長春市“三舊”改造潛力評價與改造策略

王艾琳， 郭紫燕， 溫馨燃， 張 寧

(吉林大學地球科學學院，吉林長春 130012)

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長春市“三舊”改造潛力評價與改造策略

王艾琳， 郭紫燕， 溫馨燃， 張 寧

(吉林大學地球科學學院，吉林長春 130012)

在長春市中心城區“三舊”現狀調查的基礎上，利用ArcGIS 10平臺構建數據庫，繪制專題圖件，著重構建“三舊”改造潛力指標體系，核算改造的規模潛力、經濟潛力，進行“三舊”改造潛力評估與分析，結合可持續發展理念及研究區土地開發利用實際情況提出更加優化的土地改造模式。

“三舊”；潛力評價；指標體系；長春

“三舊”最早于2007年出現于廣東佛山市《佛山市人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定》中，是“舊城鎮、舊廠房、舊村居”的簡稱[1]。國外關于舊城改造相關的研究包括：城市更新、城市再開發、城市再利用、城市再生和城市復興等多種稱謂[2-3]。國外研究側重于改造過程中的參與主體和組織模式分析[4]，具有一定的理論借鑒意義[5]。我國“三舊”改造工程仍處于初級階段，相關理論還不成熟。廣東省作為國內“三舊”改造先發地區[6]，在研讀中央相關政策的基礎上，結合當地實際，為解決快速城市化過程中形成的問題而提出并推行 “三舊”改造政策。

長春市的舊城區、城中村、舊廠房規模較大，如黑水路、長春拖拉機廠。對于長春市已出現的低效、粗放的用地現象[7]，筆者對長春市“三舊”進行研究，在實地外業調查的基礎上，依據城市規劃展開潛力評價，構建“三舊”改造潛力指標體系，進行“三舊”改造潛力評價與分析，提出更優的土地改造模式。

1 研究區概況及數據來源

1.1 研究區概況 長春市地處吉林省中部，是吉林省省會，中心城區面積312.9 km2，轄6個區，常住人口240萬[8]。此次評價范圍是長春市中心城區“三舊” 用地。

長春市作為東北老工業基地，經濟、社會快速發展的同時也伴隨著大量的土地資源消耗，城市原有的土地利用開發方式、結構功能已經不能適應當下的發展需求，推進 “三舊”的改造工作，是城市經濟社會實現可持續發展、提升城市發展綜合效益的必然選擇。

通過長春市“三舊”調查，評估土地改造潛力，優化土地利用結構，對加快“振興東北老工業基地”的城市戰略目標，促進經濟社會的可持續發展有著重大的現實意義。基于此背景，對長春市中心城區“三舊”進行改造潛力評價。

1.2 數據來源 調查組于2015年7月9日—2015年8月1日對長春市中心城區進行 “三舊”實地調研，累計踏勘了研究區域內566個調查樣點。基于ArcGIS 10平臺構建了長春市中心城區“三舊”改造潛力評價數據庫，數據庫屬性字段包含用地權屬性質、權屬人名稱、坐標、地理位置、建設時間、現狀用途、樓層、區域地價水平、用地面積、建筑容積率、建筑密度、建筑質量等。根據調查結果繪制長春市“三舊”土地利用現狀圖(圖1)。另外，人口、經濟類數據來源于2014年《長春統計年鑒》。

圖1 長春市“三舊”土地利用現狀Fig.1 “Three old” land use status of Changchun City

2 “三舊”改造潛力指標體系構建

2.1 評價指標選取 指標體系是“三舊”改造潛力評價的核心，是評價“三舊”改造的土地狀況和預期綜含效益的基礎，根本目的在于通過制定適當的度量指標，定量地反映“三舊”改造挖掘土地利用的潛力，為各項規劃以及項目設計提供科學依據。“三舊”改造潛力評價指標體系是在土地評價、土地資源學、土地經濟學以及城市規劃等理論科學的基礎上，在具體分析“三舊”改造目標、土地利用現狀的基礎上，建立的能夠比較客觀地反映和表征通過“三舊”改造使待整理的土地資源增加基本的空間、提高土地利用率、提高建筑密度從而達到現代城市發展要求的一系列度量指標集合的總稱[9]。

