建設模塊化住宅，實行住宅以銷定產

文/王紹賢、梁工、范羽、王朝松、張成軍 模筑（北京）科技發展有限公司 北京 100054

建設模塊化住宅，實行住宅以銷定產

文/王紹賢、梁工、范羽、王朝松、張成軍 模筑（北京）科技發展有限公司 北京 100054

本文剖析了中國住宅地產現狀以及存在的問題。從理論和歷史的高度探索中國住宅建設改革之路。提出采用住宅模塊化設計，推動棚戶區改造工程建設（以下簡稱棚改工程），振興中國住宅產業的設想。既有深刻的理論內涵，又有很強的實踐性和迫切性。對住宅消費者而言，可以預先選擇個性化、定制化的質優價廉住宅；對開發企業而言，改變傳統建房方式，執行以銷定產，是推動住宅地產企業重組、改造、轉型升級的好時機；對國家而言，是加快城鄉建設的有效措施。

住宅供給側結構性改革；模塊化住宅；設計創新；個性化；標準化；通用化；定制化；棚戶區改造；設計修改

當前住宅積壓庫存巨大，根據國家統計局統計，2015年11月末，全國商品房待售面積69673萬平方米，按照我國人均住房面積35平米計算，“空置”住房可供近2億人口居住。近半年以來又有新的增加，如果算上小產權房，以及沒有納入統計口徑的待售房屋，中國住宅過剩狀況更加嚴重[1]。雖然最近出現價格上漲，銷售量有所增加，僅是一、二線城市暫時的和局部的現象，為防止投機購買行為，政府發文提高購房首付款比例進行抑制，住宅庫存過大局面不會根本改變；在建項目（未開工和開工未竣工工程）也占用大量土地和財力、物力，仍建現在設計形式的房子，還是先建后賣必然出現新的積壓；若是再上新項目面臨土地和投資供給不足。

面對住宅滯銷即不能全面停建（防止出現“斷檔”），也不能仍按現在的方式建房（防止出現新的積壓）。除對滯銷房采取相應措施以外，更重要的是創新住宅形式和營銷方式。針對資金斷缺和土地供給不足，我們認為大力推動城市危舊房屋改造工程，既能獲得建設用地，還能改善居住在危舊房居民、農民住房條件，也能把土地變成資本，與投資商合作建房，經幾年努力，一定能夠徹底改變城市面貌。

模筑（北京）科技發展有限公司（以下簡稱“模筑公司”）從住宅設計創新入手，研發成功模塊化住宅，能夠更多的擺脫建造住宅的體力、手工操作勞動，進行工業化生產，保證節能環保，提高住宅質量，實現住宅標準化、通用化，通過進行住宅預銷售，實現以銷定產，不再出現新的積壓。

本文簡述模塊化住宅的由來；著重介紹住宅模塊化在住宅去庫存、去產能、去杠桿、降成本、補短板，以及在在建項目和新建項目中具體的運用方法；重點闡述大規模啟動棚戶區改造工程解決方案。

1、住宅模塊化是住宅發展的必然結果

1.1對住宅功能、形態、結構形式變化的回顧

1.1.1最早人類的居住空間只是對自然環境被動選擇，例如，選擇在背風朝陽山坡凹陷處棲生；為保暖和安全住進山洞；在我國南方密林樹檔中像飛鳥一樣懸空搭巢筑屋，到今天仍能看見旅游野營中使用吊床，就是人類搭巢筑屋的痕跡。

1.1.2隨著學會使用工具，開始把握住宅的空間形態，例如，游牧種族為遷徙方便，把蒙古包做成可拆卸的房屋，為減少風的阻力，把房屋做成圓柱體（是柱形建筑、點式建筑）；秦漢時期，學會制作磚瓦，開始在陸地上建造房屋，經長時間演變發展，形成當今的四合院；福建土樓是對柱形建筑的再發展，構成圍合圓形建筑，中間為庭院，展現中國宗親文化，讓一個大家庭、大家族居住在一起。四合院、福建土樓是對單體建筑進行圍合布局，構成集中居住環境。

1.1.3隨著技術進步，住宅空間結構，以及房間組合方式不斷創新，發展成當今的集合式住宅（把多套住宅組合到一起）。新的住宅形式板式樓首先在東歐國家興建，最早的板樓本是供2～3個家庭共同使用一套樓梯的居住單元，這個單元平面本來是方方的形狀，為節約土地，把多個單元連接在一起，形成帶狀，似是一塊扁長的板，即稱為板樓。改革開放以來，為更多節省土地，開始興建塔樓。因為塔樓外露的墻面較少，不能滿足開窗，日照通風受限，為增加樓的外墻面長度，在墻面上做凹槽，出現了Y字形樓，Y字形樓進行內部分割時出現三角形或多邊形房間，使用不便，而且浪費面積。以后又建蝶形樓，也有類似塔樓的問題發生，現也不再建設。當今，一方面可以看到的是，人們一直沒有停止對居住空間形態的研究與探索，另一方面，當今的現實只是建清一色的板樓，樓的內部結構千差萬別，沒有形成標準化，由此可見對戶型、樓型創新必須建立新的思維走出困境。

當今出現住宅滯銷，設計不合理的原因不可忽視。同時也應該看到人們的居住觀念發生了變化，不再是模仿、跟風，而是追求住宅形式的多樣化，個性化，定制化。當今進行的供給側結構性改革，指出要創造新的住宅形式，在滿足購房人精神需求和心理需求各個方面有突破，建造（設計）住宅要從適應消費、引導消費，轉向創造消費，創造新的住宅形式顯得更加重要。

