“代建制“管理模式在世博央企總部基地項目的應用與實踐

【摘要】為實現高品質開發，建成國際一流的商務街區，采取了“代建制”管理模式推進協調世博園區B片區央企總部基地項目的建設，在設計、前期審批、進度、投資控制等方面均獲得了良好效果，加快了央企總部基地項目的建設進度，節約了央企項目建設投資成本。

【關鍵詞】代建制；設計管理；前期審批；工程管理

1、項目背景

上海世博會地區央企總部基地工程項目位于世博園區一軸四館西側的B02和B03地塊，為規劃B片區會展及其商務區的一部分。規劃范圍東臨世博館路，西至長清北路，南臨國展路，北至世博大道，規劃用地面積約18.72公頃。為知名企業總部聚集區和國際一流的商務街區，共有13家央企和2家國企簽約入駐，基地西側緊鄰軌道交通13號線—世博大道站，且車站東側的兩個出入口接入地塊。同時B02、B03地塊內規劃新建兩條城市道路以及5塊公共綠地，形成了6個街坊地塊，每個地塊將建造4～6幢辦公樓，共計有28幢辦公樓，建筑高度分3個等級控制：50m、70m和120m，除B03A商飛、B03B寶鋼、B03C華電、B03D國家電網等4幢為120m超高層建筑外，其余以6～16層為主，容積率在3.0～7.5之間，地上地下總建筑面積約為105萬平方米（其中地上建筑面積60萬平方米，地下建筑面積45萬平方米）。

圖1 央企總部地塊效果圖

2、開發模式的選擇

由于世博央企總部基地項目采用小街坊、高密度、低高度、緊湊型建筑空間模式，為避免分頭開發造成開發水平不高的情況發生，創建高水平的地下空間開發，采取統一規劃，統一設計，統一建設的操作模式。“代建制”是投資方通過規定的程序，委托具備相應工程管理能力的單位代建設單位進行項目的建設管理。受央企委托，上海世博發展集團負責整個區域地下空間工程的立項、審批、實施、驗收等工作，采取委托代建制模式，來推進整個央企總部基地項目的建設。

圖2 央企辦公樓分布圖

3、代建方的建設管理

3.1統一代建，實現了設計統籌管理

為實現區域性整體開發品質，根據《上海市世博會地區會展及其商務區B片區控制性詳細規劃》要求，并結合央企需求，先行開展了B02、B03地塊總體城市設計和各街坊建筑概念方案的國際征集活動，并結合專家、央企、政府審批部門意見，形成總體設計方案，明確了地下空間開發強度，柱網間距、層高等指標，保證整個地區街坊環境品質，兼顧功能合理、利益公平，形成了《上海世博會地區B02、B03地塊地下空間方案》以及《上海世博會地區B02、B03地塊央企總部基地項目設計導則》，并以此指導后續單體設計，同時確定規劃道路及公共綠地地下空間同步開發，提升區域品質，作為周邊街坊地塊的公共人行通道以及車行通道、公共停車以及公共配套服務設施，形成整個區域的大連通，西接地鐵出入口，可與世博地區C片區連接，東側可通至世博地區A片區。

同時，同步啟動上海世博會地區B02、B03地塊央企總部基地交通影響分析評價，完善基地出入口及交通組織，以及地下空間交通組織方案，并對車位數及公共交通的配置形成指導意見。

3.2統一代建，加快了前期審批協調

為推進世博會地區后續開發建設，充分利用地下空間資源，促進地下空間之間的連接貫通，實現區域內資源共享，B片區央企總部基地項目地下空間工程按審批制要求進行整體立項，包含政府投資的道路及公共綠地地下空間工程以及各央企投資的街坊地塊地下空間工程；各央企根據出讓合同采取備案制形式對地上建筑進行立項。

在項目審批和設計協調過程中，整體考慮，統籌協調，以“區域服務單體”來簡化環評審批手續；以“整體覆蓋個體”來減免交通組織、基坑安全評審；在消防設施方面，消防通道及消防登高面采取共建模式；在綠化率指標方面，采取綠化區域總體平衡原則；在車位指標方面，在區域滿足配置要求情況下，單體采取借用方式滿足審批要求；為央企項目審批創造有利條件。具體如下