指標體系的選取直接決定結論的真實性、客觀性，指標選取過程中遵循代表性、相互獨立性、可操作性的原則，借鑒國內外構建指標體系的相關經驗，進行指標甄選。

最終確定指標體系分為：規模潛力和經濟潛力2類。其中規模潛力主要從建筑年代、建筑質量、地塊容積率和地塊建筑密度4個方面來評價；經濟潛力是從拆遷成本、商服繁華度和基礎設施完備度3個方面來分析。

2.2 指標體系的構建 為反映各種因子指標在整體評價中的相對重要程度，需要確定各指標的權重。考慮到指標體系評價因子較多，采用具備主客觀賦權的優勢、系統性較強且簡單實用的層次分析法進行分析。

根據外業調查結果、長春市土地利用總體規、控詳規劃，對指標體系中7項指標賦分。首先將指標要素劃分為不同等級，并按照1～5分進行賦值，同時按照分值與評價指標的正負相關性分成正、負2種指向。然后通過對各指標的相對重要性進行比較、判斷，得出指標的權重。

“三舊”改造潛力評價指標體系包括規模潛力和絕對潛力，具體見表1。

表1 長春市“三舊” 改造潛力指標體系

2.2.1 評價指標及其量化。建筑年代主要是以既有建筑所在地塊為單位，在大量外業調查基礎上，對其進行年代劃分。主要分為1995年以后、1981—1995年、1965—1980年、1950—1965年和1950年以前這5個級別，并且按照正相關關系對各個級別賦分。

建筑質量的評價應從多個維度和層面來衡量，不僅包括外觀結構、安全性能，更包括建筑的適用性、耐久性、環境性、經濟性等。通過對建筑的材質、破損程度、所處區位等方面的調研評判，對整個長春市中心城區“三舊”建筑質量分為5個等級并賦分。

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地塊容積率分為實際容積率和規劃容積率。該研究采用的評價準則是地塊實際容積率R與《長春市控制性詳細規劃(2011-2020)》規劃容積率R0的差值△R，按照△R所在的范圍分對指標打分。

建筑密度的規劃值應符合長春市控制性詳細規劃。建筑密度與規劃理想值差值越小，相應的改造潛力越小。與地塊容積率類似，該研究采用的評價準則是按地塊實際建筑密度P與《長春市控制性詳細規劃(2011—2020)》規劃建筑密度值P0的差值△P，與規劃建筑密度值P0的偏差確定5個分數級別。以此反映一定區域內的空地率和建筑密集程度。

規模潛力各項指標評價等級分值見圖2。

圖2 長春市中心城區“三舊”改造規模潛力評價結果Fig.2 Evaluation results of the “three old” transformation potential in the central urban area of Changchun

在適當范圍內，拆遷成本越高，地塊的改造潛力越小。根據長春市國土資源局對2015年長春中心城區的地價統計，劃分出拆遷成本的高、中、低3個等級。

在分值權重設計上，弱化了拆遷成本的權重，設為0.10，主要原因是“三舊”改造工作是改善城市布局、促進經濟發展的政治推手，其直接效益為社會效益而非經濟效益，改造工作的實現將更多依賴政府，包括對當地居民的安置、道路和配套設施的建設等，故與經濟效益掛鉤的拆遷成本可適當弱化。

商服繁華度是城市土地開發潛力定級的重要因子，包括具備一定的規模的商業中心和集貿市場。商服中心重點選擇商服繁華狀況突變的地段，以明顯的地物標志或非商業建筑作為商服中心的邊界。根據商服中心的半徑輻射區域，在ArcGIS 10上建立緩沖區分析確定指標分值。各調查點的商服繁華程度得分為各級商服中心的功能衰減分值的疊加和。當同時存在多級商服中心影響時，各級商服功能影響作用分僅取值1次并求和[10]。

為簡化數據獲取工作，采用在ArcGIS 10平臺上建立緩沖區分析確定指標分值的方法。基于普查數據，提取學校、醫院、主干道、大型超市、公園綠地等作為評價基礎設施的指標。由于公共設施的輻射范圍不同，對不同的區域需設置不同的緩沖區半徑。等級1、3、5分別代表基礎設施完備度低、中和高。

