城市近期建設(shè)規(guī)劃中以供定需的規(guī)劃策略研究
——以南京市江寧區(qū)為例

邵光平，熊國禮

（山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，濟(jì)南250013）

城市近期建設(shè)規(guī)劃中以供定需的規(guī)劃策略研究
——以南京市江寧區(qū)為例

邵光平，熊國禮

（山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，濟(jì)南250013）

通過對建設(shè)用地物質(zhì)空間屬性的解讀和剖析，認(rèn)識當(dāng)前建設(shè)用地利用的狀況，結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢，分析建設(shè)用地潛力，預(yù)測建設(shè)用地利用規(guī)模，提出實現(xiàn)空間目標(biāo)的空間策略。

以供定需;規(guī)模預(yù)測;研究

【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.09.001

1 引言

城市近期建設(shè)規(guī)劃（下稱“規(guī)劃”）作為城市總體規(guī)劃的落實手段、政府進(jìn)行城市建設(shè)的抓手，尤其是在“一張藍(lán)圖”的背景下，在規(guī)劃體系中的重要作用無需贅述。以江寧區(qū)為例，圍繞“供需分析—以供定需”展開，在研究過程中，通過對建設(shè)用地物質(zhì)空間屬性的解讀和剖析，認(rèn)識當(dāng)前建設(shè)用地利用的狀況，結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢，分析建設(shè)用地潛力，預(yù)測建設(shè)用地利用規(guī)模，提出實現(xiàn)空間目標(biāo)的空間策略。

2 建設(shè)用地需求規(guī)模預(yù)測

采用定性、定量結(jié)合的規(guī)劃方法。在借鑒國內(nèi)外建設(shè)用地規(guī)模需求預(yù)測方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合江寧區(qū)現(xiàn)階段城市用地結(jié)構(gòu)、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、政策導(dǎo)向等因素，充分考慮鎮(zhèn)街、園區(qū)、平臺的發(fā)展需求，通過調(diào)研、訪談、資料收集等形式匯總項目訴求，將城市用地項目分為經(jīng)營性用地和公益性用地2類，其中經(jīng)營用地項目主要包括工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住等用地類型和項目；公益性用地主要包括公共服務(wù)設(shè)施、保障房、綜合交通設(shè)施、市政設(shè)施、綠地等用地類型和項目。經(jīng)營性用地主要依據(jù)目標(biāo)、產(chǎn)值，并結(jié)合用地效益測算規(guī)劃期內(nèi)的用地需求，公益性用地主要以各類用地利用結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)[1]，以帶動城市轉(zhuǎn)型發(fā)展、更好地滿足市民生活為目標(biāo)，預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)的用地需求。

2.1 經(jīng)營性用地需求

2.1.1 工業(yè)用地需求

1）固定資產(chǎn)投資法

固定資產(chǎn)投資法是依據(jù)過去一段時間內(nèi)固定資產(chǎn)投資的增長趨勢、工業(yè)資產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重關(guān)系，預(yù)測目標(biāo)年份的固定資產(chǎn)投資額及工業(yè)資產(chǎn)投資所占的比重，對比同類工業(yè)用地畝均投資強度，確定工業(yè)用地的規(guī)模。

由江寧區(qū)2010—2014年固定資產(chǎn)分析可知，過去五年江寧固定資產(chǎn)投資總額連續(xù)上升，但固定資產(chǎn)投資增速逐年下降。其中，固定資產(chǎn)由公共財政投資和市場投資2部分組成，市場投資由工業(yè)固定資產(chǎn)投資和其他產(chǎn)業(yè)投資2部分組成，2010—2014年工業(yè)投資總額在固定資產(chǎn)投資總額中占比維持在60%左右。

根據(jù)《南京市江寧區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（征求意見稿）》，“十三五”期間江寧區(qū)固定資產(chǎn)投資總額穩(wěn)定在900億元，預(yù)測工業(yè)投資占60%左右，按照過去經(jīng)驗維持不變，則2016—2020年全區(qū)累計工業(yè)投資總額穩(wěn)定在540億元。

按照《江寧區(qū)制造業(yè)項目準(zhǔn)入綜合評價管理辦法》，江寧區(qū)投資強度不低于8.25×105萬元/km2；借鑒《深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)》（2012年版）的相關(guān)經(jīng)驗，綜合確定將來江寧區(qū)工業(yè)用地投資強度1.2×106～1.6×106萬元/km2。因此，固定資產(chǎn)投資法預(yù)測江寧未來5年工業(yè)用地需求為16.87～22.50km2。

