新形勢下房地產財務管理優化運作機制思考

王春雷

（九陽股份有限公司，山東 濟南 250013）

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新形勢下房地產財務管理優化運作機制思考

王春雷

（九陽股份有限公司，山東 濟南 250013）

財務管理是新形勢下房地產生存發展的一個重要的因素，財務管理機制的優劣直接決定了房地產企業是否能在激烈的市場競爭環境中處于優勢地位，因此如何優化房地產企業的運作機制成了房地產企業關心的主要課題。本文從房地產企業運作機制存在的問題以及如何優化房地產企業的運作機制方面作出了相關探討。

新形勢；房地產；財務管理；優化

房地產企業是個特殊的行業，其產品相較于其他有著特殊性，除了生產資質和生產許可有著自身的特點之外，其生產需要大量的資金、人力、物力，并且生產期間較長，一般都要一年以上，銷售也必須得到相關部門的批準。在房地產企業財務管理中最重要的兩個工作就是資金的使用配置和稅收的籌劃問題。房地產企業要想取得土地，必須通過招標的方式，而這種方式需要提供相應的保證金，這些保證金的付出就需要房地產企業的財務部門對于大量的資金進行合理地規劃和分配，以保證房地產企業資金的合理使用和正常運營。房地產企業涉及到預收賬款，即需要涉及到營業稅等稅種，在收入確認的同時，就必須估計房地產成本，在此基礎上計算要繳納的所得稅，這樣對于成本的估計直接影響了在此期間要繳納所得稅的金額。因此在房地產企業的財務管理中要重點涉及對于總成本的估計，并且要重點考慮估計數對于稅額的影響。房地產企業在所涉及的稅種中，其影響最大的就是土地增值稅，財務管理規劃中必須考慮到不同的計稅方式給企業帶來的不同影響，為房地產企業的不斷發展提供更好的意見和建議。

一、新形勢下房地產財務管理運作機制存在的問題

1、房地產企業的財務管理體制不完善

房地產企業現階段存在的一個主要的問題就是財務管理體制不完善，基層員工的工作開展沒有完全統一的標準，使得財務管理相當混亂。房地產企業想要通過不斷擴大其規模來提高自己的市場競爭力，但是可支配資金的應用卻成為了一個重要的問題。為此，大部分的房地產企業會選擇透過借貸機制來滿足資金的需求。雖然借貸能夠使得房地產企業項目工程如期開展，但是所面臨的財務風險也進一步加大，負債經營的模式給企業帶來了更大的壓力，若是在投資項目收益期間出現了若干問題就可能使得房地產企業面臨更大的財務危機。房地產的開發項目大部分資金來源于借貸，由于借貸的資金較高，面臨的負債成本也較高，在房地產項目工程質量方面產生的風險會是長久持續性的問題，這個問題不但會影響工程的進度，還會給企業帶來了巨大的財務風險。

2、房地產財務管理運行機制缺乏系統性

目前的市場環境競爭尤為激烈，房地產要想在如此激烈地競爭中獲取一席之地，就必須進行全面的財務管理，這需要每個部門之間相互支持、相互配合。作為企業管理核心的財務管理運行機制，是企業發展的堅實后盾。良好的財務管理運行機制能夠幫助企業完成各項復雜的決策、計劃、目標，提高企業的整體實力。但是企業的財務管理本身就是一項復雜、系統性的工作，我國的房地產企業財務管理運行機制的系統性較差，相關部門之間不能夠很好地進行合作協調，預算體系不能在所有部門之間應用，甚至存在預算標準不統一的情況，導致了財務信息缺乏真實性和有效性，影響了財務管理效果和企業的發展。

3、房地產管理人員重視程度不夠，員工素質有待加強

在我國的房地產企業中許多的中高層領導人對于財務管理的重視程度不夠，將大部分的精力都放在工程項目等方面，因此在財務管理的戰略規劃或者監督控制方面都是不完善、不到位的。房地產企業的財務人員不能夠充分發揮自身的積極性和創造性，直接影響了房地產企業的經濟效益和生產運營。除此之外，房地產企業的財務人員素質沒有達到預期的目標，目前相關財務人員的專業知識已經不能滿足新形勢下財務管理和企業發展的需要。現代社會不單單是一個市場經濟體制的社會，還是一個知識經濟和網絡經濟共同發展的高科技社會，在這樣的新環境中，財務人員需要掌握各方面的先進技術。因此房地產企業的財務人員掌握的知識技能不完善也成為了企業財務管理運行機制中的一個大的問題。

4、房地產成本管理不夠完善

房地產企業的生產涉及到大量的制造成本以及資金的流動，輕微的差別也許就會造成巨大的支出差異。近些年國家一直在加強宏觀調控的力度，房地產企業原本粗線條的成本管理模式已經不能滿足新形勢下的要求，這直接影響到房地產企業的利潤和發展。成本管理不完善的問題在很多房地產企業中存在，絕大多數的房地產企業都將大量的精力放在項目的施工造價上，而對于開發之前的投資決策以及工程造價管理的方法都沒有引起足夠重視，使得工程造價之間的每個環節都相互脫節，無法形成完整的成本管理系統。

