我國不動產登記制度存在的問題及建議淺析

蒙艷姿

（成都市國土資源信息中心，成都 610000）

我國不動產登記制度存在的問題及建議淺析

蒙艷姿

（成都市國土資源信息中心，成都 610000）

當前，保證財產交易有序化開展的前提是不動產登記制度的完善和發展。2014年11月，《不動產登記暫行條例》頒布，其對不動產統一登記的范圍、機構、程序、薄冊、信息平臺管理、信息查詢共享以及法律責任等方面作出了明確規定，在保護不動產權人合法財產權，提高政府管理水平和效率方面發揮重要作用。但因各種因素影響，我國不動產登記制度還存在很多的問題。本文首先從不動產登記概述入手，總結了我國不動產登記制度存在的問題，最后就如何進一步完善不動產登記制度發表了看法，希望為進一步完善不動產管理制度，切實保障廣大不動產權利人以及利害關系人的權利提供參考和借鑒。

不動產；登記；制度；機構整合

隨著我國社會經濟的飛速發展，不動產作為經濟生活中重要的組成部分，其登記制度直接跟不動產物權的處分、獲取、交易等息息相關。雖然，我國《不動產登記暫行條例》已頒布，但正式實施的時間不長，與發達國家相比還比較滯后。因此，為達到世界不動產立法發展趨勢，進一步完善我國不動產登記制度具有重大意義。

1　不動產登記制度的概述

1.1不動產登記制度的含義

不動產登記乃物權法中重要制度之一，指權利人或者利害關系人經過申請后，再交于國家專職部門將不動產權及其變動的相關事項記載于不動產登記簿的事實。因此不動產登記的實質為物權公示，即采取某種方式來確認和表現物權權屬情況，讓外界通過該方式來明辨并信賴該物權權屬情況，并對此承擔不作為義務的責任。按照物權公示原則，當不動產權發生改變時需要運用一定方式予以公開，其主要目的是將不動產權的排他作用發揮出來，這樣便產生了不動產登記制度。當前我國不動產登記制度主要有兩類范式，第一為成立要件主義；第二為對抗要件主義。成立要件主義指出：不動產權變動在登記之前存在形式只能體現債權，只有在被登記之后才完成了不動產權的變動，若未登記，物權受讓方只能得到債權保護，不能受到非物權保護。而對抗要件指出：不動產屬于一類特定物，物權變動和債權的成立屬于同步關系，登記僅僅屬于對抗第三人要件。隨著《物權法》頒布和實施，我國不動產登記的法律依據和登記效力被明確，成立要件主義、對抗要件主義二者共存，而成立要件主義為法定，對抗要件主義為例外。

1.2我國實施不動產登記制度的意義

歸納起來，我國不動產登記制度主要有以下三大意義。第一，有助于維護不動產權利人的合法財產權。通過對不動產進行登記，切實保證了公民在不動產交易過程中的安全性，減少欺詐等行為。第二，不動產登記制度在客觀上還具有反腐倡廉的作用，該特點也是頗受廣大群眾重視的，特別是在當前“房爺”“房叔”“房嬸”等層出不窮的背景下，群眾都渴望通過不動產登記制度將“房爺”“房叔”“房嬸”打回原形，讓其接受國家及群眾的監督。第三，建立不動產登記制度，有助于政府清楚掌握我國房地產市場現狀，從而為房地產業制定宏觀調控政策提供參照依據。隨著《不動產登記暫行條例》的頒布和實施，不動產的統一登記極大地提高政府部門辦公的效率，降低了社會成本。不動產統一登記能夠節約更多的人力資源成本，減少了政府的行政支出。實現不動產的統一登記，不再需要像以往那樣，跑到對應部門進行登記，極大縮短了時間，提高了行政效率，不僅節省了登記人員的時間，還減少了群眾和企業的時間，達到了雙贏的目的。