2）園區(qū)平臺訴求

園區(qū)平臺上報產(chǎn)業(yè)用地項目累計16.44km2。

綜合判斷至2020年累計工業(yè)用地供給規(guī)模為16～20km2，規(guī)劃取中間值，以18km2的規(guī)模保障工業(yè)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。同時，根據(jù)各園區(qū)平臺上報的項目類型及規(guī)模，產(chǎn)業(yè)用地（含工業(yè)、科研、物流）中的科研、物流用地占總規(guī)模的10%左右，因此規(guī)劃預(yù)測產(chǎn)業(yè)用地的需求規(guī)模為20km2。

2.1.2 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地需求

根據(jù)國土局提供的2011—2014年劃撥和轉(zhuǎn)讓用地臺賬，商業(yè)用地供給為1km2，商住混合用地供給2.19km（2按25%～40%的兼容比例，折合商業(yè)用地約為0.55～0.88km2），年均供給0.39～0.47km2，由此推算2015—2020商業(yè)用地需求為2.34～2.82km2。

未來幾年江寧的商業(yè)用地需求會有所增加，綜合判斷，2015—2020年江寧的建設(shè)用地需求為2.5km2。

2.1.3 居住用地需求

規(guī)劃綜合相關(guān)規(guī)劃的研究預(yù)測“十三五”期間江寧區(qū)年均人口增長2萬，至2020年常住人口規(guī)模為130萬。

1）趨勢外推法

根據(jù)國土局提供的2011—2014年江寧區(qū)土地劃撥和轉(zhuǎn)讓臺賬分析可知，江寧居住用地年均供應(yīng)1.68km2，其中商品住宅0.55km2左右，按此趨勢預(yù)測2015—2020年江寧需新增居住用地3.3km2。

2）房地產(chǎn)銷量法

2011—2014年江寧區(qū)商品住宅年銷售量如下表所示，過去4年江寧年均銷售商品住宅145萬m2，假定商品住宅建設(shè)容積率為1.8，則每年需新增居住用地0.8km2，因此，2015—2020年需新增居住用地4.8km2。

預(yù)測2015—2020年期間江寧居住用地需求為2.5km2。

2.2 公益性用地需求

對于保障住房、公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施和道路交通設(shè)施，結(jié)合過去五年的用地供給水平和實際的建設(shè)需求，規(guī)模預(yù)測如表1所示。

表1 2015—2020年江寧非經(jīng)營性用地預(yù)測km2

按照上述方法預(yù)測，江寧區(qū)2015—2020年建設(shè)用地需求總量為35km2。其中工業(yè)用地需求為18km2，物流研發(fā)用地需求為2km2，居住用地需求為2.5km2，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地需求為2.5km2，復(fù)建房用地需求為2.1km2，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地需求為1.5km2，公用設(shè)施用地需求為1.4km2，綜合交通設(shè)施用地為5.0km2。

3 建設(shè)用地供給策略

3.1 規(guī)模分配引導(dǎo)

通過用地潛力與需求分析得知，江寧區(qū)2015—2020年新增潛力建設(shè)用地規(guī)模為29.7km2，而2015—2020年城市各類建設(shè)用地需求總量約為35km2，用地需求大于新增潛力建設(shè)用地供給，因而需要通過挖掘5.3km2存量潛力用地來滿足城市建設(shè)用地需求。

3.2 用地類型指引

采用“差異供給，挖掘存量”引導(dǎo)策略[2]，（1）新增潛力建設(shè)用地優(yōu)先保障工業(yè)用地和公益性設(shè)施用地，其中經(jīng)營性用地設(shè)置項目進(jìn)駐門檻，引入競爭機制，按效益擇優(yōu)供給；（2）其他經(jīng)營性建設(shè)項目主要依靠存量改造來滿足建設(shè)需求。

4 結(jié)語

結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、現(xiàn)狀分析，分析江寧區(qū)用地潛力，預(yù)測未來5年各類土地利用的規(guī)模，同時確保未來5年規(guī)劃空間的落位，實現(xiàn)“以供定需”的目標(biāo)，保障規(guī)劃的可操作性。

【1】孫施文.強化近期規(guī)劃促進(jìn)城市規(guī)劃思想方法的變革[J].城市規(guī)劃，2003(3)∶60-62.

【2】李琳.引入行動規(guī)劃改進(jìn)規(guī)劃實施效果[J].城市規(guī)劃，2005(4)∶103-104.

Study on the Planning Strategy of Consumption Basedon Supply in the Near Urban Construction——Jiangning District,Nanjing City as an Example

SHAO Guang-ping，XIONG Guo-li
(Shandong Urban and Rural Planning Design Institute,Ji'nan 250013,China)

Through interpretation and analysis of spatial attributes of construction land,we know the utilization of present construction land. Combined with economic and social development plans,utilization development plans and urban development trend,the potential of construction land is analyzed，utilization scale is predicted,and spatial strategies are put forward to realize the space target.

consumption based on supply;scal eprediction;study

TU984

A

1007-9467（2016）09-0001-02

2016-08-29

邵光平（1979～），男，山東臨沂人，高級工程師，從事城市規(guī)劃研究。