1.2“住宅是供居住使用的機器”的論斷開辟住宅創新路徑

進入工業化社會以來，對工業產品進行科學分類，建筑產品從一般工業產品中分離出來，是有利于進行分類研究的，針對建筑（住宅）產品體大、施工復雜、不可移動等特征，給生產建造帶來不便，為此進行了大量的研究、創新與實踐，力求找到新的生產手段、生產方法，但至今仍然有大量的手工操作和戶外作業沒有改變，沒能更多的享受到工業化技術帶來的實惠。追思百年以前法國建筑專家勒柯布西耶憑深厚的工業經濟學底蘊及城府，做出“住宅是供居住使用的機器”論斷，可做以下解讀：

1.2.1機器的零配件、總承是裝配、組合關系。用各種房間組成戶型，戶型與戶型可以拼接組合，再配上樓梯、電梯即構成樓型，住宅同機器一樣也是裝配組合關系，戶型是住宅的總承。

1.2.2零配件、總承可在多個機械中安裝使用，總承具有獨立功能體系，是通用產品。一樓中的戶型可以在它樓中重復使用，戶型即是通用戶型，統一標準規格的廚房、衛生間也是可以通用的。

1.2.3一般工業產品（機器）可做成樣機或小批量生產，拿到市場交購買人選擇，而后進入大批量生產。特殊工業產品，例如大型飛機、艦船、特殊功能機械設備則不能先制作樣機或小批量生產，需要憑設計產品向買方索要訂單，加工定制，以銷定產。住宅不能先建成樣品房（樓），也不能進行小批量生產（當今就是因為先把住宅樓建出來，出現了滯銷）。但可先拿設計出來的通用戶型進行預銷售，把買房人選擇的戶型組合到一棟或多棟樓中來開工建設。

1.2.4巨大的機器不易搬動，但可分解開來運輸。建成的住宅不能移動，但可拿買房人挑選的通用戶型，到買房人要求的地方建造，等于實現住宅可移動。

在勒柯布西耶逝世后百年重溫“住宅是供居住使用的機器”論斷，發現改變住宅機構形式，讓住宅具有機器相關屬性，為住宅的設計、制造、營銷、使用（物業管理）打開一條新的思路通道，給住宅供給側結構性改革拓展出新空間。

1.3“模塊化理論”指導住宅生產及產業建設[2]

“模塊化理論”基本定義。模塊化理論是產業組織領域的最新研究成果。按美國斯坦福大學經濟學教授青木昌彥（2003）的定義，模塊（Module）是指半自律性的子系統，通過和其他同樣的子系統，按照一定規則相互聯系，而構成的更加復雜的系統或過程。模塊化則包含了模塊分解化與模塊集中化兩個過程，前者是將一個復雜的系統或過程按照一定的聯系規則，分解為可進一步獨立設計的半自律性的子系統行為；后者則是按某種聯系規則將可進行獨立設計的子系統（模塊）統一起來，構成更加復雜的系統或過程的行為。

“模塊化理論”的形成與發展。模塊化生產最先是作為一種工藝設計方法，被運用到鐘表、汽車制造等行業。自20世紀90年代以來，在經濟全球化和信息化的共同推動下，西方發達國家重要產業部門的企業生產方式發生了重大革新，由追求高速度、專業化、大批量、少品種的大規模生產，轉向了以客戶為中心、小批量、個性化的大規模定制，催生模塊化理論與實踐發展。

“模塊化理論”的應用。模塊化不僅是技術生產手段，也將引導企業生產和產業、行業組織方式變革。近20年以來，引起了經濟學界普遍關注?，F在多是從生產和技術的角度闡述模塊化本身的意義，還沒有在產業組織方面對模塊化生產所帶來的企業之間合作和分工關系的變化給予充分的關注和深入探討，但可以肯定的說，未來企業模塊化產業組織，必然形成系統集成商和模塊供應商兩大體系。針對住宅建設而言，房間、廚房、衛生間、樓梯、電梯、戶型等都是模塊，各個模塊合理組合構成住宅樓及住宅小區環境，是系統的集成。這個概念在認識上的突破與確立，把住宅生產及住宅產業化帶進了模塊化理論領地，我們現在踐行的住宅戶型、樓型模塊化設計，就是在這個理論指導下完成的。并將通過具體運作住宅項目，特別是通過開發城市棚戶區改造工程，推動住宅模塊化建設與發展。

1.4創新思維引導住宅創新發展

《創新思維方法論》一書[3]指出：創新思維是指在解決問題過程中通過選擇、突破或重新構建已有的知識經驗和新的信息，以新的認識模式，把握事物發展的內在本質及規律，提出獨特見解解決實際問題。本文借助書中介紹的八種創新思維方式，概括模塊化住宅創新的思路、方向與方法。

1.4.1發散思維。即輻射思維、求異思維，表現為轉化發散、多項發散、綜合發散。改革三十多年以來經濟增長主要靠的是資源、資金投入，由于資金、資源的有限性，是不可能永遠保證經濟可持續穩定增長的，當今應該通過科技創新求發展，這就是轉化發散；工業產品一般都具有標準化特征，例如，計算機、汽車制造等，便于機械化、工業化生產，也把住宅戶型視同一個模塊，成為標準化產品，即可實現工業化生產，這就是多項發散；戶型標準化、通用化，除方便生產以外，也給銷售及物業管理帶來便利，這就是綜合發散。

