基于SAP的房地產項目全過程成本管理研究

張巖 王凱 杜忠勛（都城偉業集團有限公司，北京 100020）

基于SAP的房地產項目全過程成本管理研究

張巖 王凱 杜忠勛
（都城偉業集團有限公司，北京 100020）

隨著房地產價格調控力度的不斷增強，如何從項目管理角度實現全面、全過程、全員的降耗增效，推動房地產企業向集約化管理轉變，有效地控制工程建設成本，是當前房地產企業實現企業資產保值增值的重要課題。魯能集團房地產項目成本管理堅持目標控制、全面控制、事前控制和動態控制的原則，建立了分工負責、有機協調、科學合理的全過程成本管理系統，實現全員、全過程、全方位的成本過程控制與動態管理。

全過程成本管理 成本科目 目標成本 合約規劃 工程預結算

1　引言

房地產是資本密集型行業，具有資金量大、施工期長、風險大、產業關聯性強、分工繁瑣、市場變動因素大等特點，與資本市場的關系緊密。當前，在政府緊縮市場資金，大力整頓市場的背景下，只要拿地建房，即可獲利的開發模式已經不復存在，未來的房地產市場，企業除戰略規劃、品牌經營外，做好項目建設過程中的成本管理顯得尤為重要。

魯能集團布局全國、項目分散、點多面廣，項目公司與集團總部之間存在大量的信息傳遞，及時、準確、全面的了解項目相關數據，可使決策層針對市場變化及時調整投資策略，同時對項目現場做出迅速反應。魯能集團基于SAP成熟企業管理模式，結合房地產項目管理特點和企業自身實際業務需求，建立了覆蓋項目前期、招標、進度、合同、物資、成本、安全、質量、竣工等全過程成本信息管理系統，實現了房地產項目全過程成本精細化、規范化管理。

2　項目全過程成本管理簡介

借助魯能集團專業的流程體系和項目管理經驗，在現有信息系統的基礎上，基于SAP成熟企業管理模式，建立了房地產全過程成本信息管理系統，首先，建立標準成本科目體系，實現成本規范化管理；其次，建立目標成本和合約規劃管理機制，實現成本精益化管理；第三，通過工程預結算管理，強化成本“三價”管理；第四，建立采購過程監控模式，加強項目動態成本管理。第五，通過項目成本結轉，實現成本的精確核算和綜合分析。

3　建立標準成本科目體系，實現成本規范化管理

標準成本科目體系主要包括兩方面內容：一是統一項目開發成本科目名稱，為后續成本分析奠定基礎；二是建立成本科目分級管理體系，滿足集團與項目公司不同層面管理需求，如房地產成本管理中一級科目包括開發成本、期間費用和稅金，其中開發成本細分為土地價款、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公用配套費、開發間接費和資本化利息7大類二級科目，土地獲得價款細分為土地價款、土地契約稅、契稅、土地拆遷補償費等三級科目，依次細化分級。

標準成本科目體系分級管理的主要功能包括：（1）建立成本實時監控體系。成本科目是目標成本測算和管理的基礎，是成本歸集的依據，是目標成本剛性控制的必要條件，是成本精細化管理的前提。當項目費用達到某一成本科目的預設閾值時，系統可實時監測，并發出預警信息及超出目標成本則終止其費用發生；（2）實現集中管理靈活控制。立項申請審批釋放后，形成項目定義，按照不同的項目類型，通過標準程序創建或復制標準成本科目來實現項目架構的搭建，操作人員也可對生成的項目架構進行調整，以滿足實際生產的需要，對于物業類型下的結構，科目體系保持一致，用科目編碼進行區分。

4　建立目標成本和合約規劃管理機制，實現成本精益化管理

（1）目標成本是項目執行過程中必須達到的成本控制目標，目標成本控制對象包括合約規劃、采購計劃、合同、收發貨、發票等，在全過程成本管理系統過程中，通過不同階段三個目標版本的設計，使目標成本與項目預算緊密結合，達到目標成本與預算的控制要求，實現了全范圍的預算管控，包括事前預測、事中控制和事后分析。

（2）合約規劃是在項目目標成本確定后，對項目全生命周期內所發生的所有合同大類及金額進行規劃，是實現成本控制的基礎。 在SAP系統中，在固化合約規劃的管理模式基礎上，通過實施合約規劃與采購計劃、變更簽證、合同管理等功能的集成，實現合約規劃對采購計劃、合同簽訂和執行、變更簽證等環節的控制。

5　通過工程預結算管理，強化成本“三價”管理

工程預結算管理包括施工圖預算和工程結算兩部分內容，與項目前端合約規劃管理緊密結合，共同實現項目成本中的“三算三價”管理，切實做到項目成本“事前控制、事中跟蹤、事后總結”的全過程閉環管理。

（1）施工圖預算管理：預算根據施工圖設計文件、施工組織設計、招標資料、合同現行計價規范、預算定額等編制的單位工程建造費用的文件，作為造價控制的依據。按其業務的邏輯性關系，在合約規劃編制完成后，采購計劃提報前，在系統內單獨設定審批流程，填報施工圖預算數據，強化合同預算管理，控制合同造價，降低結算壓力。同時，通過數據關聯性，實現合約規劃、目標成本在施工圖預算環節的控制及參考的重要作用。

（2）工程結算管理：結算是指工程、采購完工并經驗收合格后，根據已簽訂的施工采購合同、竣工圖紙、招標文件、會議紀要、設計變更、現場簽證、其他洽商等所有與工程建造相關的資料編制的最終工程建造費用的文件。從業務流程角度分析，工程結算是成本管理體系中重要的管理環節，在系統流程中，工程結算是對合約規劃到采購合同整個過程的整合和復查，同時工程結算成本屬于項目動態成本的組成部分；從系統實現角度分析，工程結算功能與合約規劃功能、采購合同管理功能、經法系統接口、財務管控接口等密不可分。按不同的項目類型、合同類型劃分審批權責，設定審批流程，實現工程結算的系統內審批，形成結算類型的訂單。

