房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法與風(fēng)險防范分析

袁愛文

（中鐵房地產(chǎn)集團 北京順捷金海置業(yè)有限公司，北京 102300）

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房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法與風(fēng)險防范分析

袁愛文

（中鐵房地產(chǎn)集團 北京順捷金海置業(yè)有限公司，北京 102300）

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位。而如今伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項開發(fā)成本也一路走高，如何擴大現(xiàn)有的利潤空間，提升企業(yè)的綜合競爭力成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要工作。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多、稅額高，存在稅收籌劃的可能性及必要性。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法，分析了稅收籌劃所面臨的各種風(fēng)險，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的稅務(wù)籌劃提供參考和借鑒。

房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃方法；籌劃風(fēng)險；風(fēng)險防范

國內(nèi)外學(xué)者對稅收籌劃概念的研究，都認(rèn)為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動，以稅收法律法規(guī)為基礎(chǔ)、安排在經(jīng)營活動之前進行、目的是合理合法的減少稅負(fù)，達(dá)到企業(yè)利潤最大化，是重要的一種擴大收益的方法。稅收籌劃有別于偷漏國家稅款，偷漏稅款是事后行為，而稅收籌劃是發(fā)生在納稅義務(wù)之前。因此，稅收籌劃的定義可以總結(jié)為在稅收法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得節(jié)稅的稅收收益。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和稅收方面有著區(qū)別于其他企業(yè)的行業(yè)特點，正是這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義和可能性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要性

1、有效降低納稅風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)涉及營業(yè)稅金及附加、土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等多稅種，土地增值稅、企業(yè)所得稅涉及預(yù)繳及匯算清繳等繳稅過程，計算繳納較為復(fù)雜，且各地區(qū)對各預(yù)繳稅種的稅率及繳納時間也有細(xì)微的差別，如企業(yè)對相關(guān)稅收規(guī)定掌握不充分，極易出現(xiàn)少繳、漏繳或多繳等情況。進行稅收籌劃，有利于業(yè)務(wù)人員理清各稅種的繳納規(guī)定及計算方法，在稅收籌劃過程中有效提高企業(yè)涉稅人員的業(yè)務(wù)水平，降低企業(yè)納稅風(fēng)險。為各項業(yè)務(wù)提供參考，合理降低企業(yè)稅負(fù)。

稅收籌劃整體情況，能夠指導(dǎo)開發(fā)項目各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，合理降低稅負(fù)。企業(yè)在銷售定價時，根據(jù)先前測算的項目售價及增值額測算情況，在項目可以提高價格時不盲目提高售價，以免因土地增值稅累進稅率的規(guī)定，由于售價提高，增值額在臨界點升入較高稅率檔位，導(dǎo)致企業(yè)不但沒有因為售價提高而受益，反而因稅率提高而利益受損。企業(yè)在項目分期開發(fā)時，根據(jù)稅收籌劃情況，合理進行成本分?jǐn)偅庹{(diào)節(jié)各期利潤及增值額，在實現(xiàn)企業(yè)所得稅均衡繳納的同時，還能夠使各期增值額更加均衡，降低項目土地增值稅整體稅負(fù)。

2、提升企業(yè)管理水平

稅收籌劃工作涉及到企業(yè)各個部門的相互配合，稅收籌劃的前期設(shè)計階段主要是由企業(yè)的稅務(wù)管理部門負(fù)責(zé)的。在稅收籌劃方案的實施階段，企業(yè)就要建立相關(guān)的管理制度，并對涉及經(jīng)濟業(yè)務(wù)的各部門進行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以使相關(guān)業(yè)務(wù)部門理解稅收籌劃的重要意義，并根據(jù)企業(yè)新的管控制度進行相關(guān)的經(jīng)濟活動。企業(yè)在稅收籌劃的實施過程中，不但降低了企業(yè)稅負(fù)及納稅風(fēng)險，同時培訓(xùn)了相關(guān)業(yè)務(wù)部門，完善了內(nèi)部管控制度，提升了企業(yè)的管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方法

1、合理確定融資方式和資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式通常是銀行貸款、發(fā)行股票、內(nèi)部積累和發(fā)行債券等。從抵稅角度看，負(fù)債融資方式的利息費用，在提供金融機構(gòu)相關(guān)證明后，可以在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前進行扣除，存在一定的減稅作用。