1.4.2反向思維。即逆向思維，現在的開發商雖然沒有忽視對住宅需求市場的調研，但因方法和手段的局限，與購房者的交流與溝通是很有限的，并不能準確把握買房人具體要求，既使知曉買房人的個性需求，也無力從設計、建造技術上給予保障，因此在一定程度上講就是盲目建房，建出來的房子賣不掉是正?，F象。采取反向思維、逆向思維，即把先建后賣變成先賣后建（如何先賣房在下文另有說明）。

1.4.3聯想思維。聯想就是通過某一事物的現象，而聯系到另一事物的現象，從中引出新的創新。住宅不能移動是因為土地不能移動，但土地無所不在，到有需求的土地上建房，不就是住宅可以移動了嗎？在到買房人認可的地方建房之前，還要事先拿出多樣化的戶型、樓型讓買房人挑選，滿足買房人住宅地址、房型、樓型多重要求。

1.4.4想象思維。想象思維是改造頭腦中的記憶表象而創造出來的新形象。一個住宅項目采用模塊化技術獲得成功，也設想把該技術拿到全國、全行業中運做，這就是聯想思維，展現模塊化理論精髓。

1.4.5直覺思維。直覺思維是一種跳躍式的思維方法，它是根據對事物的生動知覺，印象，跳出循序漸進的思維過程，直接把握事物的本質與規律，是一種濃縮的、省略的思維方法。我們發現住宅模塊化的價值在技術、環保、住宅品質、生產手段、建材設備、營銷、降低成本、體制機制變革等各個方面都有積極表現。

1.4.6靈感思維。也稱作頓悟，當對一個事物百思不得其解時暫時放下來，忽然在某一時刻迸發出新的思想，閉塞許久的思路頓時貫通，問題有解了，這就是靈感思維?；貞涀陨鲜兰o50年代以，來建安企業從改進住宅生產方法、生產工藝入手，推動工業化生產，經過長時間努力，付出很多財力、物力，至今沒有根本解決，追尋體制原因，認為推動工業化生產是建筑業的事情，建筑設計企業沒有積極性。我們發現推動住宅工業化生產首先應該從建筑設計入手，首先需要建筑設計師設計出適合工業化生產的產品形式及結構形式，這就是靈感思維。前人對工業化生產的研究成果并非為過，倒逼后來的研究者給予反思，對住宅工業化生產進行再認識、再研究，經歷了螺旋式上升過程，模塊化住宅成果是當今科技理論與實踐發展大潮推動下的產物，如果沒有大數據、互聯網科技及營銷，模塊化住宅也不能得到如此完美展現。

1.4.7類比思維。是根據兩個或兩類事物在某些屬性上相同或相似，進而推導出它們其他屬性也相同或相似，我們力求從更寬廣領域找到可借鑒的東西。今年國家提出改革五大任務之一是去產能，去產能本來是針對鋼材、煤炭、水泥、玻璃、石油、石化、鐵礦石、有色金屬八大行業提出來的，并不包括房地產（住宅）去產能。我們認為住宅滯銷也是產能過剩問題，但住宅去產能與一般工業產品去產能截然不同，一般工業產能都有優劣之分，取消劣質產能，支持優質產能計劃生產即可（當然也需要生產企業轉型升級）。面對當今住宅滯銷，從某種意義上說住宅的產能都是劣質產能（因為都是先建房后賣房，結果賣不掉），若想從根本上改變，首先需要拿出設計產品進行預銷售，預銷售順暢的產品及生產能力，才能稱得上是優質產能。

1.4.8收斂思維。又稱求同思維或集中思維，是指從已知的信息中產生邏輯、結論，尋找最佳解決方案。用收斂思維方法，對當今住宅地產運作有以下看法：

①大型房企采用模塊化技術，是有條件擴大生產規模的，但因當今住宅需求個性化、定制化，還是走“歸核化”策略更加穩妥，“歸核化”就是針對企業自有核心技術優勢給予專業化發展，不應再追求多元化。

②中小房企采用模塊化住宅技術，缺乏資金優勢，不能走投資、買地、買項目老路，而應該是重技術、輕資產，為政府主推的棚改項目提供專業技術和相關業務支持與服務。

③仔細思考得知，住宅的生產經營與廣義房地產業有很多不同，例如，住宅產品是消費性固定資產，廣義房地產業產品（建成的賓館、飯店用于再生產經營）則是生產性固定資產；住宅的需方是自然人，廣義房地產產品需方是法人；廣義房地產業被稱之為資金密集型產業以及高利潤行業，住宅產業有提供福利的性質，不應該追求高利潤，不應視為資金密集型產業。這些基本屬性表明，住宅應該從廣義房地產產業中分離出來，實行住宅地產企業改造、重組與升級。當今對住宅是屬于房地產業一個獨立組成部分的認識早已形成，但給予專門研究還很不夠，住宅滯銷是回避不了的現實問題，對住宅地產性質進行再認識顯得更加重要與迫切。

1.5模塊化住宅簡介

當今住宅設計方法存在弊端。設計住宅的一般方法都是要針對建設用地地塊大小和地形特征確定樓的形狀、體量，戶型受到樓型（樓體）的約束，盡管可以采取很多方法優化戶型，但很難達到每個戶型完美，為了保證主力戶型品質，經常出現極不規則的刀把形戶型，也有的戶型日照、通風受限。

