土地儲(chǔ)備的成本控制方法研究

楊瑛

（邯鄲市國(guó)土資源儲(chǔ)備辦公室，河北 邯鄲 056002）

土地儲(chǔ)備的成本控制方法研究

楊瑛

（邯鄲市國(guó)土資源儲(chǔ)備辦公室，河北 邯鄲 056002）

土地儲(chǔ)備是國(guó)家調(diào)控土地，科學(xué)的開(kāi)發(fā)土地資源，深度挖掘和開(kāi)發(fā)土地潛在價(jià)值的一種手段，同時(shí)也是一種資金密集型的工作，在開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都需要大量的資金。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備需要大量的資金，所以怎樣去控制土地儲(chǔ)備的成本，提高資金的利用率使得土地儲(chǔ)備持續(xù)發(fā)展，成了當(dāng)今社會(huì)最關(guān)注的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)于土地儲(chǔ)備也有很大的影響。我國(guó)對(duì)于土地儲(chǔ)備，還處在剛剛起步階段，缺乏各方面的解決方案和控制措施。鑒于此，本文主要分析了土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)特點(diǎn)、資金結(jié)構(gòu)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平，介紹了我國(guó)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備中存在的問(wèn)題，并對(duì)如何來(lái)控制土地儲(chǔ)備的成本方法進(jìn)行了深入的探討和研究。

土地儲(chǔ)備；成本控制；方法；研究；資金

土地儲(chǔ)備最早是在歐洲出現(xiàn)的，自1996年開(kāi)始我國(guó)從國(guó)外引進(jìn)并實(shí)施。土地儲(chǔ)備是在對(duì)土地的使用和城市土地合理開(kāi)發(fā)利用的過(guò)程中產(chǎn)生的一種對(duì)于土地的經(jīng)營(yíng)管理制度。在我國(guó)對(duì)土地儲(chǔ)備的不斷發(fā)展中取得了許多成就，但是同時(shí)也由于我國(guó)發(fā)展的比較晚，相應(yīng)的出現(xiàn)了許多的問(wèn)題，例如：土地市場(chǎng)化低、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營(yíng)水平低、土地儲(chǔ)備不能對(duì)土地市場(chǎng)起到有效的宏觀調(diào)控、土地儲(chǔ)備的計(jì)劃制定存在不足等等，這些問(wèn)題的存在都使得我國(guó)各個(gè)城市的土地儲(chǔ)備的成本非常之大，不利于我國(guó)土地儲(chǔ)備的發(fā)展。土地儲(chǔ)備的成本決定土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備的成本越高存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，他們之間是成正比的，另外，土地儲(chǔ)備的成本是可以控制的，存在的利潤(rùn)是不可控制的。因此，需要對(duì)土地儲(chǔ)備的成本加以控制，提高資金的利用率，減少土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)是勢(shì)在必行的。

一、土地儲(chǔ)備成本的構(gòu)成和特點(diǎn)

1、土地儲(chǔ)備成本的構(gòu)成

土地儲(chǔ)備成本主要包括土地收購(gòu)的成本、儲(chǔ)備土地的成本、土地開(kāi)發(fā)的成本、轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等等。土地收購(gòu)的成本主要是前期對(duì)土地購(gòu)買(mǎi)的費(fèi)用；儲(chǔ)備土地的成本主要是土地儲(chǔ)備支出的利息，對(duì)土地投資出現(xiàn)的跌價(jià)等風(fēng)險(xiǎn)的損失。土地開(kāi)發(fā)的成本指的是對(duì)土地進(jìn)行改造、建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)備等建設(shè)土地的支出。土地轉(zhuǎn)讓的價(jià)格比購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格低會(huì)造成相當(dāng)大的土地存儲(chǔ)成本的損失，同時(shí)還得加上土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)階段發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等許多費(fèi)用。

2、土地儲(chǔ)備成本的特點(diǎn)

