上海樓市“11·28”新政“半月談”：最受傷的是剛需？

勞佳迪

2016年最后一個月的上海樓市，因為11月28日砸落的新規重錘而變得撲朔迷離。新政的發布過程本身就充滿了縝密布局的意味：28日中午12點，上海市政府官方公眾號“上海發布”忽然推送了一條和樓市無關的信息，打破了“每日一更”的慣有節奏，直到當天晚上9點，云里霧里的“觀眾們”才發現，這是為了緊急加推樓市新政做鋪墊。

比之“3·25滬九條”更加嚴苛的是，“11·28”新政生效的時間就在第二天，加上公布時當天的網簽渠道已經關閉，幾乎難有“漏網之魚”，“3·25”前夜瘋搶2000套的盛況被徹底扼殺在搖籃里。

從政策內容看，網友也驚嘆此次上海決策層可謂“狠下殺手”，一舉終結了此前上海購房資格認定“認房不認貸”的慣例，變成“既認房又認貸”。只要曾有過房貸記錄，即使名下無房也視作二套的做法沉痛打擊了去年底以來引領漲勢的改善型需求。另外，即使被認定為首套房，首付比例也從 30%上升到35%。

至記者截稿時，新政面世已然半月有余，前期如驚弓之鳥的市場逐漸恢復本真面貌，《中國經濟周刊》記者注意到，意料中的成交“速凍”確實如期而至，但調控“毒丸”的邊際效應卻也不斷遞減，買賣雙方的“耐藥性”似乎逐漸加強，單純的限購、限貸未能改變后市繼續看漲的預期。

遲來的調控力度比“謠言”更甚

記者從多個渠道了解到，早在8月底，相關人士就已經在研究調控的升級版，豈料捕風捉影的上海樓市立即啟動了近乎瘋狂的交易“反撲”，讓“調控預期”反而成為了助漲房價的燃料。8月20日、21日的周末，上海新房成交量不過900多套，8月25日傳聞四起，當天和次日的成交均破900套，隨著傳言愈演愈烈，接下來三天單日成交量紛紛過千，到了周末竟然直逼3000套。

尤其是以提前排隊離婚來阻擊新政可能限制離婚買房的情形，更是引發社會熱議。新政傳聞釋放出如此威力，這恐怕是政策制定者也始料未及的。面對這場由“9月1日調控升級”傳聞刷屏引發的集體恐慌，出于綜合考量，決策層不得不暫時放緩調控的步調，還抓獲了7名惡意編造、傳播相關謠言的中介人員來安撫市場。

事實上，經過了幾番審慎研究，從“11·28”新政內容看，這次遲來的調控力度其實比8月底流傳的各種版本更加猛烈。《中國經濟周刊》記者對比發現，8月底流傳的調控內容包括“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成”，而“11·28”新政規定，這類購房者購買非普通住宅的首付比例提升到七成；傳言中“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付維持三成，僅利率優惠取消”的條款，落地后變成了“首付提升到35%”。

“‘11·28新政最厲害的一點是對‘二套房的認定標準大改，有數據顯示，上海當前樓市交易最核心的支撐力來自置換，樓市游戲的參與者很多并不是‘白手起家，而是‘中途換車。”上海房地產行業協會一位不愿具名人士對記者分析，“之前最普遍的一種玩法就是把手里原有價值300萬～400萬的‘老破小先賣掉，名下無房被認定為首套，可以從銀行獲得高杠桿貸款，換一套800萬的‘準豪宅沒什么壓力，而現在是掐住了一部分置換游戲的咽喉，只要當初買‘老破小貸過款，現在賣了再買入仍然算二套，改善型房源幾乎全是非普通住宅，房貸杠桿從70%銳減到了30%，卡住最低市值的交易，直接讓很多人換不動。”

據悉，目前上海對“普通住宅”的定義是：坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。以上海實際成交價格看，除了少數遠郊房源，鮮有符合標準者。“11·28”新政擊中了絕大多數改善需求的痛點。

交易現狀調查：

置換擱淺，“老破小”拋盤減少

“11·28”新政落地后，記者采訪了數位意向購房者，了解到因新政擱置意向的不在少數。“以往圍繞戶口調控的限購原則其實是剔除了一小部分競爭買家，一旦房東看中了置換房源就可能降價拋掉，現在已經不是價格的問題，而是變相壓縮了房東換房的資格，價格鏈下游的房子就算能高價拋掉，也換不了上游房。”外企銷售組主管朱鳴鳴告訴記者，三年前曾入手一套有著20年房齡的“老破小”作為小夫妻的過渡婚房，原計劃等年終獎到手后，趁著年底淡季淘金換房，如今恐怕只能選擇“持房過冬”。

服務于一家通信運營商IT部門的李真也為此黯然神傷。“當時因為總價限制，只能暫時貸款買了一套3.4米層高的迷你房搭建成上下兩層來‘蝸居，現在小生命快要誕生了，爬扶梯不方便，這套房賣掉也就200萬，就算改善成普通住宅首付比例也要五成，而400萬要在我們的生活圈半徑買兩房是絕對不現實的。”