2　當前我國不動產登記制度存在的主要問題

2.1不動產登記相關法律雜亂

目前，我國不動產登記相關的法律、法規、地方法規、部門規章以及司法解釋，主要存在著內容雜亂、缺乏統一標準的情況，甚至還有個別規定彼此之間相互矛盾。例如：涉及不動產登記的最主要的法律《物權法》《礦產資源法》《土地管理法》等，而涉及不動產登記的行政法規主要有《土地管理法實施條例》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等。除此之外，跟不動產登記相關的地方性法規、政策法規還包含了《土地登記規則》《土地登記資料公開查詢制度》等，雖然這些法律法規對不動產登記的制度規定很詳細，但也較分散。這種不動產登記相關法律雜亂的現象不僅增加了不動產登記申請人的負擔，增加了地方財政的支出，還降低了不動產登記的效率，可能導致大量的登記信息錯誤，給交易當事人查閱登記信息帶來極大不便。雖然2015年3月1日起正式實施了《不動產登記暫行條例》，但該《條例》的實施需要有相關配套的制度和法律來保障和輔助，在土地管理法、城市管理法、草原法、礦產資源法等法律方面，存在與《條例》規定不匹配的問題。

2.2機構整合力度需進一步加強

雖然《不動產登記暫行條例》明確指出：無論是國家層面還是省級層面上的不動產登記工作均應交于國土資源部門進行指導并監督，但是針對市、縣不動產的登記工作，則規定應該交于縣人民政府確定具體部門負責，這樣就很難實現機構的上下統一。通過對各市、縣不動產登記工作調研發現：個別地方的國土部門在設立不動產登記機構這方面的積極性還不夠高，片面認為目前不動產各個部門的管理職能和登記職能沒有明確劃分的情況下，對各部門進行協調的難度和責任較大，工作開展起來比較困難，再加上國土資源管理本身工作任務繁雜，因此其更傾向于將不動產登記機構直接隸屬地方政府，再由國土部門指導。除此之外，將市和縣級層面不動產登記機構設置在國土資源主管部門，同樣具有較高難度。

2.3技術標準不統一，信息統一難實現

伴隨著《不動產登記暫行條例》的頒布和正式施行，黨中央和國務院均明確提出要建立不動產統一登記制度，要實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據以及信息平臺的“四統一”，并對不動產統一登記的操作規范、信息平臺建設以及權籍調查做出了規范，但是很多地方的物權登記機構卻沒有嚴格按照“四統一”的規范登記不動產權，而是根據自身的實際情況開展不動產登記工作，導致黨中央和國務院制定的這些規范無法順利得到執行，數據無法兼容，不動產在統一登記后，還需要對數據做出重新整理，增加了工作量。因此需要從制度上進行完善和落實。

2.4不動產登記制度的公信力不足

登記制度公信力在保護不動產交易安全方面發揮著極其重要的作用，就我國現行的不動產相關法律規定來看，還缺少這方面的法律規定，主要表現在以下兩方面：第一，沒有推定權利正當性制度；第二，沒有信賴登記制度的明確規定來保證買受人的交易安全。登記制度公信力不足，會給那些基于登記信息而從事交易的第三人帶來很多麻煩。如：不動產登記名義人可以隱瞞真實權利人而將不動產出賣，而買受人根據登記信息跟其進行交易，待交易完成后，真實權利人卻以自己為真正所有權人實施抗辯，這樣很容易造成買受人財產損失。