土地儲(chǔ)備成本的主要特點(diǎn)是土地儲(chǔ)存的階段性特征，這種特征是從土地收購(gòu)階段的成本、土地的開(kāi)發(fā)階段成本、土地儲(chǔ)備階段成本赫爾土地轉(zhuǎn)讓階段成本這四種階段成本組成。土地儲(chǔ)備成本的特點(diǎn)可以由上述四種階段得出。一是土地儲(chǔ)備成本需要非常多的運(yùn)行資金，從而得出土地儲(chǔ)備的資金密集型特點(diǎn)；二是由于對(duì)土地的開(kāi)發(fā)需要根據(jù)土地性質(zhì)的不同、規(guī)劃用途的不同來(lái)進(jìn)行不同的開(kāi)發(fā)；三是土地的開(kāi)發(fā)模式不同也會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本的不確定性和多義性；四是土地在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中對(duì)于土地需要的各種建設(shè)的現(xiàn)金流都是公開(kāi)的，對(duì)于開(kāi)發(fā)的成本也可以根據(jù)別的企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)預(yù)算其成本，所以土地儲(chǔ)備成本是可以控制的，具有可控性；五是土地儲(chǔ)備成本具有區(qū)位性，因?yàn)橥恋氐氖召?gòu)成本是根據(jù)土地的區(qū)位條件來(lái)決定的。

3、土地儲(chǔ)備成本的核算

對(duì)于土地儲(chǔ)備成本的核算來(lái)說(shuō)，可以分為固定成本和可變成本。把土地儲(chǔ)備成本的核算劃分為這兩種，可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)、核算土地建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行分析，以此來(lái)優(yōu)化各種費(fèi)用使之達(dá)到控制成本的目的。在土地儲(chǔ)備成本的具體核算中，要根據(jù)土地的地理位置、地權(quán)的所屬情況來(lái)進(jìn)行分析，得出每一塊土地的詳細(xì)情況，再按照每一項(xiàng)的耗費(fèi)情況來(lái)進(jìn)行核算。對(duì)于某些面積非常大的、分塊建設(shè)的項(xiàng)目，可以采用個(gè)別認(rèn)定法、按面積分配法和按價(jià)值分配法這三種核算方法來(lái)進(jìn)行核算。同時(shí)還要注意，在對(duì)土地核算的方法進(jìn)行選擇時(shí)，必須根據(jù)配比原則來(lái)通盤(pán)考慮，均衡各種利益，達(dá)到對(duì)土地儲(chǔ)備成本的準(zhǔn)確無(wú)誤的核算，確保在對(duì)土地存儲(chǔ)的成本中有所依據(jù)。

二、影響土地儲(chǔ)備成本變化的因素

1、內(nèi)部因素

影響土地儲(chǔ)備成本的內(nèi)部因素可以分為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的決策、管理能力。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的決策能力和管理能力的高低都直接影響著土地儲(chǔ)備的成本。根據(jù)以往的外國(guó)土地儲(chǔ)備的案例和研究可以看出，不同的決策者對(duì)于土地儲(chǔ)備的決策結(jié)果都有不同的影響，有的決策者和管理者的能力非常高，往往對(duì)于土地決策管理?yè)碛型恋胤矫嫘畔?shù)量大，信息的質(zhì)量高，對(duì)于信息的管理分析能力非常強(qiáng)，從而決策出來(lái)的結(jié)果對(duì)于土地儲(chǔ)備的成本低于那些決策能力和管理能力低的管理者，同時(shí)對(duì)于土地這方面的信息量大對(duì)土地儲(chǔ)備也便于管理。所以土地儲(chǔ)備的內(nèi)部因素對(duì)于土地儲(chǔ)備成本的高低以及贏利的多少都有非常大的影響。

2、外部因素

影響土地儲(chǔ)備成本的外部因素主要包括土地儲(chǔ)備的資金和政策的變化這兩方面的內(nèi)容。其中，對(duì)于土地儲(chǔ)備的資金來(lái)說(shuō)，資金的來(lái)源和資金結(jié)構(gòu)是影響土地儲(chǔ)備的最為重要的外部因素，而現(xiàn)在我國(guó)的土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源是政府財(cái)政撥款和銀行貸款。政府的財(cái)政撥款雖然沒(méi)有利息的壓力，但是許多城市存在有財(cái)政吃緊的狀況，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金補(bǔ)充機(jī)制不完善，需依賴銀行的貸款，但是銀行貸款的資金有利息還存在著資金信貸不足等許多方面的問(wèn)題，這些都會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備的資金缺乏有效的管理，造成土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源不足，結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定。同時(shí)，政策的變化也常常影響著土地儲(chǔ)備的成本，使得土地儲(chǔ)備的成本增加。

