長(zhǎng)沙市公租房的現(xiàn)狀、問題及發(fā)展對(duì)策

文/楊曉容、毛德華 湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院　湖南長(zhǎng)沙　410006

長(zhǎng)沙市公租房的現(xiàn)狀、問題及發(fā)展對(duì)策

文/楊曉容、毛德華 湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院湖南長(zhǎng)沙410006

本論文介紹了我國(guó)公租房的基本概念、基本特征、政策及申請(qǐng)條件、發(fā)展意義以及與廉租房的區(qū)別，通過對(duì)現(xiàn)階段長(zhǎng)沙市公租房建設(shè)狀況和分配狀況的了解，分析現(xiàn)長(zhǎng)沙市公租房在建設(shè)和分配機(jī)制方面體現(xiàn)出的一些實(shí)質(zhì)性問題，從而根據(jù)自己的了解，提出一些自身見解，包括從建設(shè)方面、融資方面及進(jìn)入退出機(jī)制方面的對(duì)策，即結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有公租房政策、制度和長(zhǎng)沙市公租房案例分析提出關(guān)于公租房發(fā)展的一些建議性對(duì)策。

公租房；“夾心層”；保障性住房制度；對(duì)策

引言

房?jī)r(jià)高一直是壓在人們身上的大山，住不起房已經(jīng)成為各大城市的普遍問題。近幾年來，針對(duì)高房?jī)r(jià)問題，我國(guó)雖然出臺(tái)了一系列壓制房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的措施，然而成效不大，房?jī)r(jià)雖然沒有像以前那樣飛速增長(zhǎng)，但是也是出于一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，而且也還繼續(xù)呈現(xiàn)小幅度的增長(zhǎng)。究其原因，最根本的問題就是需求量大，當(dāng)某物質(zhì)的需求大于供給的時(shí)候，該物質(zhì)的價(jià)格就會(huì)上漲。同理，每年有大量的農(nóng)民工進(jìn)入城市打工，使得該城市的人口急劇增長(zhǎng)，也拉升了當(dāng)?shù)氐淖》啃枨罅浚沁^高的房?jī)r(jià)讓人們“望而卻步”。

為了維持社會(huì)的安定和諧，政府應(yīng)該為這些買不起房的住戶提供社會(huì)保障，社會(huì)保障性住房包括廉租房和公租房。但是目前我國(guó)的公租房的制度不是很完善，導(dǎo)致有些真正需要社會(huì)制度保障的人被排除在保障制度之外，因此制定合理完善的公租房制度是解決問題的關(guān)鍵。本文從長(zhǎng)沙市本身的特點(diǎn)出發(fā)，研究長(zhǎng)沙市目前公租房的現(xiàn)狀、特點(diǎn)，從現(xiàn)狀分析其存在的問題，進(jìn)而針對(duì)問題提出解決方法。

1、長(zhǎng)沙市公租房的發(fā)展現(xiàn)狀及問題

1.1長(zhǎng)沙市公租房建設(shè)現(xiàn)狀

2008至2013年，這5年的時(shí)間，20多萬套保障性住房在長(zhǎng)沙市建成，18萬多戶困難家庭得到保障。2014年公租房確保完成3萬套，力爭(zhēng)完成5萬套任務(wù)，其中新建8000多套。但新增的公租房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足長(zhǎng)沙市外來務(wù)工及新畢業(yè)大學(xué)生的需求。

2014年3月，長(zhǎng)沙高新區(qū)首個(gè)公租房項(xiàng)目奠基，將為10萬外來務(wù)工人員提供公租房保障。2014年長(zhǎng)沙將新增公共租賃住房8362套。

新建的公租房設(shè)計(jì)建設(shè)為集體宿舍或者一套的住宅（小戶型）。新建的住宅套房的建筑設(shè)計(jì)要根據(jù)國(guó)家以及省、市的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定來設(shè)計(jì)，要符合規(guī)定的各項(xiàng)要求，并且要綜合考慮住宅的使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，戶型設(shè)計(jì)主要以一居室和二居室為主，并且要合理確定套型的比例和房屋結(jié)構(gòu)。

