓首付比例全面上升，杠桿收緊，但這只能對這些出臺嚴厲政策的城市產生作用，整個銀行的資金會流出這些城市，流入其它首付比例上升不大的城市，并讓這些城市的房地產市場價格炒得瘋狂。如果這種情況出現，那么房地產市場的風險及銀行風險會更高。

所以，有必要對住房按揭貸款信貸政策全面收緊。這種收緊不僅在于全國性收緊住房按揭貸款的首付比例，也可能讓各商業銀行收緊住房按揭的優惠貸款利率，并對住房按揭貸款申請人的收入水平的實質性審查，甚至對于信用條件不是太好的貸款者讓貸款利率全面上升等。如果要求國內商業銀行全面收緊住房按揭貸款信貸政策，那對當前部分城市的房地產市場瘋狂現象將會起到重要的遏制作用。特別是，對于那些高杠桿涌入住房市場投機炒作者來說，更是會影響巨大。因為，住房按揭貸款收緊，將可能改變整個國內住房市場價格上漲預期。對于一個以投資投機為主導的住房市場來說，市場預期的逆轉對房地產市場價格將產生巨大的影響。可以說，央行已經向房地產市場發出了明確的信號。