經濟潛力各項指標評價等級分值見圖3。

根據潛力評價指標的分析計算可以得出各個地塊“三舊”改造的潛力分值，以此為基礎對后續的具體改造方案做引導。

3 “三舊”改造潛力評價

3.1 綜合評價潛力等級劃分 基于上述指標的分析評價結果，運用表1構建的評價體系，分別將各地塊各項潛力評級等級分值按權重求和，將長春市中心城區“三舊”用地分成三級潛力級，得出長春市中心城區“三舊”改造綜合潛力評價結果(圖4)。

3.2 空間分布 根據圖4，得到長春市中心城區“三舊”改造潛力空間分布統計結果(表2)。

由表2和圖4可知，長春市中心城區 “三舊” 調查地塊共471個，主要集中在二環及二環以外，二環內問題更為突出，數量多規模大，分別有251、183個。其中二級潛力地塊最多，占總面積的74.72%，“三舊”改造高潛力區主要集中在紅旗商圈、長春站周邊、榮光路—樂群街、開發區。由于城市發展的需要，城市中心輻射范圍勢必加大，城市規劃對于集約節約用地的要求使得該區域問題的解決更為迫切，改造潛力較大。

圖3 長春市中心城區“三舊”改造經濟潛力評價結果Fig.3 Evaluation results of the economic potential of the “three old” transformation in the central urban area of Changchun

圖4 長春市中心城區“三舊”改造綜合潛力評價結果Fig.4 Evaluation results of comprehensive potential of “three old” transformation in the central urban area of Changchun

Table 2 The spatial distribution of “three old” transformation potential in the central urban area of Changchun

潛力等級Potentiallevel數量Quantity面積Aream2面積比重Areaprop?ortion∥%一級潛力First?levelpotential8551213620．26二級潛力Second?levelpotential343188885174．72三級潛力Third?levelpotential431267755．02總計Total4712527762100

由以上數據可知，一級、二級潛力地塊共386個，面積比例占94.98%，因此政府部門在投入“三舊”改造資金時應優先考慮一、二級潛力區，在改造的過程中應同時協調好社會、經濟、環境等因素，爭取構建和諧優化的城市新風貌。

3.3 改造策略 以上述“三舊”改造潛力級別劃分為基礎，對各地塊土地再開發的具體策略提出引導(表3)。對于優先改造區域本文研究建議拆除重建,適當變更土地用途；對于重點改造區域建議進行整體改造；對于機會性改造區域建議進行局部改善利用。

(1)一、二級潛力區主要改造為集商業、辦公、服務、居住、景觀于一體的現代化多功能社區[11]，基于城市總體規劃，通過“三舊”改造整合用地結構，充分利用閑置用地，按照城市控制性詳細規劃的建設標準和用地要求進行開發建設，改造中力求降低建筑密度以獲取更多的開放空間，調節建筑容積率，在節約集約用地的基礎上提高住宅用地的居住適宜性、城市空間的綠化率。優化資源配置，適當變更用地類型，迎合區域發展需要。

表3 基于評價結果的潛力級分等及策略引導

Table 3 Potential grading and strategy guidance based on the evaluation results

評價等級分值Evaluationgradescore潛力等級Potentiallevel區域類型Regionaltypes策略引導Strategyguidance5一級潛力優先改造區域拆除重建3、4二級潛力重點改造區域整體改造1、2三級潛力機會改造區域局部改善利用

(2)三級潛力區按照就地改造原則，進行局部改善利用。一方面更新外觀，改善市容；另一方面結合周邊用地特點，注重區域規劃和需求，建造功能型地塊，適當增加城市綠化面積。

(3)保留長春市的傳統城市風貌特征，長春市擁有眾多國家級、省級文物保護單位及古建筑、古遺址，例如地質宮—文化廣場—吉林大學第一醫院沿線范圍。改造工作應注意傳統風貌區的建筑體量與立面建筑材料，謹慎布置高層建筑，包括玻璃幕墻、金屬板和高彩度涂料可能帶來的景觀影響[12]。