模塊化住宅設計方法如下。首先完成戶型設計，給予戶型一個有規則的平面空間，合理的把臥室、起居室、衛生間、廚房等布置在其中，保證每個戶型品質優秀。追求戶型平面尺寸大小不同和內部房間布置結構多有變化，實現戶型多樣化、個性化，稱此為模塊戶型。再采取多種方式、方法把模塊戶型組合到一起，配上樓梯、電梯、管道間（也是模塊化）構成樓型。在設計樓型時追求樓的形狀與小區地形環境構成和諧關系，讓樓的墻面與各種走向道路構成平行關系?，F在的板樓、塔樓適合擺放在東西走向道路兩側，把板樓、塔樓擺放在南北走向道路兩側時，即把山墻暴露在道路上，不太美觀。板樓、塔樓都不能與斜向道路構成平行，若是強行讓樓墻面與斜向道路平行，將極大的傷害戶型日照。用模塊戶型組合出的板樓、非板樓（指創新樓型，其實塔樓、Y字形樓、蝶形樓對板樓而言都是創新樓型，因其存在弊端而被放棄，這里說的創新樓型則是指保有優秀品質的樓型）。不僅能夠分別與東西走向道路、南北走向道路構成平行關系，還能夠與斜向道路構成和諧關系，第一種做法是讓多個樓角與斜向道路平行，保持戶型朝南；第二種做法是讓樓墻面與斜向道路平行，戶型朝向東南方、西南方。為讓住宅小區實現圍合效果，并同時達到每個戶型朝南，把西北角的樓做成“ ”狀，把東北角的樓做成“ ”狀，把西南角的樓做成“”狀，把東南角的樓做成“ ”狀，構成圍合布局。東北角樓與西北角樓、東南角樓與西南角樓分別是左右鏡像出來的；東北角樓與西南角樓、西北角樓與東南角樓分別是平移出來的。上述四個樓的外形、體量完全相同，但樓內戶型及房間布置結構不相同，達到戶型多樣化，這是圍合形式住宅小區的經典之作?？傊?，采用模塊化住宅可以實現戶型、樓型、小區環境標準化，多樣化，個性化。

象棋大師在統一競賽規則的情況下，運用數學、幾何學、邏輯學等理論和高超棋藝獲得冠軍。建筑師也將如此，針對一定的設計環境條件，憑對住宅設計原理的把握與實踐底蘊，設計出優秀住宅。本文介紹的模塊化住宅確實有很多創新性，但還不可稱為最好，經不斷研發，還能做得更好。

當今已經取得的住宅模塊化設計成果包括：模塊化戶型和模塊化樓型兩個部分。模塊化戶型的特質是：戶型的平面形狀、體量、內部結構、使用功能各不相同，可分別與不同樓型進行組合，針對不同氣候條件，不同地形環境，有不同形式的戶型予以適應，已設計出上千個基礎戶型，基礎戶型是指一個基本的戶型架構形式，可以衍生出多個具體的戶型；模塊化樓型的特質是：樓型分為三個大類：第一大類是高層傳統短板樓升級版，有100個代表性樓型；第二大類是創新高層變形樓（即創新樓型），約有400個代表性樓型，兩大類樓型中又區分出設置一個人防出口的樓型和設置兩個人防出口的樓型。第三大類是多層傳統板樓升級版。

高層傳統短板樓規格如下：

高層變形樓分為順東西走向道路樓型、順南北走向道路樓型、順斜向道路樓型、圍合小區樓型共四類，樓的形狀各異，尺寸多變，戶型朝向南方或東南方、西南方。在我國南方也可以建戶型朝向東西的樓型，使樓型更加豐富多彩，各種樓型合計達到數千個。

多層傳統板樓升級版與高層傳統板樓升級版大體相同

廣義模塊化住宅創新成果包括：建筑設計、工業化生產、企業生產模塊化組織、住宅營銷等各個方面，以及為多項相關技術（包括材料、設備、信息等）融入住宅提供有利環境條件。住宅設計創新推動住宅產品升級換代，當今盛行的裝配式住宅是住宅產品升級換代的前奏，模塊化住宅將是當今經濟性、普通住宅的理想形式。新中國成立以來多是建造板樓，可稱為第一代住宅；改革開放以來開始建塔樓、Y字形樓、蝶形樓可稱為第二代住宅；模塊化住宅可稱是在塔樓基礎上研發出來的第三代住宅。第三代住宅是在技術進步和人的居住理念升華時期產生的，將會在相當長時間內適合市場需求。模塊化住宅已獲得國家專利。

2、模塊化住宅價值表現

2.1遵照2016年供給側結構性改革五大任務要求，看模塊化住宅表現：

2.1.1關于去庫存與去產能。去庫存是治標，簡單的取消劣質產能也不是治本的核心內容。當今建住宅都是先建后賣，出現滯銷，可以說當今的住宅產能都是落后產能。住宅是類似大型飛機、大型艦船之類的特殊產品，不能先生產后銷售，必須先有訂單，按需生產，住宅也應如此。一架飛機或一艘艦船都只是賣給一個買家，而一棟住宅樓（100套房）要分別賣給100個買房人，給銷售增加難度。模塊化住宅戶型通用化，可先預售戶型，用戶型組成樓型，再建造，可以做到零庫存，實現產能優化。

