常州市不動產登記管理系統建設構想

賀衛中，束 平，黃 云，陶冬冬

（1.常州市基礎地理勘測中心，江蘇 常州 213001；2.常州市土地登記中心，江蘇 常州 213001）

常州市不動產登記管理系統建設構想

賀衛中1,2，束 平1，黃 云2，陶冬冬2

（1.常州市基礎地理勘測中心，江蘇 常州 213001；2.常州市土地登記中心，江蘇 常州 213001）

分析了常州市各類不動產登記系統建設現狀,提出了分3個階段推進不動產登記管理系統的建設，即過渡期不動產登記管理系統、不動產登記管理系統、三維不動產登記管理系統的建設，逐步完成常州市不動產統一登記。對各階段系統建設的內容和總體框架進行構想，為建立市級不動產登記管理系統，接入全國統一的不動產登記管理系統提供了技術支撐。

不動產登記；數據庫；管理系統

不動產統一登記是根據《國務院機構改革和職能轉變方案》和國務院第31次常務會議確定的登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責整合由一個部門負責。2014-06-23，國土資源部辦公廳印發《地籍管理司（不動產登記局）主要職責內設機構和人員編制規定》的通知（國土資廳函〔2014〕553號），確定了不動產登記局的主要職責、人員編制和內設機構“三定方案”。2014-11-24，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自2015-03-01起施行。2015-02-27，國土資源部發布《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號）。隨著登記機構、登記依據、登記簿冊工作的穩步開展，不動產登記信息化建設已成為迫切需要解決的問題。

不動產登記所涉及的現有土地、房屋、草原、林地、海域、土地承包經營權等均是由不同部門進行登記的，其數據標準不一，業務辦理流程不一，基于各自獨立的系統進行管理。本文分析了常州市各類不動產登記系統建設現狀，提出分3個階段推進不動產登記管理系統的建設，逐步完成常州市不動產統一登記。首先利用現有的成果系統，結合新的不動產統一登記制度，建設過渡期不動產登記管理系統；其次進一步梳理完善不動產登記業務，實現辦件程序、登記簿、證、卡、冊的完全統一，完成實質性的不動產統一登記管理系統建設；最后對三維不動產登記管理系統的建設提出了構想。

1 常州市各類不動產登記系統建設現狀

常州市不動產統一登記主要包括了土地、房屋、林地登記以及農村土地承包經營權登記。目前，各種登記業務基本上都出臺了登記辦法，對登記的類型、流程等作出明確規定。登記信息系統建設方面，常州市土地登記和房屋登記信息化建設相對較完善，全部采用地理信息系統進行基礎數據管理和登記發證。林權登記系統建設較為簡單，僅對登記審批結果建立臺賬管理。土地承包經營權的登記信息化管理剛剛起步，根據國家統一部署，常州市正在積極開展農村土地承包經營權登記發證工作。

1）土地登記。常州市的土地登記系統建設較為完善，從第一次土地調查開始建設土地登記系統，經過第二次土地調查到現在，基本建成了完善的土地登記系統，實現土地登記信息的電子化管理和無紙化辦公。土地登記系統通過統一的宗地編碼，實現了土地權屬信息與土地空間信息的結合，建立了城鄉統籌管理機制，可以實現圖屬互查。

2）房屋登記。常州市已基本建立覆蓋市轄區在內的個人住房信息系統，房屋登記系統主要是針對房地產管理部門提供業務解決方案，其中主要涉及部門為房地產管理局交易中心、產權科等。

房屋登記系統主要包括房產測繪系統、GIS房屋登記發證系統等。房產測繪系統主要進行房產測繪數據管理，實現房產測繪數據的采集、輸入、輸出、更新等模塊。GIS房屋登記發證系統主要包括登記流程配置、登記發證、地圖瀏覽管理等模塊。

2 過渡期不動產登記管理系統建設構想

用1～2 a時間，對各類不動產登記業務進行分析，集成各業務登記系統，完成過渡期不動產登記管理系統的建設，同時制定數據交換標準、各業務系統間的接口調用標準等，實現不動產登記業務的統一收件、統一出件、不動產登記信息統一管理的三統一。系統構架見圖1，建設內容主要包括以下幾個方面。

圖1 過渡期不動產登記管理系統設計

1）不動產登記數據庫設計。依據最新出臺的不動產登記數據庫相關技術標準，以地籍數據為基礎，以宗地統一編碼為索引，采用松耦合集成擴展其他類型不動產登記數據的方式，建設不動產登記數據庫。按照尊重歷史、充分繼承的原則，保留和認可原有各部門已形成的調查成果，對涉及到初始調查和變更調查的房屋、林地、草原、承包地等，統一按照目前的有關要求和方法開展，通過宗地統一編碼建立各類數據之間的聯系。在過渡期首先建立不動產登記項目數據庫及不動產登記簿證數據庫，并記錄不動產權利變化關系，同時考慮審批流轉、歷史數據整合的拓展。