三、土地儲(chǔ)備成本控制的主要方法

1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)合理決策和管理控制成本

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為對(duì)政府土地儲(chǔ)備管理、決策的部門(mén)，不是以盈利為目的的。它的主要作用是保證國(guó)家土地所有權(quán)，同時(shí)進(jìn)行適時(shí)的盈利。減少土地儲(chǔ)備的成本，不管對(duì)于政府來(lái)說(shuō)還是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)都是一件非常重要的事項(xiàng)，從而要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)做到以下幾點(diǎn)。一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)合作和協(xié)調(diào)，共同去研究對(duì)土地的開(kāi)發(fā)方案。二是加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)，并相應(yīng)的制定出計(jì)劃和方案，來(lái)達(dá)到減少土地開(kāi)發(fā)成本。三是加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)在建項(xiàng)目的成本報(bào)告，并及時(shí)反映在建項(xiàng)目成本和耗費(fèi)資金情況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行成本信息的交流、修改方案。四是及時(shí)掌握、了解國(guó)家和項(xiàng)目所在地的政策、市場(chǎng)需求，并根據(jù)這些有效的信息，利用相關(guān)的有利政策減少土地儲(chǔ)備成本，提高對(duì)資金的利用效率和組織的執(zhí)行效率。

2、有效控制土地開(kāi)發(fā)中的成本

在土地的開(kāi)發(fā)期間，是對(duì)資金消耗最大的，所以要達(dá)到有效的控制土地儲(chǔ)備成本就必須在土地開(kāi)發(fā)中控制成本。在對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的前期設(shè)計(jì)和前期策劃階段，必須考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市建設(shè)的規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等基礎(chǔ)上，針對(duì)開(kāi)發(fā)的土地編制科學(xué)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還要參照土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地利用設(shè)計(jì)等方案，來(lái)對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)前期的投資、效益核算、利潤(rùn)安排等各種資金成本做出控制。在土地開(kāi)發(fā)的建設(shè)中，想要控制土地儲(chǔ)備的成本，就要盡最大能力縮短土地開(kāi)發(fā)的周期，優(yōu)化土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的模式，降低土地儲(chǔ)備的成本。在對(duì)土地的開(kāi)發(fā)中還要注意：一是認(rèn)真核對(duì)和驗(yàn)收合同條款，防止出現(xiàn)一些不必要的重復(fù)收費(fèi)等問(wèn)題；二是認(rèn)真檢查建筑原料等的收獲記錄，并確定是否合格，還要監(jiān)督建設(shè)單位是否有序的按照設(shè)計(jì)圖紙施工；三是對(duì)建設(shè)中出現(xiàn)的每筆經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)要做到認(rèn)真核算、復(fù)查，防止項(xiàng)目費(fèi)用存在計(jì)算誤差。

3、合理建設(shè)土地儲(chǔ)備資金

要想使土地儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的壟斷、統(tǒng)一規(guī)劃整理，就必須使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掌握充足的資金和擁有良好的資金結(jié)構(gòu)。只有這樣，才可以把土地招標(biāo)、拍賣(mài)等做到有實(shí)力的去應(yīng)對(duì)，控制好土地成本，得到較為樂(lè)觀的收益。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間去周轉(zhuǎn)，需要的資金量也非常大，這就導(dǎo)致規(guī)模相對(duì)較小的商業(yè)銀行貸款很難貸到需要的資金。同時(shí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)過(guò)分依賴銀行貸款不僅會(huì)增加大量的土地儲(chǔ)備成本，還會(huì)增加運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以把土地收益作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的儲(chǔ)備資金，把它歸入到財(cái)政預(yù)算，并建立土地儲(chǔ)備基金會(huì)來(lái)管理儲(chǔ)備資金，用于土地的開(kāi)發(fā)上，提高對(duì)土地儲(chǔ)備資金的利用率，減少對(duì)銀行的過(guò)度依賴，減少土地儲(chǔ)備利息，從而達(dá)到有效的控制土地儲(chǔ)備成本。

四、結(jié)語(yǔ)

土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)對(duì)于土地管理制度的改革和創(chuàng)新，雖然經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，但不管在理論上還是實(shí)踐上都存在有一些不足，需要進(jìn)一步的完善，使得土地儲(chǔ)備制度跟上我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鑒于此，本文較為全面的闡述了我國(guó)土地儲(chǔ)備成本的構(gòu)成和特點(diǎn)，分析了影響我國(guó)土地儲(chǔ)備成本的因素，并加以探討和研究，為控制我國(guó)土地儲(chǔ)備的成本提出了一些方法。但是由于土地儲(chǔ)備的規(guī)模確定和實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中的情況難以估計(jì)，所以本文也不能夠一一考慮到位，只是作為一個(gè)參考和借鑒，以期為我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度做出一些貢獻(xiàn)。

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（責(zé)任編輯：郭亞娟）