物聯網背景的街區制物業管理障礙性因素對策

葉劍鋒 費輝輝

物聯網背景的街區制物業管理障礙性因素對策

葉劍鋒 費輝輝

本文以物聯網技術在物業管理行業中的應用發展為背景，結合全國城市工作會議提出的街區制推行，分析物業管理行業在應對封閉小區街區制的障礙性因素。從人員出入管理、物品出入管理、治安防范服務管理、車輛出入管理、閉路監控系統、紅外報警系統等六個方面分析街區制物業管理的障礙性因素。最終從物聯網的角度提出對策建議。

背景

近幾年物聯網技術及應用高速發展，與物業管理行業結合推動了智慧園區行業的誕生與發展。國際電信聯盟( ITU) 對物聯網定義如下：通過二維碼識讀設備、射頻識別(RFID) 裝置、紅外感應器等信息傳感設備，按約定的協議，把任何物品與互聯網相連接，進行信息交換和通信，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監控和管理的一種網絡。借助于物聯網，智慧園區管理相比傳統物業管理行業有了許多新的應用，如智能停車管理系統，可以自動識別車牌、出入時間等以實現車輛出入管理等。2016年2月，中央城市工作會議提出，中國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。街區制給物業管理行業帶來諸多困難，相對于也讓封閉小區打開成街區制帶來許多障礙性因素。本文首先對封閉小區街區制化為開放式小區障礙性因素進行梳理，再從物聯網角度提出對策建議。

障礙性因素

人員出入管理。現行封閉小區在四周都有圍墻或類似植物隔離帶，在小區四周根據需要設立大門供人員出入。在小區大門通常都設有監控系統，對出入小區人員保存影像。而非小區居住人員出入通常要求登記，這么做可以有效地實現對出入小區人員管理。街區制要求將封閉小區打開成開放式的，大門和圍墻不復存在，任何人員都可以隨意出入小區。那么如何繼續實現，物業管理中的人員出入管理服務這項服務內容呢。

物品出入管理。與人員出入管理類似，現在物品出入小區主要通過小區大門和車輛出入口。物業管理過程中對出入小區的大件物品進行登記管理，可以防止大件物品失竊，也可以提前防止違規裝修材料進入小區。街區制后，大門和圍墻不復存在，物業管理將無法實現物品出入管理。

治安防范服務管理。治安防范服務管理為物業管理企業需要對物業管理區域，即小區范圍內的封閉空間，治安問題進行防范管理。所以物業管理項目通常需要一定數量的保安來實現這項服務管理。街區制后，小區范圍內的封閉空間打開為城市的公共空間。城市公共空間的管理有城市管理、治安部門在進行管理，那么街區制后城市管理、治安部門與物業管理的責任界限在哪里？小區內部的開放式空間的治安管理由誰來承擔和負責。

車輛出入管理。現行車輛通過小區的車輛出入口出入小區或小區地下停車空間。街區制后，要求居住小區內部道路對外開放，物業服務的車輛出入管理內容將存在很大程度的調整。居住小區內部道路對外開放，開放的是小區道路，而地面停車位和地下停車場并不對外開放。如何來實現有效區分小區道路和停車空間，需要進一步探討和實踐。非小區車輛穿越小區會給小區居民帶來噪音、尾氣以及不安全等，有該如何有效規避這一點。

閉路監控系統。小區物業管理在小區必要的位置設置攝像頭，并與監控系統平臺聯網，在物業管理用房內部通常設有監控中心，以實現對居住小區必要位置的監控。街區制后最大的的變化為，監控區域的調整。哪些位置監控要保留，哪些位置納入城市管理的范圍，哪些位置需要增設以滿足新的需要。

紅外報警系統。居住小區紅外報警系統常規做法為居住小區圍墻一圈設紅外線，一旦有人通過非正常出入口進入小區，系統就會報警。街區制后，圍墻不復存在。那么紅外報警系統存在重大調整，以適應街區制要求。

對策

對于治安防范服務管理，街區制后，小區范圍內的封閉空間打開為城市的公共空間，城市管理、治安部門與物業管理的責任界限需要進一步界定。作者的建議是將小區內部原封閉空間納入城市公共空間，由城市管理、治安部門進行治安防范服務管理。而物業管理企業負責封閉空間的組團、單元、幢內部空間的治安防范服務管理。物業管理企業將采用物聯網技術，在組團、單元、幢內部空間有治安情況，系統會自動報警提醒。閉路監控系統，與治安防范管理類似，在界定清楚物業管理企業的責任空間后，將監控系統分布在組團、單元、幢內部空間。紅外報警系統，街區制后，圍墻不復存在。物業管理企業需要將紅外報警系統的空間范圍調整至組團、單元、幢，并采用先進的物聯網技術，優化報警系統，如采用人臉識別技術有效區分業主、使用人和非主業、使用人，區分本幢、本組團人員與非本幢、本組團人員。

對于人員出入管理，街區制要求將封閉小區打開成開放式的，大門和圍墻不復存在，任何人員都可以隨意出入小區。物業管理企業可以考慮將原來大門的功能移至組團、單元或者幢，并采用人臉識別技術，可以有效地識別小區業主、使用人與非小區業主、使用人。對出入組團、單元或者幢的人員都保存影像資料，保存期限滿足安防的基本要求。物品出入管理，街區制后，大門和圍墻不復存在，物業管理將無法實現物品出入管理。物業管理企業可以將大門和出入口這層的物品出入管理服務內容前移至組團、單元或者是幢出入口。但是還是存在出入口過多，人員配置上無法實現物品出入管理。需要考慮采用物聯網技術，自動識別進出幢樓的大件物品、裝修材料等，并在系統里提醒。物業管理人員需要對提醒的大件物品、裝修材料做到快速響應和核實登記。車輛出入管理，街區制后，要求居住小區內部道路對外開放，而地面停車位和地下停車場并不對外開放。物業管理企業可以將居住小區內部道路和小區地面停車位和地下停車場進行有效的空間劃分。并在居住小區內部道路進入地面停車位和地下停車場設置道閘系統，采用物聯網技術自動識別業主、物業使用人車輛和非業主、物業使用人車輛，實現車輛出入管理。

（作者單位：浙江建設職業技術學院；通訊作者：葉劍鋒）

2016年建設科研項目2016K58 “基于物聯網背景下的封閉小區街區制障礙性因素評價及對策研究"。