債務(wù)性融資或者權(quán)益性融資方式都會對房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)（資產(chǎn)負(fù)債表）產(chǎn)生影響，資本結(jié)構(gòu)的變化會帶來資金成本的變化，進一步的會影響包括利息費用在內(nèi)的成本費用項目，從而導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)發(fā)生變化。通常來講，權(quán)益性融資資金成本高，但沒有到期還款壓力；債務(wù)性融資資金成本低，債權(quán)人不參與企業(yè)經(jīng)營管理，但存在按期還本息的要求，各有利弊。從稅收籌劃角度講，債務(wù)性融資會產(chǎn)生相對較多的利息費用，相對股息紅利而言由于利息費用的“稅盾”作用，從降低稅收負(fù)擔(dān)的角度考慮債務(wù)性融資在一定程度上優(yōu)于權(quán)益性融資。不過房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮企業(yè)自身風(fēng)險承受能力，合理測算資本結(jié)構(gòu)，綜合運用兩種籌資方式，在做好資金籌集工作的基礎(chǔ)上，同時利用“稅盾”的作用減少不必要的稅收支出。

2、調(diào)節(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本的時間點，遞延納稅

房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，銷售時往往采用預(yù)售，也可采用一般銷售和分期付款銷售。對于預(yù)售房收入，營業(yè)稅的確認(rèn)時點為收取預(yù)收款的當(dāng)天即發(fā)生納稅義務(wù)，其余銷售方式以合同約定或?qū)嶋H收款時間孰早確定。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況，合理規(guī)劃銷售進度。前期時，一部分商品房以預(yù)售形式銷售，緩解期初的資金壓力，同時要按稅法規(guī)定繳納各項稅收。根據(jù)工程進度和資金需求量再安排下一步的銷售，只要資金能夠保證正常的經(jīng)營活動，就可以減少預(yù)售的銷售方式，可以等商品房整體完工后按分期付款的方式銷售，利用遞延納稅技術(shù)，將營業(yè)稅及附加稅費的納稅時間點后移。

企業(yè)所得稅對銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的情形需要按預(yù)計毛利率計算，待商品房完工后再進行匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)所得稅的籌劃主要發(fā)生在所得稅的匯算清繳階段。在此階段稅收籌劃方法主要是合理延遲交房時間和推遲成本最終確認(rèn)時間。第一，合理延遲交房時間。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的時點是房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移即交房時。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理延遲交房時間，緩繳企業(yè)所得稅，緩解企業(yè)資金緊張狀況。現(xiàn)在市場上很多期房的交房時間都是在首付兩年后。第二，合理推遲成本最終確認(rèn)時間。銷售收入雖已實現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未竣工，因此無法準(zhǔn)確進行成本、費用或損失的財務(wù)核算，凈收入也無法得到準(zhǔn)確核算，因此可以申請延期納稅，以實現(xiàn)企業(yè)所得稅推遲繳納的目的。但在實際工作中，往往有些房地產(chǎn)企業(yè)從資金周轉(zhuǎn)增值角度出發(fā)，愿意盡早交房確認(rèn)收入，清算項目，加速資金流轉(zhuǎn)，同樣也可以達(dá)到增加利潤的目的。

3、利用免稅臨界點，降低土地增值稅

在我國，土地增值稅實行四級超率累進稅率，從稅率表中可以看出增值率有三個臨界點50%、100%、200%，超過時適用更高稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃方案，提前測算增值率，避免其略高于上述三個臨界點的情況出現(xiàn)。增值率的大小取決于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額和扣除項目金額兩個因素。所以改變增值率的方法也是從這兩個方面進行考慮。第一，降低房地產(chǎn)商品價格。在確定房地產(chǎn)商品銷售價格時，詳細(xì)預(yù)測銷售價格對各個稅種的影響水平，從而決定房價的高低，同時考慮銷售價格的提高帶來的收益與增加稅負(fù)之間的關(guān)系。也可以選擇今后調(diào)低銷售價格，但容易引起之前已經(jīng)購買房屋消費者的不滿情緒，甚至可能發(fā)生訴訟，可行性不大。第二，增加成本扣除項目。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中，成本的規(guī)劃控制直接影響土地增值稅的增值額與扣除率，所以要及時關(guān)注稅收臨界點，利用適當(dāng)增加成本，從而調(diào)整土地增值稅的增值率，實現(xiàn)降低稅負(fù)的目的。