1.2長(zhǎng)沙市公租房分配現(xiàn)狀

公租房的分配制度根據(jù)收分配人員的不同主要分為定向分配以及不定向分配。定向配租的人員主要來自于企事業(yè)單位的職工。

1.2.1開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的職工屬于定向配租的人員，各職工的入住資格由用人單位制定，符合入住資格的員工可以向單位提出入住申請(qǐng)，并且由居住地的住房保障部門備案。開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)所屬的公共租賃房一般是通過改造建設(shè)、從其他房地產(chǎn)開發(fā)商處購買或者租賃等方式籌集的房屋。

1.2.2各企事業(yè)的職工也屬于定向配租的人員，其獲得公租房的方式與開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的職工獲取方式類似。企事業(yè)單位的公租房主要來自于單位用自有建設(shè)用地建立住房或者通過改造舊房屋、從該地房地產(chǎn)開發(fā)商處購買住房或者租賃當(dāng)?shù)貞糁鞯姆课荨?/p>

1.2.3非定向配租的人員主要包括中等偏下收入的城市戶籍家庭、新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員，這些人員應(yīng)該被社會(huì)納入保障性住房住戶，最需要得到社會(huì)的支持。

1.3長(zhǎng)沙市公租房在建設(shè)和分配中存在的問題

1.3.1公租房建設(shè)的配套設(shè)施不到位

土地出讓是我國(guó)各地政府的主要財(cái)政來源，因此位置便利的土地一般都出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或者對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有重大作用的部門，所以大部分公租房建立在比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，這些地區(qū)交通不便，各項(xiàng)配套設(shè)施服務(wù)一本到位，給居民的生活帶來不便，生活水平不高，附近的環(huán)境質(zhì)量也收到很大的影響，一時(shí)間，公租房居住區(qū)成為當(dāng)?shù)亍芭K亂差”的典型代表，嚴(yán)重影響了城市的形象，對(duì)當(dāng)?shù)卣穆曌u(yù)也有所影響，因此應(yīng)加大力度解決此類問題。

1.3.2分配不合理

社會(huì)保障性住房要真正分配給需要社會(huì)保障的人才能真正達(dá)到保障制度的作用，由于目前沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度和資格申請(qǐng)的監(jiān)督制度，有些人為了獲得保障性住房會(huì)虛報(bào)自己的實(shí)際收入，存在騙購騙租的現(xiàn)象，這樣就使得真正需要社會(huì)保障的人被排斥在外，成為“夾心層”。

1.3.3全國(guó)沒有統(tǒng)一的租賃法規(guī)

由于全國(guó)沒有統(tǒng)一的租賃法規(guī)，因此在公租房租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)，沒有統(tǒng)一的法律制度可以遵循，無法對(duì)公租房的分配起到規(guī)范和約束的作用。雖然在北京和上海等住房需求緊張的城市，針對(duì)公租房問題出臺(tái)了一些地方性的法規(guī)，但在長(zhǎng)沙市內(nèi)，還沒有根據(jù)目前形勢(shì)，制定統(tǒng)一的公租房租賃法規(guī)，使得公租房租賃得不到法律的保障。

1.3.4審核制度不透明，退出管理處理不到位

公租房建設(shè)的主要目的是解決城市中低層家庭收入的住房問題，租金價(jià)格的低廉是區(qū)別于其他出租房的優(yōu)勢(shì)，有些收入比較可觀的居民為了獲得價(jià)格低廉的公租房，在申請(qǐng)公租房的準(zhǔn)入資格時(shí)，故意報(bào)低自己的工資水平，想方設(shè)法租到了公租房，這種現(xiàn)象普遍存在主要原因是審核制度不夠透明，使得有些居民占用了社會(huì)保障房的名額。

2、長(zhǎng)沙市公租房的未來需求

目前長(zhǎng)沙市公租房已成為長(zhǎng)沙市保障房建設(shè)的重點(diǎn)，外來務(wù)工及新畢業(yè)大學(xué)生這兩個(gè)群體是構(gòu)成公租房需求的主要對(duì)象。現(xiàn)通過一元線性回歸預(yù)測(cè)法對(duì)長(zhǎng)沙市前五年外來務(wù)工及新畢業(yè)大學(xué)生的人口數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而預(yù)測(cè)未來五年公租房的市場(chǎng)需求。