2.1.2關于去杠桿。開發企業去杠桿是指既能獲得規模資金或資本又能降低資金使用成本，減少投資杠桿風險。上棚改項目不買進土地，而是采取改革之初實行的合建方式，與此同時吸引產業鏈內企業投資合作，風險共擔，效益共享。

2.1.3關于降成本。建安成本約占住宅開發成本30%，這是住宅降成本主攻方向。模塊化住宅進行工業化生產，能夠有效降低成本。模塊化技術對降低其他方面的成本也有推動作用，例如，采用互聯網營銷，降低銷售成本；運用預銷售大數據，精準測算開發現金流，縮小貸款規模，壓縮貸款時間，降低資金成本；縮短建設周期，盡早交付使用，降低時間成本。

2.1.4關于補短板。當今已進入數字化、智能化時代，工業生產領域已經不再是簡單的機械化、工業化生產了，而住宅的建造仍沿用很多手工體力勞動，這是住宅建造技術及生產方式的短板。改革之初處于住宅極度短缺時期，供給的主要矛盾是數量保障，而非質量提高，當前住宅供給充足，買房人進一步提出質量和價格要求，追求住宅多樣化、個性化是正?，F象，仍建當今設計形式的房子，先建房后賣房出現滯銷不可避免，這是營銷的短板。模塊化住宅既能進行工業化生產，也可以首先拿出通用戶型進行預銷售，彌補了建造和營銷兩方面的短板。

2.2對照上海市集成技術創新做法，看模塊化住宅價值

上海的改革走在全國前列，獲得很多突出成果。上海發展“四新經濟”[4]，將科學技術創新的維度轉向新技術、新產業、新業態、新模式，其特征是輕資產、跨業融合，實現高增長。對具體企業或項目，不強求做頂層規劃設計，不規定統一口徑，不約束創新模式，突出強調的是瞄準市場，科學合理配置資源。

模塊化住宅具有“四新經濟”屬性。

2.2.1模塊化屬于新的技術領域。模塊化技術已在計算機、汽車制造、郵政、銀行領域實行。是住宅是機器的判斷和模塊化理論把住宅帶入新興技術領域。模塊化住宅技術是一個綜合性技術體系，住宅空間（戶型、樓型、小區環境）是相關新技術的載體，例如，樓中交通盒除選用先進設備以外，還可以設置安裝計量室（電熱燃氣等）進行遠程查表計量，也可以在建設工地安裝遠程監控設備，讓買房人隨時查看工程進度和工程質量。

2.2.2住宅地產的模塊化生產屬于新產業。住宅產品與廣義房地產產品（酒店、寫字樓、工業廠房等）有顯著區別，住宅將成為一個獨立產業。由于以前對住宅產業獨立化的認識不充分，對某些現象和問題的研究還不很深入，住宅地產暴露出很多問題。采用模塊化住宅能極大的推動住宅標準化、多樣化、個性化、通用化。模塊化住宅的新技術、新產品、新營銷模式孕育住宅地產新體制、新機制，為解決當今住宅地產存在的諸多問題找到新的出路。

2.2.3住宅地產的模塊化生產是一種新的產業形態，即新業態。新業態是指基于不同產業間的組合，企業內部價值鏈和外部價值鏈的環節分化、配合、行業跨界整合，以及嫁接信息與互聯網技術所形成的新型企業，表現出新的企業生產經營形態。信息技術的帶動，需求的倒逼，推動企業重組、改造、轉型升級。模塊化住宅新業態形式實現了以土地為資本進行融資，進行工業化生產，通過互聯網營銷打通住宅供需渠道，實現住宅地產良性循環。

2.2.4住宅模塊化催生生產與經營的新模式。新模式是指企業產品生產與經營活動突破傳統思維方式及方法，反映出新的體制、機制特征，構成新的生產經營能力。稱模塊化住宅是一種新模式有以下例證：①針對住宅體量大，我們認為長城幾萬里可分段建造，航空母艦長幾百米，可按模塊化生產方式建造，模塊住宅也即如此；②針對現在的住宅不是通用產品，不能復制使用，采用模塊化技術，達到戶型、樓型通用化；③針對住宅不可移動，拿通用戶型到有需求的地方建房，實現住宅可移動；④針對住宅滯銷，拿出通用戶型進行預銷售，走先賣房后建房之路；⑤針對住宅價格偏高，其實建造住宅消耗的人力、物力、財力都以市場公平價格計算，采用工業化生產等手段，必然降低成本及房價，當今土地出讓金、稅費過高可以調整，新的企業體制消除壟斷，公開競爭，住宅價格回落將是必然的。

2.3采取互聯網營銷，為模塊化住宅插上騰飛的翅膀

生產企業必須有營銷，要有營銷工具，其實互聯網就是一種最現代的營銷工具。近幾年又出現了移動互聯網，世界營銷大師克里曼斯特通說：“未來營銷不需要太多渠道，只要你的營銷進入消費者手機，就是最好的營銷”[5]。一般產品采用互聯網營銷已經相當活躍，住宅產品由于產品集中度低、標準化程度低，而且區域性較強，利用互聯網營銷很有限，中介平臺性質的住宅營銷電商、網站只有屈指可數的幾家，遠沒有像經營一般工業產品的知名電商、網站那樣強勁。單一房企（包括大牌地產企業在內）采用互聯網營銷自建住宅，由于產品數量有限，不能達到多樣化、通用化，不可能實現規模經營效果。