二、新形勢下房地產財務管理優化運作機制的對策

1、提高房地產企業的財務管理思想

針對新形勢下房地產企業財務管理存在的主要問題，其中一個重要的優化措施就是一定要在思想上提高房地產企業的財務管理意識，加強對于財務管理重要性和必要性的宣傳。具體來說應當在全企業的范圍內，尤其是涉及到財務管理的范圍內進行宣傳和教育，將提高員工財務管理的思想意識納入員工日常的職業培訓計劃之中。這樣就可以不斷加強房地產企業的高層管理人員對于財務管理職能的重視和關注，同時也提高了房地產企業的全體員工參與財務管理的積極性，使得企業的財務管理能夠滲透到生產經營的方方面面，為房地產企業整體的良好發展做出更大的貢獻。

2、優化房地產財務管理中的每個細節

房地產企業的財務管理涉及到的環節較多，范圍較廣，因此對于房地產企業財務管理關鍵環節的優化對于整個財務管理有著非常重要的作用。第一，對于施工的進度應當進行安排優化。財務人員在進行工程項目工作涉及的時候，應當考慮到房地產企業的實際情況，合理、科學的對于工程項目的施工周期進行安排，保證房地產工程項目能夠安全穩定的運行。對于工程項目中存在的安全隱患和不良因素應當及時的發現，以免對于工程項目的進展產生影響。相關的財務管理人員應當對于存在的問題進行深入的分許和研究，找出問題存在原因，并且采取及時的解決措施。在保證工程項目質量的同時，應當盡量減少資金的投入，防止由于大量資金的不當利用而帶來財務風險的隱患。第二，健全房地產企業的資金管理制度，作為掌管企業所有資金的財務部門，對于房地產企業的發展起著關鍵性的作用。因此財務部門以及財務管理人員應當意識到自身的職責和重要性，對于資金的使用、籌集、分配、投資等等應當進行嚴密和精確的預測。為了保證工程項目能夠按照預算要求有效準確的完成，財務部門應當編制與之相配套的資金使用情況表，開檢測工程項目中資金的使用情況。第三，優化房地產企業的資本結構，規避由于過度負債帶來的財務風險。雖然負債給企業帶來了更好的效益，但是也隱藏了巨大的財務風險。房地產企業應當要嚴格控制借貸的比例，不斷提高自身的經濟效益，使得資產負債率比例控制在一個適當的范圍內，保證資金的有效利用，避免財務風險過高。

3、房地產企業應當實施全面預算管理

要想優化房地產企業的財務管理運行機制，全面預算管理是非常關鍵的一個環節。但是目前很多房地產企業的預算管理都過于形式化和片面化，因此房地產應當實施全面的預算管理，提高企業的財務管理水平，真正的發揮預算管理的效用。首先在預算管理的編制上，預算管理的目標一定要切合企業財務管理的目標，以企業的戰略目標作為指導方向，進行預算的編制。其次，在日常的財務管理過程中應當結合預算管理的目標，基于企業的總體戰略計劃用來規劃安排財務管理的范圍，制定企業的長期發展計劃。再次應當將企業的內部資源進行整合、控制以及考核分配，使得內部資源配置更加的合理、合規，保證預算管理的順利執行。最后，為了保證預算管理的順利實施，房地企業應當健全內部的組織結構，建立一個從管理層到基層的互動模式，便于企業之間信息的傳遞，保證財務信息的有效性和及時性。除此之外，還應當加強房地產企業各個部門之間的協調和合作，加強對于財務管理和預算管理的宣傳，提高全體員工的參與感和工作積極性，落實每個員工的崗位責任，將員工的參與成果和績效相掛鉤，保證預算管理全面有效的實施。

4、提高房地產企業財務管理人員的整體素質

房地產企業財務管理人員素質的高低直接影響了房地產企業財務管理工作的成效，因此房地產企業應當不斷加強對于財務管理人員知識技能的培訓和提高。在新形勢下，網絡信息化的不斷發展，房地產企業要想在競爭激烈的環境中提高自己的綜合實力，就必須重視對于本企業財務管理人員知識技能的培訓。在實際操作中首先可以完善企業財務人員的招聘機制，引進一些具有專業知識的高新人才。其次對于在崗的員工進行定期或者不定期的專業知識和道德素質的培訓，使其不斷完善其專業知識體系和提高自身的道德規范。最后應當在企業內部建立完善的獎懲機制，落實崗位責任制，提高房地產企業員工進行財務管理的積極性和主動性，為企業更好地優化運行做貢獻。

5、強化房地產企業的成本管理

新形勢下，粗線條的成本管理已經不能滿足房地產成本管理的需求，過往的管理模式也將因為新的更加細化的成本管理模式的生成而成為過去式。房地產企業完善的成本管理模式應當基于項目開發前的成本計劃，項目施工開發時動態的成本管控，以及在項目竣工之后的復核和評估。在進行招標的時候要進行嚴格土地增值稅的規劃、廣告宣傳的規劃、裝修成本的策劃等等項目，精細化和全面化的成本管理模式能夠提高房地產企業的核心競爭力。在不斷精化成本管理的過程中，完善全面預算管理以及建立成本管理的信息系統都是相當關鍵的，除此之外還應當對成本進行分析研究，提高財務管理人員、成本管理人員的專業知識和道德水平。

[1]百燕：探究房地產財務管理運行機制及其優化相關問題[J].經濟研究導刊，2013（17）.

[2]袁斌：新形勢下我圖房地產財務管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業（上半月），2010（10）.

[3]李玲：房地產企業財務管理風險及防范措施探究[J].經濟生活文摘（上半月），2012（4）.

（責任編輯：徐悅）