2.1過去五年外來務(wù)工及新畢業(yè)大學(xué)生人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市2011年至2015年外來務(wù)工及新畢業(yè)大學(xué)生人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)表：

表2.1　長(zhǎng)沙市人口數(shù)量表

由上表可以看出隨著長(zhǎng)沙市總?cè)丝跀?shù)的增加，就業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員的人數(shù)也隨之增加，并處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的狀態(tài)。

2.2未來五年公租房的需求預(yù)測(cè)

根據(jù)2011-2015年長(zhǎng)沙市外來務(wù)工及新畢業(yè)大學(xué)生的人數(shù)繪制線性回歸圖：

圖2.1　外來務(wù)工及新畢業(yè)大學(xué)生的人數(shù)線性回歸圖

由圖可知，利用公式求得m=-2007.625 +1.025n

通過一元線性回歸法預(yù)測(cè)2015年-2018年長(zhǎng)沙市公租房的市場(chǎng)需求：

表2.2　長(zhǎng)沙市公租房的市場(chǎng)需求

3、長(zhǎng)沙市公租房發(fā)展對(duì)策

3.1建設(shè)方面的對(duì)策

3.1.1建立與完善住房保障法律法規(guī)

“無規(guī)矩不成方圓”，我國(guó)是一個(gè)法制國(guó)家，任何事情都要納入法制軌道，因此要制定嚴(yán)格的公租房準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格審核申請(qǐng)人的資格，爭(zhēng)取做到不浪費(fèi)任何一個(gè)社會(huì)保障名額。另外，制訂相應(yīng)的財(cái)政撥款計(jì)劃、租金控制計(jì)劃、稅收減免計(jì)劃、抵押貸款貼息計(jì)劃等等。

3.1.2將閑置房作為公租房

政府就地取材，把閑置房組織起來，定向“批發(fā)”出租，通過集中托管租賃，從業(yè)主手中租賃閑置房“變身”公租房。另外。小產(chǎn)權(quán)房問題一直是社會(huì)比較有爭(zhēng)議的話題，政府可以購買小產(chǎn)權(quán)房使其合法化，并將其轉(zhuǎn)化為保障性住房。

3.2融資方面的對(duì)策

3.2.1引進(jìn)民營(yíng)資本

民營(yíng)資本的投入會(huì)給公租房帶來很大的活力，在政府加大對(duì)公共租賃住房專項(xiàng)投入的同時(shí)，要通過財(cái)稅、補(bǔ)貼、土地、貼息等措施，支持、引導(dǎo)各類用人單位建設(shè)、租賃員工公寓或發(fā)放租房補(bǔ)貼等措施以解決本單位職工的居住問題，在此基礎(chǔ)上大力吸引社會(huì)資本去投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公租房。

3.2.2財(cái)政撥款建立公租房專項(xiàng)資金

政府的財(cái)政支持是公共租賃住房資金的主要來源。政府可以通過實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼、預(yù)留維修基金等方式對(duì)公共租賃住房實(shí)行資金支持。實(shí)物配租主要是政府通過新建房屋直接向居民提供公租房；租金補(bǔ)貼可以保證居民以較低的價(jià)格租到所需房屋；預(yù)留維修基金是保證公祖房屋的日常維修開支。

3.2.3提取適當(dāng)比例的住房公積金轉(zhuǎn)化為公租房基金

將住房公基金的部分比例提取為公租房基金的措施類似于失業(yè)保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。可以通過增加住房公積金的繳存數(shù)額并進(jìn)行多元化投資以獲得更多的增值收益，此舉可以增加公租房的補(bǔ)貼資金。