2.3.1模塊化住宅采用互聯網營銷既是必要的，也是可行的

①住宅價值量巨大，需要強勁的互聯網營銷手段。

住宅消費與人衣、食、行、精神消費的合計比較所占比例較大，在解決了住宅生產方式之后，深入研究改善住宅營銷極為重要。例如，在一線城市一工薪階層人士要拿出一生收入的一半買房子，因此說買房是大事。買房人可以通過互聯網及時準確獲得全面的住宅信息，線上線下聯動，充分選擇適合自己的房子。

②住宅出售與購買的繁雜性求助互聯網解難。

住宅的購銷遠比一般工業產品營銷復雜的多，例如，因為住宅不能移動，買房人要到工地現場勘查體驗，所看到的房型不一定是自己意向購買的房型，房子的所在地也并不一定是自己所選擇的。住宅戶型模塊化可讓買房人自由選擇，并可提出建房地址要求，利用互聯營銷，上述很多事項都可在線上完成，減少買房人線下買房所付出的辛勞。

③模塊化住宅達到空前的標準化、多樣化、個性化、定制化，信息量大而繁雜，唯有采用大數據技術處理，使模塊化住宅變得清晰、直觀，再利用互聯網迅速傳播，讓住宅的購銷變得簡單和易操作。

2.3.2針對模塊化住宅特征，采取以下互聯網營銷方式[6]。

①模塊化住宅享有專利，可在一段時間內獨家占有市場，首先執行自產自銷，采用B2C模式（企業對客戶）。

②采用B2B2C模式（兩個B是指開發商與電商企業合作，C是指客戶），是在營銷方式①基礎上，提高電商技術水平和營銷能力。

③組織團購大軍，即C2B模式（客戶對開發商），買房人以團隊的形式更深入的考察、比較、研究、體驗，對建房提出合理化建議，將能建造出更加優質的住宅，最終實現購買。買房人積極向他人宣傳推薦，引導啟發他人購買，推薦人（早期的買房人）可分享經營環節利潤，使住宅購買者變成住宅推廣商。

④在電商平臺建立住宅產業聯盟，吸納全產業鏈企業進入平臺，構成B2B模式（開發企業對產業鏈其他企業），各企業間的經營活動不是住宅購銷，而是各種住宅生產要素的合理對接、匹配與服務。

⑤設立G20模式的電商平臺（政府與公眾企業），把住宅的去庫存、在建項目、新建項目、棚改項目等多方面信息歸納集中起來進行發布。國家住建部正在著手建立類似的平臺，模塊化住宅獲得最好宣傳機會。

3、模塊化住宅的應用

3.1從推廣住宅模塊化設計入手，帶動模塊化住宅建設。有以下幾種做法：

3.1.1模筑公司與全國建筑設計院（公司）合作開展設計連鎖經營，模筑公司承擔建筑方案設計，當地設計院（公司）向建設單位收取設計費，模筑公司按方案設計取費標準，以微小的比例分享方案設計費。

3.1.2對承接建筑方案設計的項目，參與預銷售以及銷售工作，向建設單位按正常支付銷售費用的標準，以微小比例收取銷售代理費。

3.1.3配合城市規劃部門，在制定住宅開發項目控規、詳規時，免費配上建筑方案設計，開發商選用此項目建筑方案設計后，模筑公司向開發商收取方案設計費。

3.1.4在住宅土地競拍時，免費配上建筑方案設計，競得土地的房企認可此建筑設計方案時，付給模筑公司方案設計費。

3.1.5配合國土、房產、城建、統計等政府經濟管理部門完成某些相關數據的統計分析與調研工作。

3.2開發棚戶區改造工程，全面推動城鄉模塊化住宅建設發展

老城區棚改包括國有土地之上的危舊房改造工程（以下簡稱城區居民棚改）、國有企業土地之上的危舊房改造工程（以下簡稱城區國企棚改）、農民宅基地之上的危舊房改造工程（以下簡稱城區農宅棚改）三個部分。城區國企棚改可按自建方式進行，模筑公司給予技術支持。城區居民棚改與城區農宅棚改操作方法基本相同。本文側重闡述城區農宅棚改。

（1）建設方式

1.開發模式：農村宅基地所有者是開發主體，采用模塊化住宅技術，執行線上互聯網營銷和線下營銷并舉。

2.參與者：

①城區宅基地農民集體經濟組織成立宅基地住宅建設公司（以下簡稱農宅公司）。

②模筑公司與傳統住宅產業鏈企業以及專業精英（自然人）合作，成立住宅開發顧問公司（以下簡稱顧問公司）。

3.開發責任分工：

①顧問公司配合農宅公司，辦理項目立項等前期工作。

②顧問公司負責建筑方案設計以及規劃報批，組織預銷售。

③有了住宅預銷售大數據，顧問公司與農宅公司共同完成項目經濟效益測算，進行項目招商引資。

顧問公司和新進入的投資公司參股或控股農宅公司（如資金來源銀行貸款，銀行不分享股權，農宅公司還本付息），全面展開建設工作。

（2）棚改工程開發具備以下有利條件

1.土地供給充足。危舊房多是單層建筑、分散建造、容積率低，新的規劃將主要建設高層住宅、多層住宅，在保證合理容積率情況下，能夠增加建筑面積，等于獲得了新的建設用地。今后住宅建設用地將主要來源于棚改項目，設立新城鎮將是極個別現象。

