德國住房市場為何如此穩定？

過去的半個多世紀，多數發達經濟體都經歷了房地產市場繁榮與衰落的周期調整，美國、日本等部分國家甚至出現過嚴重的危機。相比之下，德國住房價格長期保持平穩，并且有效抵御了外部沖擊。

德國住房市場的基本特征

（一）住房自有率遠低于其他發達國家

住房自有率（Homeownership Rate）是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例，是國際上衡量居民住房狀況的主要指標。

德國作為歐盟最大經濟體，2013年住房自有率僅為43.0%，半數以上家庭選擇租房。而同期西班牙、希臘、愛爾蘭住房自有率均超過70%。美國（65.2%）、英國（66.7%）、日本（61.6%）等發達國家住房自有率也處于較高水平。

（二）住房價格長期保持平穩

據Economists統計，過去40年間扣除通貨膨脹因素的影響，德國實際住房價格下降了1.7%，而同時期法國、英國、加拿大、澳大利亞房價漲幅遠超過100%，并且整體呈周期性波動趨勢。

（三）住房售租比保持較低水平

售租比（price-to-rent ratio）是每平米建筑面積房價與每平米月租金的比值，是衡量住房價格是否處于合理區間的關鍵指標。租售比為100時代表均衡水平，即住房售價與長期租金收入持平。售租比過高，表明住房價格可能存在泡沫。

統計數據顯示，德國自上世紀90年代以來，售租比基本處于均衡線（100）以下，并呈緩慢下降趨勢。相比之下，英美主要國家的售租比在2000年以后均大幅升至均衡水平以上，部分時期甚至超過150的警戒水平。

德國住房市場穩定的深層背景

各國經驗表明，住房市場的表現與公共治理理念息息相關。與美英等自由主義國家相比，德國的主流經濟思想歷來具有獨特性。19世紀李斯特的重商主義、隨后的歷史學派以及戰后蓬勃興起的社會民主主義思潮，都強調政府在宏觀調控中的功能和作用。經濟學家卡爾席勒將德國的公共治理理念概括為：“國家的任務是通過財政政策和稅收政策，平緩經濟周期波動，并從社會性的經濟政策的意義上來影響市場。”

縱觀德國有關住房市場的公共政策，均具有主流經濟思想的特征。政府為實現住房市場公平和穩定的目標，主動采取適度的干預措施，并建立配套的法律、財政金融政策。從政策效果來看，這些措施有效避免了因市場過度自由化而引發的危機。

確保德國住房市場穩定的政策及金融環境

（一）以控制通脹為目標的貨幣政策

德國貨幣政策在穩定幣值和控制通貨膨脹方面頗具盛名，較低的通脹預期降低了住房等資產價格的波動。歷史上，德國曾在戰后遭遇惡性通貨膨脹，慘痛的教訓使政府將維持物價穩定放在至關重要的位置。1957年，《德意志聯邦銀行法》將穩定物價作為聯邦銀行的首要目標，保證中央銀行的獨立性。歐元區成立后，歐洲央行基本照搬了德國原有體系，仍然以物價穩定為第一目標。近50年間，德國的年均通貨膨脹率不到3%，遠低于同期歐美主要發達國家水平。

（二）推動住房租賃市場發展的供需政策

德國擁有歐洲最發達的住房租賃市場，作為購房市場的緩沖帶，完善的租賃市場有利于實現住房供需均衡，對住房價格具有穩定器的作用。歷史上，德國政府從供給和需求兩個方面為市場發展提供了特殊的政策環境。

1.供給方面，積極鼓勵私營企業參與租賃市場

上世紀40年代，處于戰后修復期的西德住房極度緊缺，為短時間內提供大量住房，政府支持私營企業參與住房建造及租賃活動，并給予直接補貼和稅收減免。政策實施后，私營企業的市場份額一度達到90%。非公部門的參與提高了租賃住房的數量和質量，滿足了居民多元化租房需求。

相比之下，英國的支持對象是政府和非盈利組織，無形中對私營企業產生擠出效應。由于政府提供的公租房質量偏低，數量也僅能滿足中低收入者的需要，住房租賃市場急劇萎縮。

2.需求方面，主動引導居民通過租房解決住房需求

德國相關財政金融政策起到了減弱或延遲居民當前購房需求的作用。稅收政策方面，與美國、西班牙等國的做法相反，德國不允許住房抵押貸款利息稅前扣除，對居住者來說，購房成本與租金支出的差別不大，潛在的購房需求減弱。住房金融政策方面，德國居民住房抵押貸款的首付比與借款利率負相關，首付比例越高，抵押貸款利率越低。這種激勵機制下，居民有動力在當期選擇租房，待儲蓄更充足后再申請抵押貸款。

（三）使居民信貸消費觀念相對保守的公共福利政策

德國戰后實行公共福利政策，必要的社會公共產品及服務主要由政府提供，因此居民消費觀念比較保守，傾向于積累足夠自有資金再購買住房，難以出現高杠桿催生的房價泡沫。公共福利政策的背后，是德國以制造業為核心的經濟重建戰略。作為后發國家，德國制造業的起步要求壓低工資水平、限制消費、鼓勵儲蓄，因此政府希望通過構建公共福利體系，引導全社會減少消費，并將資本積累投入到工業再生產中。

相比之下，美國政府則鼓勵居民加大住房消費杠桿，實現拯救金融業及刺激消費的目的。上世紀30年代中期，美國住房貸款擔保體系和次級市場先后出現，不斷降低的貸款門檻和強大的破產保護為居民加大消費杠桿提供了豐富的土壤，也為住房金融危機埋下隱患。

（四）穩健的住房金融體系

從制度設計及政策實踐來看，德國住房金融體系的特殊作用，在于減弱住房市場與金融體系的風險傳導，對住房市場起到穩定器的作用。

1.德國是典型的合同儲蓄模式

其主要機制是，政府主導的住房儲蓄銀行與居民簽訂購房儲蓄合同，當居民的存款額達到未來貸款總額的一定比例后，能夠獲得低于市場利率的購房貸款。在德國，全國50%以上的住房抵押貸款由住房儲蓄銀行提供。與傳統商業抵押貸款相比，合同儲蓄具有政府主導、低息互助以及封閉運行的特點，使居民能夠以較低成本解決住房資金需求，并且有效控制住房金融體系的風險。

2.住房信貸政策相對保守

其主要表現為以下方面：

一是德國住房抵押貸款首付款比例較高。一般要求30%～40%的首付，還貸金額不得高于家庭收入的40%～50%。而美國平均首付比例僅為20%，接受政府補貼后的實際首付比僅有3.5%。德國較高的首付比例預防了住房投機性需求，降低了住房信貸風險。

二是住房抵押貸款以固定利率為主。抵押貸款余額中96.5%為5年期以上固定利率貸款，房貸利率周期長，房價不容易隨利率波動而出現大漲大跌的情況。

三是審慎對待再貸款業務。房屋凈值抵押貸款等再貸款業務的實質，是允許居民在住房價格上漲后獲得新增貸款。由于擔心再貸款會直接增加房價漲跌與銀行信貸資產的關聯，一直以來德國監管部門并沒有允許開展類似業務。

小結

德國住房市場能夠一直保持穩定，住房價格沒有出現大起大落，究其原因，在于德國特殊的歷史文化以及社會環境，尤其是西歐社會民主主義思潮對住房政策取向產生了深遠的影響。這種影響也為德國住房市場的穩定發展提供了重要保證。

作者單位：中國銀行間市場交易商協會市場創新部

責任編輯：劉穎 鹿寧寧