2）已有業務登記系統的改造。已有業務登記系統需自動接收任務派發，并進行業務流轉，業務流轉結束后，將數據按標準提交至不動產登記數據庫。已有業務系統通過任務接收和數據交換接口兩方面的改造，以實現系統的整合。任務接收接口主要實現：統一收件后，調用該接口進行業務系統中項目的自動創建，并且接收收件信息及附件材料。數據交換接口主要實現：項目辦結后，按照不動產登記數據庫的要求，根據數據交換標準組織數據，調用不動產登記系統數據接收的接口，完成數據的推送。

3）過渡期不動產登記系統建設。根據不動產登記業務定制統一收件功能，并根據業務內容進行任務派發，如辦理國有土地上房屋初始登記，收件后分別流轉至土地登記系統及房產登記系統進行辦理。任務辦理后，根據數據交換標準交換數據，并進行不動產登記的注冊打印，實現統一出件。

系統主要功能包括：不動產登記申請與受理、不動產登記注冊打印、業務流程化管理、動態表單管理、用戶權限管理、電子地圖瀏覽、信息統計、歷史關系管理、登記信息自動歸檔等功能。

4）過渡期與國家平臺數據互通建設。根據《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案（征求意見稿）》的總體思路和常州市實際情況，過渡期不動產登記系統擬根據國家不動產登記統一接入服務要求，拓展原土地登記信息監管數據接口和信息范圍，將其他不動產登記的信息納入，實現與不動產登記信息管理基礎平臺信息的實時互通共享。

3 不動產登記管理系統建設構想

用2～3 a時間，進一步梳理完善不動產登記業務，將明確的不動產登記業務逐步納入到不動產登記管理系統中，實現辦件程序、登記簿、證、卡、冊的完全統一，完成實質性的不動產統一登記發證，同時整合各類不動產登記歷史數據，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統一登記體系，全面實施統一登記制度。市級不動產登記管理系統總體框架如圖2所示，具體包括以下幾方面內容。

圖2 市級不動產登記管理系統總體框架

1）不動產登記數據庫整合。依據《不動產登記數據整合建庫技術規范》，綜合考慮常州市各類不動產數據情況，將現有的不動產登記數據進行梳理、規范。對于已建成的與不動產登記相關的數據庫，可依據不動產登記數據庫標準，建立映射關系模型，補充完善后轉換形成符合不動產登記數據庫標準要求的不動產登記信息數據庫。對于已有不動產登記電子檔案或部分電子數據的，依據不動產登記數據庫標準，提取、轉換、補錄不動產登記信息，建立符合不動產登記數據庫標準的不動產登記信息數據庫。對于沒有電子數據而只有不動產登記紙質檔案的，依據不動產登記數據庫標準錄入數據，建立符合不動產登記數據庫標準要求的不動產登記信息數據庫。

2）不動產登記數據庫建設。按照《不動產登記數據庫標準》，逐步完善過渡期不動產登記數據庫，將不動產登記數據庫整合成果導入，建立符合要求的不動產登記數據庫。該庫主要包括統一后的不動產登記發證數據庫、不動產空間數據庫和不動產檔案數據庫，建立不動產空間屬性與登記發證屬性的關聯關系，及時將不動產登記發證數據自動更新至不動產檔案數據庫。同時建立各類不動產歷史數據向不動產統一登記數據庫的轉換對應。該庫將包含不動產登記業務辦理所需的所有支撐數據，以滿足不動產登記業務流轉、數據上報、統計監管、信息共享等需求。

3）不動產登記管理系統。根據《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案（征求意見稿）》，市級不動產登記管理系統建設主要包括不動產數據管理、業務管理、檔案管理和信息服務4個部分。①不動產登記數據管理系統主要實現對不動產調查、測繪和登記等各類成果的維護管理。②不動產登記業務管理系統主要實現各類不動產業務的統一辦理，滿足不動產登記業務的申請、受理、審核、登薄、繕證、歸檔等全流程的信息化管理，并將相關信息實時納入不動產數據庫，實現不動產登記數據庫的實施更新。③不動產登記檔案管理系統主要實現不動產檔案數據的錄入、整理編目、檢索查詢、統計報表、借閱管理、系統設置、銷毀管理、全文檢索等功能。④不動產信息服務系統縱向上通過統一接入國家系統與平臺，實現國家、省、市、縣信息的實時互通共享，橫向上通過數據接口實現與房產、農業、林業等主管部門的數據交換與共享。