2.立項方便。全國各級政府已經在數年前完成棚改區片的確認，并公布于眾，隨時可以啟動。

3.待改造區片的農民（居民）熱望開發，很多城中村項目的四周都已經建設新房，四周的大市政設施已經完善，是爭取盡早讓這些設施發揮使用效益的問題。模塊化住宅能夠充分滿足被拆遷戶的要求，不會出現拆遷難。

4.符合城市總體規劃。城市規劃部門針對棚改區片的確認，已經完成了城市總體規劃相關工作，可隨時完成控規、詳規，以及建筑設計方案審批。

5.能夠順利推動住宅預銷售。在住宅供不應求年代，房子建的出來就有人買，即是買現房。在建房初期主動購買，得到房價優惠，即是買期房。當下買房人對住宅有了個性化需求，對建成的房子不滿意，欲求預購定制，開發商應該拿出多樣化模塊戶型進行預銷售?，F在到了理性回歸按需生產，以銷定產的時候了。預銷售住宅有明確的戶型、樓型、建房地址，有立項和規劃批文，對買房人而言是有法律保障的?，F在實行住宅預銷售，確實還沒有像賣現房、賣期房那樣的法律規定，我們認為即是新生事物，當然是行為在先，而后才能對其行為進行規范立法。現在進行預銷售不收任何費用，只做實名制預銷售登記，即是合理的也是可行的。可以預計到有些買房人會流失，要制定買房人流失系數，防止預銷售數據失真。住宅預銷售登記大數據有極大的參考價值，是杜絕住宅滯銷的關鍵。

6.容易獲得投資或貸款。有了預銷售大數據，能精準測算開發收益，恢復改革之初采取的項目抵押貸款模式。當今的項目可研分析（經濟效益測算）遠比改革之初那個年代測算的準確的多，投資方沒有投資風險。

7.能夠加快建設速度。棚戶區改造開發運作需要三步走。第一步是前期工作，包括落實地塊、宅基地持有者成立農宅公司、完成立項批文及建筑方案設計審批，3個月完成；第二步是深入推進，包括預銷售登記、拆遷、融資等，4至6個月完成；第三步是開發建設，預計12到15個月竣工交付使用?？偨ㄔO周期19到24個月。在全國各地普遍起動，既有速度，也有規模。

（3）棚改工程成功建設有以下保障：

1.政策保障。當今供給側結構性改革為企業松綁，支持企業創新發展。模塊化住宅新模式與傳統開發程序中某些做法有所不同，但無本質區別，符合法律法規規定，帶有合理性，能夠順利推動。例如，以前上項目都是先立項后規劃，現在的棚改項目可以先規劃后立項。

2.體制、機制保障。住宅將成為一個獨立的產業，進行體制、機制重建、重組、轉型升級有廣泛空間，只要是合理的和可行的做法都可以采納。

3.技術保障。模筑公司已經完成4項專利技術成果，還將不斷研發，完成系統技術集成。

4.資金保障。執行以銷定產開發收益有保障，投資方無風險，樂意投資。

5.市場保障。模塊化住宅屬專利產品，將在一段時間內獨占市場，沒有同類產品競爭。

6.人才保障。新興房企的新體制、新機制重視人力資源建設，公司給予員工股權、期權股，最大限度的吸引人才和留住人才，讓每個員工都有創新、創業的機會，通過企業文化、培訓、激勵等制度，提升員工核心價值觀，以及專業素質和業務能力。

（4）為防范開發風險，具有以下應對措施：

1.嚴格執行以銷定產，在沒有獲得預銷售登記大數據之前，不啟動后續工作。

2.不支付宅基地購地款，在未完成拆遷安置合同簽約和預銷售登記之前，不向政府支付拆遷保證金，減少投資壓力。

3.由各參與企業分別承擔前期開發費用，農宅公司基本沒有大項費用支出。模筑公司投入的是沉甸的技術研發成果，新發生費用有限。

4.模塊住宅工業化生產組織管理有序，工程質量有保障。

5.開發成本透明、清晰，利潤分配合理，各個參與者都有積極性。

6.住宅建造成本降低幅度大，帶動房價下浮，讓買房人得實惠，能有穩定的市場需求。

4、運用住宅模塊化技術推動住宅去庫存

當前全社會已采取的住宅去庫存措施有：1.支持農民工在城市買房。2.通過農轉非鼓勵農民進城買房。3.引導開發商轉變經營觀念，執行租售并舉。4.吸引社會資本投資房產，通過經營物業獲得收益。上述措施已經取得一些初步成果。上述措施中，有些事項受國家政策限制不能馬上實施，例如，黨的十八大（同屆人大）提出，企業注冊登記資本金由現繳改為認繳（后繳），需要經全國人大通過修改公司法，企業注冊資本金認繳（后繳）制度實際上是在一年以后才開始執行。當下，運用模塊化住宅技術則可以立即采取以下具體措施：

1.采用模塊化技術，對已建成住宅進行局部修改。例如，把三居室戶型都配上兩個衛生間，提高戶型檔次；適當打通陽臺與房間的隔墻，改善使用效果；縮小戶型面積，增加戶型數量，為買房人提供更多選擇機會；把相鄰兩戶型中間夾著的臥室進行改拼，即可以把A戶型的臥室劃轉到B戶型中來（需給這個房間設計出兩路水、電、氣、熱管道），增加戶型變化，買房人可在以后的使用過程中對房間（相鄰臥室）進行調整，例如，中年人為撫養子女需要買三居室戶型，子女長大另購新房，這套三居室可以縮小為兩居室，不必賣掉三居室再買兩居室；