4、合理土地成本分?jǐn)偅档屯恋卦鲋刀?/p>

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)一項比較主要的稅種，開發(fā)項目成本的分?jǐn)倢﹂_發(fā)項目的土地增值稅有較大的影響，企業(yè)可以以合理的成本分?jǐn)倎韺ν恋卦鲋刀愡M行籌劃。稅法規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。開發(fā)成本中建安成本及土地成本占主要部分，由于建安成本一般為直接成本，籌劃空間不大，稅法規(guī)定，開發(fā)項目的土地分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法及建筑面積法，因此土地成本的分?jǐn)倢τ谕恋卦鲋刀悂碚f有一定的籌劃空間。如果企業(yè)進行分期開發(fā)、開發(fā)產(chǎn)品包含普通住宅及非普通住宅等情況，企業(yè)可以合理選擇土地成本分?jǐn)偡椒▽ν恋卦鲋刀愡M行籌劃，根據(jù)項目開發(fā)產(chǎn)品的售價及其他開發(fā)成本，在稅法允許的范圍內(nèi)合理選擇土地成本的分?jǐn)偡椒ǎ鬼椖扛髌诨蚋鳂I(yè)態(tài)的增值額相對平均，使項目土地增值稅總體最低，避免出現(xiàn)因土地成本分?jǐn)偛缓侠恚椖坑械牟糠钟捎跓o增值額不繳納土地增值稅，有的部分增值額較高而按較高的稅率繳納土地增值稅，導(dǎo)致項目整體土地增值稅額較高的現(xiàn)象出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險

1、政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收法律法規(guī)等方針政策的調(diào)整或隨著經(jīng)濟形勢的變化做出相應(yīng)的變化，而給房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃帶來的風(fēng)險。國家為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，會適時調(diào)整稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。有些有溯及力的稅收政策是會嚴(yán)重影響企業(yè)的稅收籌劃效果，甚至新稅收政策的公布實施，可能會使原先的稅收籌劃方案，完全失效或者變?yōu)橐环N偷稅的違法行為。這種風(fēng)險是因房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策認(rèn)識不足而產(chǎn)生。

2、法律風(fēng)險

從某種角度上講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作就是在稅收法律的灰色邊緣地帶，即在法律法規(guī)沒有覆蓋到或者有可以不同理解的政策方面才有籌劃操作的可能性，但這恰恰也為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來了法律風(fēng)險。我國的稅收法律體系層級多，不同的立法機關(guān)或者行政權(quán)力機構(gòu)會發(fā)布不同的稅收法律規(guī)定或者法律解釋，如果納稅人對稅收法律的理解不深入全面，輕者會導(dǎo)致稅收籌劃方案失效，重者會發(fā)生違法行為，不但不能減輕企業(yè)稅賦，反而會造成因偷稅而被稅務(wù)機關(guān)處罰等嚴(yán)重后果。此外，在我國不同的地方政府會根據(jù)地方的實際情況，出臺一些地方性稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇在當(dāng)?shù)剡m用且有效的稅收法律制度來進行稅收籌劃，以防企業(yè)的財務(wù)管理人員由于主觀判斷所帶來的風(fēng)險及不必要的稅收損失。

3、財務(wù)風(fēng)險

稅收籌劃所面臨的財務(wù)風(fēng)險，其實也是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財務(wù)風(fēng)險，即借入資金存在到期不能兌付的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，尤其是在拍地環(huán)節(jié)，目前的政策是一旦拍地成功是要全額繳納土地出讓金，少則幾億多則幾十億。面對如此巨大的資金需求量，企業(yè)的自有資金無法滿足，所以需要通過借債方式取得。從稅收籌劃角度來看，如此巨大的資金借入量，利息稅前扣除數(shù)額也會非常可觀，從而利息抵稅作用明顯，利潤空間會增大，獲取稅收籌劃利益的機會也越大。但企業(yè)不能僅從稅收籌劃角度出發(fā)，無限制地借入資金，也要從還款能力及借款的剛性兌付考慮，否則由此帶來的財務(wù)風(fēng)險也相應(yīng)增大，若資金鏈上的某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了斷裂問題，可能會引起整個企業(yè)破產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范措施

