樓市調控密集 險資癡情不改

王麗穎

隨著各地限購政策相繼出臺，這對于房地產投注了大量精力的保險公司而言，顯然是一個不利因素。不過，記者采訪了解到，險資對于房地產的“愛”可能并不會因此而改變。

國慶長假期間，多地下發了限購政策，但這股限購潮似乎并未影響險資拿地和入股舉牌的熱情。

以近期的“緋聞主角”國華人壽為例，該公司在10月10日還忙著增持上海天宸股份公司的股票，后者是一家以房地產業為主的上市公司。這已經是國華人壽連續四次舉牌天宸股份，累計持股已經高達20%，穩坐第二股東交椅。國華人壽表示，未來12個月，還將使用自有資金擇機增持不少于1000萬股股份。

而“鐘愛”房地產業的險企并非僅有國華人壽。國慶長假剛剛結束，上海10月土地市場僅有一塊商辦地塊——青浦區西虹橋蟠臻路西側27-04地塊10日公開出讓。現場14家競買人參加競拍，最終前海人壽以12.47億元競得，樓板價21985元/平方米，溢價率高達263.88%。

這已經是前海人壽今年第三次在上海拿地。9月1日，前海人壽以16.68億元競得上海青浦徐涇鎮4幅相鄰的商辦地塊，樓板價20425元/平方米，四塊地塊的溢價率均超過240%。今年5月，前海人壽曾以7.5億元奪得虹口區四川北路街道HK172-13號地塊。

開啟“買買買”模式

除了瘋狂拿地外，還有不少保險公司選擇直接買樓。比如，7月29日，國華人壽保險斥資32.2億元正式從SOHO中國手中購入其旗下的上海SOHO世紀廣場；6月18日，太平洋壽險宣布購入位于深圳市福田區深業上城T2塔樓高區10個整層；4月24日，太平洋保險豪擲27億元，購入了深業上城14層物業，成交面積達4萬平方米。而以上只是保險資金在國內投資房地產的情況。

在低利率趨勢和“資產配置荒”背景下，保險資金出海購買不動產的案例也很惹眼。這其中最具代表性的就是安邦保險這匹“黑馬”。今年年初，安邦競購喜達屋的消息轟動全球，而在此前安邦保險就斥資65億美元從黑石集團手中買下Strategic酒店與度假村集團，另外還以19.5億美元從希爾頓集團手中購得紐約華爾道夫酒店。另一個“出海”投資不動產較為積極的就是中國平安。

相關數據顯示，在險資的對外投資上，截至2015年底，險資在海外房地產市場累計投資額已達近60億美元。

而在買樓、買地也已無法充分表達對房地產的“愛意”時，險資選擇大舉參股相關企業。根據中國保險行業信息披露平臺的信息以及保險公司的半年報統計，截至目前，至少有18家險企控股或者參股196家非保險子公司。以前海人壽為例，控股或者參股公司中，業務性質為“房地產開發”或“房地產”的子公司超過20家；中國平安直接或間接控股的“房地產投資、開發、經紀”的子公司有16家，這些地產子公司主要通過收購或者直接設立的方式取得。

險資為何如此瘋狂逐利房地產市場

一方面，房地產作為國內“只漲不跌”的優質標的，一直備受保險資金的青睞。另一方面，這或許與保監會放寬政策有關。

記者注意到，2010年保監會印發的《保險資金投資不動產暫行辦法》要求，保險公司投資不動產應達到“上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，投資時上季度末償付能力充足率不低于150%，且上一會計年度盈利方面凈資產不低于1億元”。

而在2012年，保監會又下發《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，不再執行上一會計年度盈利的規定；償付能力充足率的基本要求調整為上季度末償付能力充足率不低于120%。政策的放寬為更多險資進軍地產行業開辟了康莊大道。

按照2014年發布的《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，保險資金投資不動產類資產的賬面余額占保險公司上季度末總資產的監管比例不高于30%。截至2016年8月末，保險行業總資產已經達到了14萬億元，這也意味著最多可有約4.2萬億元的保險資金投資到不動產類資產中。

調控對險資影響或不大

然而，樓市環境風云突變。在密集政策強壓下，高燒不退的一二線樓市呈現降溫跡象。這對于險資的未來投向是否會產生影響？

保險投資網創始人、中孚和泰資產管理有限公司總經理方少華在接受記者采訪時表示，險資依然會熱衷于地產行業的投資。此前頒布的新“國十條”（《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》）賦予了保險業在現代經濟中的新地位，也讓險資流入不動產領域成為大勢所趨。

方少華分析稱：“樓市調控對險資會造成一點影響，但總體影響不大。因為險資今年依然找不到優質資產，他們只能繼續以買寫字樓、商業拿地、不動產投資和金融產品投資等方式持有。在當前的中國，以房地產開發為指標的GDP核心體制下，房地產已經成為地方發展的主要發動機。當實體經濟也會日益萎縮，所有的金融機構都不敢給民營企業貸款時，靠民間根本無法解決問題，而險資仍然有發展機遇。所以險資在短期內無法破解資產配置難的問題時只能繼續鎖定房地產。”他認為，如果調控政策收緊，險資會避其鋒芒，等大風頭浪尖過去時，險資依然會加大投資房地產領域的投資和股票持有。

在業內人士看來，險資青睞不動產領域的主要原因在于，隨著銀行利率的下調、經濟步入下行周期，相對高收益的固定收益類資產變得相對稀缺，各類金融機構在不同程度上面臨著“資產荒”困境。在此情況下，更加注重長期性和安全性的保險資金表現出對不動產領域的鐘愛。

“保險公司自身投資經驗和能力強也是原因之一，因為大型保險公司擁有相對更成熟的投資團隊和更雄厚的資金實力，享有遴選優質項目標的、把握項目投資風險的優勢。”方少華稱。

關于險資是否會放緩房地產領域的投資，記者致電平安保險地產市場投資的負責人時，對方表示，暫時不予回復。而該公司一位信托投資部的員工對記者表示，“在地產板塊當前主要投資國內一線城市和國外資產，未來預計還會繼續投資一線城市，多數是直投或者是自有物業”。在被問及風險因素時，這位信托投資部員工表示，目前他們認為一線城市的風險可控，個別的二線城市也會在投資考慮范疇內，但多數都不是直接投資，而是用信托計劃運作。