去庫存需要創新住房金融體系

今年兩會期間，大家熱議“三去一降一補”，其中，7億平米住房的去庫存是一項重要任務，需要綜合施策，妥善化解。梳理和創新住房金融體系是相關政策組合的應有之義。

一要完善商品房開發的金融管理政策。在房地產過熱和普漲時期，房地產調控往往采取限制境內融資的方式，但房地產企業會通過信托等資管計劃籌資，或者直接在境外融資。現在，房地產進入類別分化、區域分化時期，住房融資應當更加透明化、市場化和均衡化。在政策設計上可采取“控信貸、放債券、促平穩”的導向，即原則上不再對住房開發融資作一刀切限制，而是適度控制商業銀行開發信貸的增速和集中度，同時進一步擴大境內債市容量，發揮債券市場的后備調節和信號導向作用。

二要完善棚改等保障房金融體系。為降低地方政府長期債務負擔，增強保障房可持續性，地方應盡量按照“瀑布”原則安排保障房融資。即優先考慮社會資本，比如納入商業開發項目的綜合配套建設，或者考慮政府和社會資本合作；其次是在債務限額內通過舉借地方政府債務融資；最后是政策性貸款支持。同時要完善保障房的配套制度。經過一段時期的集中建設，保障房政策的主要焦點已不在于建，而在于促進使用。因此建議從追求建成套數轉為追求實際入住套數；增量安排和存量改善時，進一步提高項目決策的科學性，做好項目規劃和可研性評價等基礎環節；增加配套公共交通、產業和服務配置，千方百計提高保障房的租、售率。

三是發力住房貸款證券化，增加政策性金融安排。住房貸款是同質性高、適于大規模證券化的優質基礎資產，在去庫存背景下，盤活住房貸款存量尤為必要。美國超過一半的住房貸款都已證券化，金融危機前住房抵押貸款支持證券（MBS）是債券市場規模最大的品種，金融危機后也僅次于國債。我國MBS自2005年試點以來有所發展，但與發達國家相比還有很大差距，迫切需要規模化、長效化的良性循環機制。2015年我國商品房抵押貸款余額超過10萬億元，而MBS發行量僅為260億元。規模差異背后反映的是結構差異。美國MBS中88%由“兩房”等政府支持機構以統一標準購買商業銀行優質房貸后發行，具有政策性擔保性質。而我國這一領域尚屬空白，MBS產品全部由商業銀行自身發起，非標準化提高了發行和交易成本，存在資產池標準不統一、現金流預測基準參數不統一、產品信用評價不統一、產品流動性弱等問題。為此，可考慮創設政策性機構，對商業銀行住房貸款予以擔保和信用加強，再以標準化證券的形式出售，以此形成標準統一的MBS市場，促進MBS規模化、常態化發行，進而支持合理住房需求平穩釋放，促進住房市場的持續健康發展。

總之，進一步改進住房金融供給效率，將長遠機制建設和當前政策需求有機結合起來，應成為供給側改革的施策方向。

責任編輯： 宗軍 劉穎