3　進一步完善我國不動產登記制度的對策

3.1制定專門針對不動產登記的程序性法律法規

首先，由全國人大制定統一的物權法，在該物權法中要對不動產的物權模式、登記模式以及登記規范等統一。其次，要在《不動產登記暫行條例》的基礎上進一步完善不動產登記相關的法律法規。雖然截止目前，我國現有的關于不動產的法律條例不少，但是個別法律條例彼此之間存在重復、不協調甚至彼此矛盾等問題。鑒于在現實生活中我國不動產登記工作的重要性，筆者建議修改并完善這些法律，可在時機成熟時將《不動產登記暫行條例》上升為《不動產登記法》，確定我國不動產登記的性質、效力以及程序，從而構建我國不動產登記制度。然后盡快出臺與不動產統一登記相關的配套政策，例如：可以出臺一些財政金融政策來加大對不動產統一登記工作的財政支持力度，該政策可以適當向中西部地區傾斜；最后由國務院相關部門制定相應的不動產登記實施細則和管理制度，采用上述的立法體系，從原則入手。最后，落腳于具體的操作程序和管理制度，保證了不動產登記法律體系的統一性、科學性以及邏輯性。

3.2加大對地方統一登記工作的指導

針對上述筆者提及的市、縣國土資源主管部門缺乏對建立不動產統一登記制度、統一不動產登記機構的高度認識，對《不動產登記暫行條例》的貫徹落實力度不夠，思想不夠統一，有畏難情緒等問題，筆者建議國土資源部適時派出督導組，監督指導地方開展不動產統一登記工作，確保不動產登記機構及時整合。

3.3加快不動產統一登記標準體系及技術規程的制定速度

為了更好地指導各地開展不動產統一登記工作，避免不同部門數據互不兼容的問題，筆者建議應該加快不動產統一登記相關的技術標準體系建設，在技術上通過建立統一的登記平臺，實現登記信息的信息化管理。由于登記數據分別由各個登記部門管理，要盡快建立起一個集不動產統一登記發證系統、不動產檔案資料查詢管理系統于一體的不動產管理系統，以此實現登記信息的整合和共享。充分運用各類現代技術（如互聯網技術、GIS技術等）來構建一個完整的不動產數據庫系統，實現不動產管理的內外聯動，提高不動產登記信息的準確性，而各個地方則應該嚴格按照該登記標準體系執行。

3.4建立專門審查不動產登記的制度

不動產交易穩定的基本前提為物權變動的公信效力，然而登記的公信力主要由登記信息的真實性來決定，而實施實質審查制度是檢驗登記信息的基本前提。鑒于我國物權法還處于剛剛起步階段，實質審查離不開大量的資金、人力作保障，因此，我國的物權法并未規定在登記不動產時必須開展實質審查工作。但就現實情況來看，實質審查工作卻未能得到全面落實，進而導致登記信息錯位，對不動產交易的雙方利益造成損害，為一些不法分子創造了可乘之機。要想防范類似事件的產生，筆者認為非常有必要通過制定并頒布不動產登記審查法律制度來落實該制度。主要具有兩個方面的優點：①實施全面實質審查，能夠極大地提高登記信息的真實性和準確性，減少登記錯誤發生率，減少登記機關因登記錯誤而引發的行政訴訟，降低雙方不動產交易風險；②全面實施實質審查，進一步督促登記機關更好地履行自身的職責，全心全意為人民服務。雖然全面實施實質審查制度可能會涉及更多的人力、物力，但筆者認為登記機關可以通過收取對應成本費用來緩解該壓力。

4　結 語

在當前我國社會主義市場經濟飛速發展的背景下，不動產已經成為人們生活中不可或缺的組成部分。由于我國不動產登記制度還存著不動產登記相關法律雜亂、不動產登記機關不統一，不動產登記公開制度不健全，技術標準不統一、信息統一難實現，不動產登記制度的公信力不足等問題，要想進一步完善我國不動產統一登記制度，還需要各個部門不斷努力，通過制定專門針對不動產登記的程序性法律法規、加大對地方統一登記工作的指導、加快不動產統一登記標準體系及技術規程制定的速度、建立專門審查不動產登記的制度等途徑入手，切實將不動產登記制度在市場經濟發展和穩定群眾生活秩序中的重要功能發揮出來。

主要參考文獻

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.16.138

F203

A

1673-0194（2016）16-0210-02

2016-07-20