3.2.4設(shè)立公租房公益基金

公租房作為社會(huì)保障制度的一部分，應(yīng)該要求從社會(huì)福利資金中提取適當(dāng)比例作為公租房公益基金，專項(xiàng)用于建設(shè)公租房，增加公租房的數(shù)量。而且福利彩票的銷售額巨大且具有穩(wěn)定的資金來源，正彌補(bǔ)了公租房建設(shè)資金缺口巨大、需要長(zhǎng)期融資的缺陷。

3.3進(jìn)入退出機(jī)制方面的對(duì)策

3.3.1定向和非定向配租相結(jié)合

公租房實(shí)物配租分為定向配租和非定向配租兩種形式，開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和企事業(yè)單位籌集的公租房主要以定向配租為主，非定向配租主要解決中等偏下收入的城市戶籍家庭、外來務(wù)工人員、和新就業(yè)大學(xué)生3類人群。

公租房的特點(diǎn)是只租不售，實(shí)行有限期租賃。符合條件的人員只能選擇實(shí)物或租金補(bǔ)貼中的一種補(bǔ)貼方式。公租房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示、等級(jí)、輪候制度。須在居委會(huì)申報(bào)，經(jīng)街道、區(qū)、市住房保障部門審核，發(fā)放公租房保障資格證明。還需簽訂租賃合同，約定租金、期限、物業(yè)費(fèi)、退出、違約責(zé)任。

3.3.2加強(qiáng)入住人員的管理

租房的入住資格是公眾比較關(guān)心的，由于稀缺性，申請(qǐng)和實(shí)際入住比率3：1以上的現(xiàn)象十分常見。入住申請(qǐng)的審核必須做到公平。入住的順序也必須公平。地方目前實(shí)施的辦法有信息公開，搖號(hào)等。做到公開透明是群眾滿意的保證。符合公租房入住條件的人員綜合素質(zhì)差異大，既有高學(xué)歷的白領(lǐng)，也有沒讀過書的農(nóng)民。這些人居住在一起，必然各自的歸屬感都比較差，容易激發(fā)矛盾。所以需要在小區(qū)內(nèi)部組建居民委員會(huì)等，多組織公益活動(dòng)或者廣設(shè)公益設(shè)施，讓大家溶入社區(qū)生活。

3.3.3完善退出管理

對(duì)于超過了公租房入住條件，逾期仍舊不愿意退房的，首先是在返還租金和物業(yè)管理上對(duì)該類型住戶施加壓力，另外可將入住人員的經(jīng)濟(jì)收入信息等在網(wǎng)上公開，一旦其收入等條件超過入住標(biāo)準(zhǔn)，可隨時(shí)讓大家監(jiān)督，對(duì)其賴租造成輿論壓力，以順利安排新的滿足條件的人居住公租房對(duì)緩解住房緊張。

結(jié)語：

本文了解了長(zhǎng)沙市公租房的一些基本情況；搜集長(zhǎng)沙市公租房前五年的符合申請(qǐng)公租房條件的人員數(shù)量，估算未來公租房市場(chǎng)的需求量；對(duì)長(zhǎng)沙市公租房的建設(shè)現(xiàn)狀和分配現(xiàn)狀進(jìn)行了解，分析現(xiàn)長(zhǎng)沙市公租房在建設(shè)規(guī)劃、配套設(shè)施、分配進(jìn)入退出機(jī)制管理等中存在的一些問題，通過自身的理解對(duì)長(zhǎng)沙市公租房的發(fā)展提出一些建議性對(duì)策，包括建設(shè)方面、分配方面、融資方面、進(jìn)入退出管理機(jī)制方面的發(fā)展對(duì)策。

[1]楊琳，何芳.“居者其有屋”—住房保障制度的內(nèi)涵探究[J].住房保障,2006(8):48.

[2]文林峰.完善住房保障體系的若干政策思路[J].住房保障,2005(3):51.

[3]曹志剛.公租房建設(shè)的探索與實(shí)踐[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.12

楊曉容（1990-），女，湖南邵陽人，碩士，湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，主要研究方向：土地利用規(guī)劃。

毛德華（1963-），男，湖南益陽人，教授，博士，博士生導(dǎo)師，主要從事水土資源評(píng)價(jià)、利用與規(guī)劃管理研究。