2.執行精裝修交房，上述各種技術措施都可在精裝修時得以實現，把每個形式的戶型分別裝修出不同檔次，不同風格，不同價位的精裝修樣板房，吸引買房人眼球，讓買房人節省裝修費用和時間，減少操作裝修的煩惱。

3.模筑公司支持存量房滯銷房企與棚改項目對接，給予建筑設計和營銷兩個方面的支持。與棚改項目對接有兩種做法：

①為正在啟動的棚改項目提供拆遷安置用房

②與籌備啟動的棚改項目開展合作開發，即在提供拆遷安置用房的同時，獲得該項目的部分開發權。

4.模筑公司支持存量房滯銷房企與城市郊區農民進行聯合開發，給予規劃設計、營銷等多方面支持。具體做法是吸引處在交通要道、旅游景區、人口密集村鎮區域農民拿出宅基地，換取城市商品房，開發商對宅基地享有開發權，把住宅地產開發延伸到農村，這是必然趨勢。

全國很多地區都在進行農宅改造嘗試，取得成功經驗，例如，嘉興市為了有效破解土地資源供求矛盾，市委、市政府借助全省統籌城鄉綜合配套改革試點城市的政策優勢，開始農村土地使用制度改革，針對當前農村宅基地戶均占地面積過大以及大量閑置等現狀，從2008年4月啟動了“宅基地置換住宅”節約集約利用宅基地措施的試點，在自愿、有償的條件下，鼓勵農民放棄宅基地，通過置換，逐步向新市鎮、中心村集聚，實現集中居住，具體包括三種情況：一是放棄宅基地購置商品房。對于自愿放棄原有宅基地到城鎮購買商品房的農民，按照原住宅建筑面積直接給予相應的貨幣補償，不再另外安排拆遷安置房和宅基地；二是宅基地置換安置（公寓）房。對于不愿意選擇貨幣補償的農戶，可以選擇宅基地置換安置（公寓）房。按照原住房評估價給予貨幣補償，同時政府將統一規劃建設公寓房，根據不同的情況，按不同的價格出售給農戶，并頒發《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》。置換安置（公寓）房的農戶則不再享有申請、使用農村宅基地的權利；三是宅基地異地置換自行建房。對于距離城鎮較遠的農戶，一些試點鎮允許他們到鎮統一規劃的新社區或中心村自行建房[7]。

以上事例表明，在大力建設城市住宅的同時，改善農民居住環境以及合理利用宅基地是一個亟待解決的現實問題，改革越是深入解決農民（農業、農村）問題就更加凸顯出來，給住宅地產向農村發展打開通道。

5、住宅模塊化技術在在建住宅項中的運用

在建項目中已建成的住宅可按前面做法去庫存。在建項目未開工工程，除采取前面與棚改項目對接和與城市郊區農民聯合開發做法以外，還有以下具體措施：

1.對未開工棟號及占地范圍重新規劃設計。為增加房型，可事先設計出多個建筑設計方案（均符合城市規劃要求），同時進入預銷售，讓買房人有更多選擇機會，使用預銷售大數據，精準測算開發效益，吸引投資商或銀行貸款。

2.優化原有設計。為爭取時間，減少重新報批規劃的周折，不改變原規劃批準樓的長、寬、高、坐標，采用模塊戶型，優化原有設計，將新的建筑設計方案報城市規劃部門和房地管理部門備案即可。

3.為化解鋼材庫存，興建鋼結構住宅。建鋼結構住宅已經討論多年，主要是因為鋼結構成本高未被采納。鋼結構住宅墻體薄一些，能夠提高住宅使用率。建鋼結構住宅不需要配建鋼筋混凝土結構的建筑構件廠，在一般工業廠房就能夠生產鋼結構構件。鋼結構住宅施工不受氣候條件限制，而且施工周期短。當前鋼筋混凝土結構住宅人工成本也在攀升。經權衡比較，建鋼結構住宅的時機已經成熟。

結語：

模塊化住宅技術及產品成果，展現出獨特的建筑設計創造力，在住宅去庫存、去產能、去杠桿、降成本、補短板各個方面起到重要作用，對在建項目給予一些補救措施，通過運作棚改項目，全面展現模塊住宅優勢與價值。

已與滄州市、泊頭市、安陽市、漯河市、長春市的棚改項目正式簽訂協議或正在履行簽約手續，成為模塊化住宅棚改示范項目。通過運作實踐，制定出一個統一操作模式，在全國同時進行復制。盡早完成電商平臺建設，面向全國推廣宣傳，得到全社會認可。在全國出現住宅以銷定產，互聯網線上和線下營銷一體化局面，推動我國住宅地產進入一個新時期，在實踐中不斷發展完善。

[1]住宅供給側結構性改革國家行政學院北京人民出版社2016.

[2]模塊化生產網絡，一種新產業組織形態研究柯穎北京經濟科學出版社2009.

[3]創新思維方法概論張曉芒北京中央編譯出版社2013.

[4]新供給經濟學肖林上海人民出版社2016.

[5]百度百科.

[6]拆掉互聯網那堵墻莊良基北京經濟日報出版社2014.

[7]節約集約用地文集嘉興學院張建華北京中國大地出版社2013.