4 三維不動產登記管理系統建設構想

較之二維，三維GIS對客觀世界的表達能給人以更真實的感受，它不僅能夠表達空間對象間的平面關系，而且能描述和表達它們之間的垂向關系，可在同一截面同時表達地上、地面和地下的不同對象。在不動產登記中，宗地可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，房屋個體也是一個獨立的立體空間，而且有多層、高層、超高層等的區分，這些都對三維不動產登記管理系統有著迫切的需求。隨著三維GIS相關理論與技術的發展，不動產登記從二維轉變為三維是必然趨勢。常州市基礎地理勘測中心進行了不動產登記三維數據庫建設與應用研究，并申報了省測繪地理信息局科研項目。三維不動產登記管理系統總體框架如圖3所示，主要建設內容包括以下幾個方面。

圖3 三維不動產登記管理系統總體框架圖

1）三維不動產數據庫標準規范制定。在遵循住建部《城市三維建模技術規范》的基礎上，統籌考慮國家測繪地理信息局發布的三份建模相關的征求意見稿和行業已完成的技術規程，綜合考慮常州市實際情況，以精準度、精細度、仿真性三大維度為依據，進行面向三維不動產規范的研究及其制定，使得三維數據從外業采集，到數據設計、模型精度、命名規則等都有規可循。

2）三維不動產數據采集與建庫。三維不動產的數據采集主要包括3類數據：高程信息、三維表層信息和非空間屬性信息。三維模型數據的處理及建庫針對表達內容的不同主要涉及2個方面，即三維地理空間數據庫建設和不動產統一登記數據庫建設。三維地理空間數據庫建設主要利用現有測繪成果，整合城市高精度數字高程模型數據、高分辨率影像數據、地名數據等進行空間融合建庫。同時研究三維空間數據庫和登記屬性數據庫的關聯，以宗地代碼為基礎，建立宗地-樓-層-戶關系。

3）面向不動產統一登記管理應用。三維對象的數據采集以及數據建模有高成本、高復雜性的特征，因此在建設初期選取常州市新北區320411002013地籍子區范圍進行不動產三維場景建立和管理應用系統研究。三維不動產信息系統的建設是一種二維與三維的混合，需要實現二維與三維不動產數據的綜合存儲、數據關聯等功能。另外將圖形數據與屬性數據緊密連為一體，實現圖形無縫拼接、圖屬查詢、快速自動更新以及空間拓撲分析等功能，并覆蓋不動產管理中不動產的權屬調查、不動產測量和不動產登記發證等工作。

5 結 語

根據國土資源部統一部署，全國不動產登記管理系統建設工作正加快推進。目前國土資源部不動產登記局會同信息中心，起草了《不動產登記管理系統建設總體方案》《不動產登記數據庫標準》《不動產登記數據整合建庫技術規范》的征求意見稿。這些技術規范對各級建立不動產登記管理系統和數據庫、形成全國統一的不動產登記管理系統具有重要的推動作用。

常州市國土資源局為響應國家和江蘇省的號召，積極探索開展常州市不動產統一登記試點研究。在全面實施不動產統一登記之際，分析了常州市各類不動產登記系統建設現狀，提出了分3個階段推進不動產登記管理系統的建設，對各階段的系統建設內容和總體框架進行了構想。

常州市不動產登記管理系統的建設，將為保護不動產權利人的合法財產權、保障不動產交易安全提供技術支撐，并有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通過該系統的建設，可以最大限度地整合資源，促進不動產登記機構的整合，減少政府行政成本，完善政府運行機制，發揮市場的積極作用。通過整合登記職能，減少辦證環節，采取“一站式”服務等措施，節省登記費用，更好地方便企業、群眾申請和辦理不動產登記。

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圖5 POI發布

4 結 語

2013年使用移動終端采集PoI 后，數據采集與檢查工作共投入8名工作人員，耗時3個半月時間。相比2012年，在人員數量減少的情況下，時間縮短近4個月，數據質量也有很大的提高，沒有PoI位置不正確、照片不匹配等問題，減少了內業檢查的工作量，提高了工作效率和質量。

城市建設的快速發展變化，使得PoI數據每年都在頻繁變化，因此PoI的更新工作顯然十分必要，也刻不容緩。如何結合移動互聯網以及眾籌方式實現PoI的更新采集是今后工作的重要研究方向。

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第一作者簡介：李黎，正高職高級工程師，長期從事GIS的開發、利用研究。

P208

B

1672-4623（2016）08-0010-04

10.3969/j.issn.1672-4623.2016.08.004

賀衛中,研究員級高工，長期從事大地測量、地理信息系統建設和運用研究。

2015-11-05。