相比這些已經有安身之所的潛在購房者，本身就是中介一員的陳顯處境更加尷尬，由于“出道”較晚，他缺席了2009年的那波“大行情”，2015年下半年不錯的“收成”才讓他攢足了第一桶金。“‘3·25滬九條以后我被限購了，想著房價還要漲，就先去老家省城‘幫忙去庫存，在鄭州新城貸款買了一套三房，誰知道就此錯過了在上海高杠桿買首套房的機會。”

上海還是老家？這道原本可以雙收的題目成了必須擇其一的難題，而新政帶來的另一個結果更讓包括這些人在內的“剛需”受到負面影響。不少中介都對記者反映，原本成交最活躍、流動性堪比現金的“老破小”在“11·28”新政后的拋盤明顯變少，許多房東選擇撤銷掛牌，捂盤不動，而本身“剛需”人群就是“老破小”的主要消費對象。

“房東的心態發生了重大變化，在七成首付是天價的背景下，既然賣掉一套等同于失去了一個‘購房資格，很多認為通脹大環境不會改的房東寧可選擇長期持有。”在“成交量大區”閔行深耕10年的資深中介羅淼對記者解釋道。在他看來，因為供應銳減，所以“老破小”的價格依然堅挺。

根據羅淼的測算，原本“老破小”與大房子的價值比例大約在50%～60%之間，也就是說，改善型人群有50%～60%的資金是來自拋售“老破小”，如今“老破小”拋盤的萎靡傳導到價格鏈的上游，“新政以后，我手上已經有三個單子‘飛了，全部都是買家違約，政策堅持時間一長，二手豪宅可能滯銷。”

一二手房現價格倒掛，

新房批量打折入市

就在有悲觀論調稱“年底上海沒有二手房市場”時，《中國經濟周刊》記者注意到，相比二手市場的冰封，一手房市場反而出現了熱火朝天的景象。就在新政頒布后的第5天，位于寶山楊行板塊的招商花園城開盤，從9點15分開始搖號，到14點左右，推出的200多套公寓及50多套疊加別墅在5小時內全部售罄。

“買家的心態也發生了重大變化，因為‘11·28新政相當于只給了每個購房者一個機會從銀行拿到高比例貸款買房，那不如一步到位，不再考慮先買不夠滿意的‘過渡房。”羅淼對記者表示。

另一方面，背負著巨大還貸壓力的開發商也不可能像二手房房東那樣淡定地“持房過冬”，所以“打折入市”使一手房的性價比大增。12月12日，在線購房互動平臺“一房一萬”發布調研顯示，最近主要開盤項目都較周邊標桿二手盤擁有價格優勢，看來開發商“低價甩”已然成常態。

根據調研數據，招商花園城備案價格為疊加別墅4.3萬元～6.0萬元/平方米，公寓3.7萬元～4.7萬元/平方米，而楊行板塊內目前最高售價的二手房祿德嘉苑距其僅僅300米，今年成交39套，成交最高價4.8萬元/平方米，現在掛牌價為5萬元/平方米，新盤相當于打了9折。

位于奉賢海灣板塊的綠地香溢更是相比距離600米的二手房招商海廷打出了高達8折的折扣。據悉，前者備案價格1.7萬元～1.9萬元/平方米，后者今年最高成交價是2.4萬元/平方米，如今掛牌價多在2.9萬元/平方米左右。

無獨有偶，位于松江車墩的金地JIMU積木和位于青浦朱家角的中駿雍景灣兩個樓盤也給出了相當于8折的優惠。其中，中駿雍景灣附近的樓盤綠洲江南園今年最高成交價達到4.5萬元/平方米，而中駿雍景灣的備案價只有3.5萬元～3.6萬元/平方米；而備案價2.2萬元～2.7萬元/平方米的金地JIMU積木附近的熱門二手盤同潤玫瑰芳苑普遍掛牌價3.5萬元/平方米。

不止一家開發商營銷團隊告訴《中國經濟周刊》記者，新房性價比的凸顯是為了迎合客戶情緒，加快去化的速度。記者從網上房地產數據看到，12月第一周入市的4個項目推出房源共計752套，第二周7個項目推出房源1563套，新政后第二周，樓市供應不降反增，但從環線分布看均位于外環外，且都是小戶型。

值得一提的是，購房者并未因為“11·28”新政熄滅熱情，而只是將原先對于市區“老破小”的熱情轉嫁到了這些“遠郊小戶型”上。“一房一萬”數據顯示，新政后推出的主要一手盤多數售出70%以上。

而更加耐人尋味的是，在這次新政中首當其沖的恐怕還是剛需人群。記者注意到，總價在300萬～500萬之間的新盤客戶在新政發布后的折損率最高，比如總價450萬～580萬的上坤樾城、總價400萬～500萬的新城盛世、總價350萬～370萬的禹洲丁香里、總價300萬～350萬的佳兆業君匯上品，以及總價270萬～400萬的南橋碧桂園，“一房一萬”統計的客戶折損率都達到了50%以上。

相比之下，原本就占據著更優質客戶的“上游”項目并沒有受到太大打擊，樓市“馬太效應”似乎仍在加劇。總價500萬～800萬的樓盤中，新政前后客戶折損率約為30%，而總價1200萬～2000萬的尚海灣客戶折損率僅為10%。