6　建立采購過程監控模式，加強項目動態成本管理

房地產項目建設過程中采購管理大致分為采購計劃、合同簽訂、合同執行三個階段，做好項目建設期的采購管理對于工程造價控制具有重要意義。采購計劃階段，依據合約規劃及施工圖預算，制定工程服務、材料（甲供材）、及其他外包合同計劃，實現事前控制；合同簽訂階段，加強對項目的成本管理控制、施工階段管理控制和材料價格管理控制，提高工程施工質量，控制工程建設成本，實現事中跟蹤；合同執行階段，強化對工程質量及進度管控，依據合同條款核定各節點付款金額，形成付款資金計劃，完善資金應用，實現事后分析。通過對采購過程全面監控，實現項目動態成本的有效管理，達到預期的工程造價控制目標。

（1）采購計劃：企業實務中，需求部門一般根據項目開發進度需要向采購部門提出采購需求計劃，采購部門根據該需求計劃歸類匯總，統籌安排采購計劃，并按規定的權限和程序審批后執行。項目需求計劃分成物資需求、工程服務、零購固定資產等，系統內通過合約規劃的觸發和控制，并與采購審批工作流進行串聯，按不同的采購方式及策略，分權責進行審批。通過系統的數據記錄，做到有效的可回顧的記錄查詢，對于計劃的執行，反復，都可以通過生成的響應的數據報表進行輸出分析，從而不斷控制采購需求計劃的準確性，不斷的完成采購需求計劃的可控性，計劃控制得當就可以有效的直接的控制采購成本。

（2）合同簽訂：在合同簽訂審批環節，系統可自動對照合約規劃，并考察費項規劃余量，通過預警、強控指標進行對應管控，且不允許選擇其它合同和重復選擇已進行合同簽訂的合約規劃，防止重復計算已發生成本，解決已發生成本虛高的問題。簽訂合同時，由專業部門根據項目實際情況擬定合同，明確合同金額、付款時間、付款方式，進而在系統內形成項目成本支付計劃。同時，將合同付款與項目計劃中的工作項或工作成果進行綁定，保證合同付款不會與實際工程的完工情況不符，避免合同款項超付的問題。

（3）合同執行：在合同執行過程中，存在補充協議、設計變更、工程簽證等合同的變動，在進行合同調整時，需要預估變更金額（設計變更、現場簽證），確保變更在可控范圍內，超出部分金額由規劃余量劃出。當合同工程量達到付款節點時，需要進行工程量的確認，確認后產生項目實際成本，后續發票校驗及付款均依據工程量的確認結果進行，系統內對此過程中的所有金額根據其跟合約、預算的關聯關系采取嚴格控制，保證成本的可控，同時可通過臺賬、報表實時監控項目成本數據。

（4）動態成本管理：通過合約規劃、采購計劃、采購合同等功能、數據的集成，實現房地產項目動態成本管理的系統功能，在某一時間節點，系統可自動抽取項目已發生和預計發生成本，形成項目動態成本，并設定預警功能，當動態成本達到設定閾值時，系統發出警告信息給相關責任人，通過動態成本跟蹤、落實各項目目標成本、合約規劃的執行情況，適時反映各項目成本的實際構成，合同的實際執行；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促項目實施過程中的成本控制工作。

7　通過項目成本結轉，實現成本的正確精確核算和綜合分析

項目結轉方式分為銷售型項目和持有型項目，根據房地產成本管理及核算管理要求，結合項目管理實踐經驗，總結出“兩攤兩結”的成本結轉方法，以實現成本的精確核算和綜合分析。 “兩攤”解決房地產項目間接費、配套費的成本歸集問題，“兩結”解決房地產項目滿足從不同緯度實現項目成本展示和會計報表的出具要求。

8　結語

通過房地產項目成本在信息系統中全過程的閉環管理，有效地支撐了房產企業項目開發中的成本管控。以成本科目體系為基礎，實現項目成本概算、預算、結算的在線審批和管控；通過目標成本控制合約規劃編制，用合約規劃控制后續施工圖預算、招投標及合同執行中發生的費用，實現項目成本的動態歸集；通過結算模塊功能自動抽取合同履約過程中的補充協議、簽證變更及其他費用，控制合同付款，切實做到了項目成本“事前控制、事中跟蹤、事后總結”的成本全過程閉環管理。

As the effort to adjust and control real estate prices continues to strengthen， it is an important issue for real estate enterprises to consider how to reduce consumption and improve efficiency comprehensively during the whole process and of the entire staff to drive real estate enterprises to shift towards intensive management and efficaciously control of the costs of construction for a purpose of holding or increasing the value of the assets. The cost control of real estate program sticks to the principle of goal-oriented， comprehensive， dynamic and before- the- event control and establishes a scientific and reasonable cost control system of division of labor and responsibility and organic coordination to realize the process control and dynamic management of costs concerning the whole process and staff in all dimensions..

The whole process of project cost management；The cost of course；Target cost；Contract planning；Project settlement

張巖（1971—），男，山東莒南人，碩士，高級經濟師，都城偉業集團有限公司，主要從事信息化管理工作，王凱（1980—），男，山東濟南人，本科，工程師，都城偉業集團有限公司，主要從事信息化建設管理工作；杜忠勛（1987—），男，山東棗莊人，碩士，工程師，都城偉業集團有限公司，主要從事信息化管理工作。