4 結語

根據對研究區進行自然和社會經濟條件、土地利用結構與布局、土地利用程度與效益、土地潛力等方面的全面調查，評價分析長春市“三舊”改造潛力，提出“改造”意見與模式，為“三舊”改造工作奠定理論基礎并提供數據支持，為長春市乃至東北老工業基地“三舊”改造工作提供借鑒和參考。對“三舊”改造潛力的研究可以從側面揭示影響城市活力與發展的缺陷，有助于豐富城市發展理論、土地利用方式與土地增值理論的研究，有效推進城市全面升級進程。

該研究也存在一定不足:第一，研究范圍為整個長春市規劃中心區，但由于技術、設備、資源等原因難以詳盡覆蓋整個調查區，“三舊”的完整性和全面性有待提高；第二，該研究提出的評價體系是靜態的，而城市建設及城市規劃的發展是一個動態過程，變動因素更難把握，受社會、經濟發展水平的影響，土地改造潛力評價指標也將隨之出現波動，評價指標也更趨于合理；第三，研究數據獲取主要依據實地外業調查，隨著技術手段的發展與完善，數據資料的獲取將更加便捷，數據內容將趨于豐富。

[1] 廣東省人民政府.關于推進”三舊”改造促進節約集約用地的若干意見：粵府〔2009〕78號[A].2009-08-25.

[2] BIANCHINI F,DAWSON J,EVANS R.Flagship projects in urban regeneration[G]//Rebuilding the city:Property-led urban regeneration.London:E&F N Spon，1992.

[3] WAGNER F W,JODER T E,MUMPHREY A J.Urban revitalization:Policies and programs [M].Thousand Oaks，CA: SAGE Publications,1995.

[4] KNOX P L,MCCARTHY L.Urbanization:An introduction to urban beography[M].Englewood Cliffs，NJ: Prentice Hall,2005.

[5] 王林盛.廣州城中村改造實例研究:解讀獵德村[D].廣州:華南理工大學,2011.

[6] 郭曉麗，馮淑怡，呂沛璐，等.建設用地節約集約利用的制度創新和理論解釋：以廣東省佛山市“三舊”改造為例[J].資源科學，2014，36(8):1554-1562.

[7] 雷霆，胡月明，王兵，等.“三舊”改造實施評價的指標體系構建[J].安徽農業科學，2012，40(21):10955-10957，10963.

[8]中國排行網.中國城市主城區人口排名2014年[EB/OL].(2014-12-06)[2016-08-03].http://www.phbang.cn/city/145656.html.

[9] 劉筱非,楊慶媛,廖和平，等.西南丘陵山區農村居民點整理潛力測算力法探討：以重慶市渝北區為例[J].西南農業大學學報(社會科學版)，2004,2(4)：11-14.

[10] 王海云,王紅梅,鄭敏輝，等.基于規劃的“三舊”改造潛力分析[J].現代城市研究,2015(3):78-85.

[11] 趙律相，胡月明.舊村莊改造潛力評價研究[J].廣東土地科學，2012(6):20-25.

[12] 路旭，柳超，黃月恒.沈陽城市色彩演變特征與成因探析[J].現代城市研究，2015(3)：98-103.

Transformation Strategy and Potential Evaluation of “Three Old” Transformation in Changchun

WANG Ai-lin, GUO Zi-yan, WEN Xin-ran et al

(College of Earth Sciences, Jilin University, Changchun, Jilin 130012)

Based on investigation of “three old” status in the central urban area of Changchun, using ArcGIS 10 platform to construct database, drawing maps, establishing “three old” transformation potential index system, accounting scale potential, economic potential, “three old” transformation potential was evaluated and analyzed. Combining with sustainable development idea and actual situation of land development and use in the study area, a more optimized mode of land transformation was proposed.

“Three old”; Potential evaluation; Index system；Changchun

2015年吉林大學大學生創新創業項目(2015610799)。

王艾琳(1995- )，女，遼寧沈陽人，本科生，專業：土地資源管理。

2016-09-30

S 201

A

0517-6611(2016)33-0182-04