2016中國房地產500強測評成果正式發布萬科恒大綠地上榜三甲　500強房企銷售量提升明顯

文/本刊記者　馮京津

2016中國房地產500強測評成果正式發布萬科恒大綠地上榜三甲500強房企銷售量提升明顯

文/本刊記者馮京津

本刊訊 2016年3月22日，“2016年中國房地產500強測評成果”在北京盛大發布。

中國房地產業協會與中國房地產測評中心已連續八年進行此項測評，測評成果和研究報告在業內得到認可，已成為評判房地產開發企業經營實力及行業地位的重要標準。

會上，中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布了《2016中國房地產開發企業500強測評研究報告》和《2016中國房地產開發企業500強首選供應商服務商品牌測評研究報告》，并發布了2016中國房地產開發企業500強、500強房企首選供應商、服務商品牌兩大主榜單，以及房地產開發企業綜合實力10強等系列子榜單。

測評報告指出，2015年，中國500強房地產開發企業銷售面積增長率均值為18.79%，較2014年上升16.97個百分點；銷售金額增長率均值為16.69%，增幅上升14.53個百分點。但成交表現呈現出一線城市市場回暖明顯，二、三線城市結構性回暖，四線城市整體下滑的分化格局。整體而言，目前我國房地產市場規模保持高位運行，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。化解房地產庫存，促進房地產業持續發展是重點。

榜：華東區域占比提高 萬科恒大綠地穩居三甲

2016中國房地產開發企業500強區域分布持續穩定。以500強房地產開發企業的總部所在地作為劃分標準來看，華東、華南和華北三大地區分別占500強的40.80%、17.00%和13.20%，總計占據約70%的席位。

其中，華東區域以一線城市上海為核心，區域內眾多重點二線城市南京、杭州、福州、蘇州、寧波、廈門等地經濟基礎良好，城市發展紅利促使全國房地產開發企業爭相入駐展開競爭，企業占比較上年提高3個百分點。

具體來看，榜單的三甲位置依然由萬科、恒大和綠地牢牢占據。其中，萬科以超群的綜合實力連續八年位居榜首。保利、中國海外、碧桂園、融創、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位，其中，華夏幸福憑借近幾年持續增長首次躋身前十。

升：500強房企銷售增速五年來再回升

在貨幣寬松和持續的去庫存政策下，2015年商品房銷售回升迅速。全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%。商品房銷售額創下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點。

500強房地產開發企業銷售明顯加速，500強企業2015年全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創下4.0萬億元的新高，同比增長17.5%。

由于銷售表現出色，包括旭輝在內的多家房企在2015年11月時就宣布提前達到年度銷售目標，更有恒大、中海和龍光等上調銷售目標，并成功完成最終目標。百強企業銷售金額增長率達20.14%，銷售業績增長大幅領先于全國整體水平。其中恒大以全國性推廣、造勢的大營銷策略完成全年銷售金額2013.4億元，銷售金額增長率高達53.1%。融信和華夏幸福也表現突出，銷售金額同比分別增長了76.8%和41.2%。

銷售金額的提升也帶動了企業資產的提升。2015年，500強房地產開發企業總資產均值為289.26億元，同比增長13.04%，增速較2014年回升7.27個百分點；凈資產均值為72.68億元，同比增長12.50%，增速較2014年 回 升5.18個百分點。500強房企規模延續了近年來持續上升的趨勢，且在增速連續五年出現下滑后，2015年再次實現增速回升。

降：企業凈負債率均值改善 領先房企融資成本下降

2015年以來，房地產企業融資環境明顯改善，銀行貸款利率經多次降息明顯下調，債券市場也有利好。與此同時，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。年內，企業紛紛加大融資力度，500強房地產開發企業2015年資產負債率均值為66.34%，較上年小幅提升0.47個百分點；凈負債率均值為72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個百分點。

另外，自2014年以來，國內房企的融資環境就開始出現積極信號，再融資開閘、公司債獲準、中票放開都意味著國內房企融資渠道重歸市場化。2015年至今上市房企定增規模超過三千億元，公司債發行規模也達千億，中票融資規模也創近年新高。

融資成本下移通道的打開，國內融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進一步拉開。領先企業融資成本在年內有效下降，特別是20強企業資金成本大多能控制在不超過5%的水平。但由于銀行對于開發貸的風險偏好沒有改變，且三四線城市市場始終疲軟，非上市企業資金面仍舊匱乏。

高：廣推金融產品 提高創新力 險資介入激增競爭壓力

隨著互聯網金融的快速發展，500強房地產開發企業紛紛攜手資本市場各類合作方，積極進行金融創新。華遠、遠洋、恒大、碧桂園等企業都加入了互聯網金融行列并推出相關產品。恒大地產以北京自住房項目“應付購房款”為投資標的，發行“恒大購房寶”，融資3億元。旭輝北京聯合拓之林公司推出“旭財寶”，華遠地產和諾亞員工寶發起房地產眾籌合作項目。

除積極涌入P2P市場外，具備規模優勢的企業還積極進行多元金融創新。年內萬科以前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs。世茂房地產和匯添富資本推出的購房尾款ABS，將南京海峽開發、福建世茂置業、廈門市世茂新紀元等項目企業涉及的購房尾款進行資產證券化，然后上市交易。綠地則先后設立貴州省綠地金融資產交易中心和黑龍江省綠地股權金融資產交易中心，并推出“地產寶”，該產品可為綠地自身的地產項目進行融資，若為其他企業進行融資還可從中收取0.5%-2%的服務費。

在房企涉足金融行業的同時，保險業也對上市房企表現出濃厚興趣，頻頻舉牌。年內，中國平安入股碧桂園，成為第二大股東。中國平安投資了62.95億元用于收購碧桂園增發股份，約占碧桂園總股份9.9%。新華人壽以27.81億元認購中國金茂配售股份,以9.5%的持股比例成為第二大股東，二者計劃在戰略層面達成合作。

但并非所有險資舉牌成為大股東都是開發企業和資本市場達成戰略合作的結果。大部分開發企業股權極其分散，極易遭遇野蠻收購，如年末險資對萬科的爭奪就引發各方關注。

低：土地市場整體偏弱 企業存貨增幅保持低位

土地市場方面，2015年，房地產開發企業土地購置面積為22811萬平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴大；土地成交價款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地成交冰冷，市場整體偏弱。但隨著銷售業績的好轉，二至四季度土地購置面積降幅逐步小幅收窄，全年企業在土地投資方面呈現出前低后高的走勢。

值得注意的是，2015年土地市場兩極分化的格局依然明顯。500強企業整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點城市地塊競爭激烈，高溢價地頻現，部分熱點地塊溢價率甚至可高達200%以上。少數熱點二線城市也成交活躍，如南京、武漢、杭州等地均有地王產生。與之形成鮮明對比的則是大量三四線城市土地市場整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現大量土地流拍現象。

由于熱點城市土地成本不斷攀升，百強企業正積極通過靈活的拿地策略審慎地補充土地資源。2015年，500強房地產開發企業存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。

附：

2016中國房地產開發企業50強榜單

備注：因涉及上市公司信息披露，萬達不參加此次測評。