1、加強財務(wù)人員稅務(wù)知識培訓(xùn)

稅務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)工作的幾大風(fēng)險之一，稅務(wù)工作相比于其他財務(wù)工作有其自身的特點。首先是稅收條文較多，出臺部門不一，同一稅種相關(guān)法規(guī)解釋較多。其次在我國經(jīng)濟發(fā)展較快的形勢下，我國的稅收相關(guān)法規(guī)變化較快，細(xì)微調(diào)整也較多。因此企業(yè)中從事稅務(wù)相關(guān)工作的財務(wù)人員必須要加強培訓(xùn)，掌握與本企業(yè)有關(guān)稅種的最新稅法規(guī)定，只有這樣才能夠在稅收籌劃時降低風(fēng)險。

2、強化稅收籌劃風(fēng)險意識，把握稅收政策

強化風(fēng)險意識是稅收籌劃的前提，把握稅收政策是籌劃的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在起草稅收籌劃方案時，要強化稅收風(fēng)險意識，盡量多的去整理和理解與企業(yè)相關(guān)的最新稅收法規(guī)及政策，從而作出全面的稅收籌劃方案。關(guān)注最新稅收政策的途徑有很多，目前國家稅務(wù)總局和地方稅務(wù)官網(wǎng)都會及時發(fā)布最新的稅收政策法規(guī)，企業(yè)也可通過12366稅收熱線咨詢，獲取最新政策。

3、加強與稅務(wù)機關(guān)溝通協(xié)作

在現(xiàn)代稅務(wù)制度體系下，由于各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度存在差異，稅務(wù)機關(guān)具體的稅收征管方式也各不相同，各個地區(qū)擁有較大的自由裁量權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的合法性指的就是稅收籌劃多依據(jù)的法律條款要得到稅務(wù)部門的認(rèn)同。在有些界定很模糊的法條及概念上，稅收籌劃人員不可主觀理解，要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門聯(lián)系和溝通，咨詢稅務(wù)執(zhí)法部門，保證稅收籌劃的有效性和合法性。

4、聘請專業(yè)人員

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一項專業(yè)性很強的工作，對籌劃人員的專業(yè)知識和籌劃技巧要求更高，僅僅由企業(yè)財務(wù)部門人員單獨完成有一定困難性。要想達(dá)到事半功倍的稅收籌劃效果，還是需要專門的籌劃人員來完成。從避免稅收籌劃風(fēng)險角度考慮，可專門聘請有資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)人員來進行籌劃，從而來提高稅收籌劃方案的合規(guī)性。

5、完善內(nèi)部控制

稅收籌劃的結(jié)果能否實現(xiàn)是由企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)決定的。為避免籌劃結(jié)果不能實現(xiàn)的風(fēng)險，企業(yè)要建立健全內(nèi)部控制制度，設(shè)計合理的內(nèi)部業(yè)務(wù)流程，使企業(yè)銷售定價、籌融資、合同簽訂及成本分?jǐn)偟扰c稅務(wù)有關(guān)的經(jīng)濟行為有企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)工作人員參與，避免因無關(guān)人員參與而導(dǎo)致后期企業(yè)稅負(fù)大幅提高，嚴(yán)重偏離稅收籌劃結(jié)果的風(fēng)險。

五、結(jié)語

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的各種環(huán)境錯綜復(fù)雜，既有時時變化的國家宏觀調(diào)控政策，又有不斷調(diào)整的稅收政策。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國社會經(jīng)濟的中流砥柱，面臨著營業(yè)稅改征增值稅等稅收政策方面的不確定性。在此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如果想拓展利潤空間，提前進行稅收籌劃不可或缺。防范稅收籌劃風(fēng)險，利用稅收籌劃方法，提高籌劃的減稅效果，這樣才能使我國的房地產(chǎn)企業(yè)爭取到最大化的利益。

[1]全國注冊稅務(wù)師職業(yè)資格考試教材編寫組：稅法（II）[M].中國稅務(wù)出版社，2014.

[2]劉敏芝：淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險[J].會計師，2014（7）.

[3]杜倩：論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃的意義及方法[J].經(jīng)濟視野，2014（18）.

（責(zé)任編輯：曉彤）