（1）實施區域環境評估，簡化單體環評審批

企業類投資項目方案審查前必須完成項目環評工作，按建筑規模，部分央企項目需要采取環境報告書形式進行環評審批，若采取報告書形式，必須進行環評公示、專家評審等環節，時間周期較長，為滿足環評要求，同時縮短環評審批時間，我部嚴格按照控規要求，在整體方案基本確定基礎下，與設計總控積極配合，先行啟動并完成項目區域環評工作，通過完成區域環評審批，單體項目環評報告書審批模式即可簡化為報告表形式，從而節約1個月審批時間。

（2）基坑安全整體評價，減免單體基坑評審

在準備實施基坑圍護工程時，考慮到區域基坑施工的會帶來交叉影響，統一完成了整個區域的基坑安全評審工作，以“整體覆蓋個體”的原則，減免了后續單體項目深基坑評審工作。

（3）區域交通整體分析，減免單體交通評審

在交通組織、出入口設置方面，以街坊地塊為單位整體考慮，并兼顧周邊地塊的（下轉34頁）（上接32頁）影響，形成了整個區域交通影響評價，來指導單體項目的設計，提高了整個區域開發品質，節約了資源，達到了預期效果，同時減免單體項目交通評審，加快項目審批進度。

（4）整體招標與單體聯合招標相結合

由于地上建筑由各央企自行立項，地下空間由代建方統一立項，但是考慮到建筑的整體性，在設計招標方面，通過公開招標方式，確定一家設計單位作為設計總控單位，協調整個區域總體設計工作，并解決單體之間技術問題；單體設計方面，地上以央企為投資主體進行招標，與央企所對應的地下空間工程進行聯合招標確定一家單位進行統一設計；在工程招標方面，以街坊地塊為單位，按地塊紅線進行標段劃分，采取聯合招標方式共同確定一家施工、監理單位負責地下空間工程建設；同時為便于投資控制，地下工程以街坊地塊為單位確定一家投資監理。勘察招標由代建單位統一招標確定。地上項目的施工、監理招標等工作由央企自行負責。

3.3統一代建，有利于現場施工管理

因該基地項目靠近地鐵13號線，靠近地鐵街坊地塊地下空間分為2個基坑進行開挖，先行開挖街坊地塊東側基坑，待地下結構至0+000時，再開挖靠近地鐵基坑，東側三個街坊地塊整體開挖。B03地塊四個街坊地塊內各有一幢120m建筑，整體施工周期長，原來擬定先行施工B03A東基坑、B03B基坑、B03C東基坑、B03D基坑4只基坑，待街坊地塊施工完畢后，暗挖法施工規劃道路及公共綠地地下空間，但是受制于地上央企前期進度影響，B03B、B03D街坊前期進度滯后，同時考慮到規劃二路東側能源中心施工進度要求，及時調整現場施工順序，先行對規劃一路中段以及規劃二路東段地下空間工程采取明挖法施工方案，待結構出0+000后，再對B03B、B03D基坑進行施工，減少了基坑施工帶來的不利影響，統籌現場的施工組織管理工作，確保整個項目安全有序推進。

圖3 央企總部基地基坑分布圖

3.4統一代建，有利于總投資成本控制

涉及審批的相關評審工作均一次委托，統一實施，減免了單體委托評估等工作，減少多次委托成本；在基坑方面，統一設計，基坑體系統一確定，減免單獨重復設置；區域施工臨時用水、用電統一考慮，避免多次重復申請；現場交通組織統籌考慮，減少單體施工的互相影響，相關建設費用均按照產權面積分攤，確保公平、公正，節約了總投資成本，加快了項目的建設。

3.5統一代建，有利于開展科技攻關活動

為實現區域高品質開發，結合項目實際情況，開展了《后世博大型建筑群體數字化協同管理關鍵技術研究》課題研究，結合設計施工實際工作扎實推進BIM技術應用研究。完成《世博央企總部基地BIM技術應用指南》編制，完成《世博央企總部基地BIM項目實施方案細則》，輔助完成PW協同管理平臺的部署與實施，完成BIM各科研子課研究，形成了“一幢樓二條路三個通道BIM應用”，解決施工難點，節約投資，減少管線碰撞。

結語：

世博央企總部基地項目為遵循“規劃高起點，開發高品質、高速度和功能高度融合”的要求，在多投資主體，多項目同步實施的情況下，為實現“小街坊、高密度、低高度、高貼線率”規劃理念之下的項目落地，采取委托代建制方式，明確相關責任，委托實施管理，使整體開發品質得到了保證，審批得到加快，現場安全、質量、文明施工管理完全受控，投資成本得到控制，可為類似工程項目建設提供借鑒。