邵陽市新建居住小區物業管理服務水平的現狀調查與分析

【摘要】物業管理的服務水平是衡量現代居住環境質量的標準之一。隨著經濟的迅猛發展，人們對物業管理服務水平的要求越來越高。本文采用隨機問卷調查的方法，對邵陽市新建居住小區物業管理服務水平進行了一次有益的調查分析，指出了物業管理存在的主要問題，并提出解決措施，以供相關研究參考。

【關鍵詞】居住小區；物業管理服務水平；現狀分析

物業管理服務水平的高低跟居民的生活質量息息相關。本次調查的覆蓋面為邵陽市新建居住小區，物業管理的覆蓋率高達92%以上，故本次調查的數據具有一定的參考性。

1、新建居住小區物業管理服務水平的現狀

1.1 物業管理服務的總體水平不高

從圖表1來看，居民對邵陽市物業管理服務的總體滿意度較低，認可度不高。這說明，邵陽市市區物業公司的發展水平和服務質量整體不高，物業管理服務水平有待提高，管理機制有待完善。

圖表 1

1.2 物業公司的規范性有待提高

根據《普通居住小區物業管理服務等級標準》規定，服務與被服務雙方要簽訂規范的物業服務合同。物業公司應在居民入住時主動與業主簽訂物業合同。數據顯示，22.4%的業主未與物業公司簽訂規范的物業服務合同，45.2%的簽訂了，33.4%不清楚是否簽訂。由此可見，居民的法律意識比較薄弱，有待提高。

明確業主和物業公司之間的責權利范圍是保障雙方權利和義務的基礎。數據顯示，10.8%的居民明確雙方的權利和義務，54%粗略了解，35.2%不太清楚。絕大多數居民對于物業公司與業主雙方的權利與義務不夠了解，這可能導致一系列業主與物業公司的沖突。基于這一現實，物業公司應加強相應的宣傳，業主也應該通過各種方式了解雙方的職責。

物業公司的外在形象是物業公司服務水平的體現。數據顯示，95%的小區設有專業的物業接待中心，物業人員均有統一的服裝和佩飾。對物業人員的服務態度、禮儀形象，表示很好的占48.6%，好的占35.4%，不好的占15.3%，非常差的占2.7%。

居住小區的業主委員會是協調業主與物業公司之間利益關系的。調查結果顯示：90%以上的居住小區設有業主委員會，但80%以上的業主委員會或形同虛設或無力制約物業公司。這種民主管理的方式沒有得到落實，小區內的大小事宜基本由物業管理公司代辦，這就可能造成業主的某些利益得不到保護，物業公司與業主的交流不順暢等問題。

物業公司收費和開支的合理性和透明性同業主的利益息息相關。調查結果顯示，85%以上物業公司會公示服務費用和資金收支情況。但76.8%的居民表示物業管理公司收費不合理，有違規收費情況。如水電氣等損耗的維修費用及公共面積的垃圾清理費，本應住戶均攤，物業公司卻擅做主張，自行定價，強行分攤。更有甚者隨意提高收費標準，業主不堪忍受，業主委員會又無強硬態度與手段，無法制約和監督物業公司，致使業主與物業公司矛盾升級，無法調和。

1.3 物業公司的公共服務水平低

物業公司的公共服務水平主要體現在環境保護、綠化維護、衛生清潔、安全管理和設施維修等方面。

數據顯示，82%以上的居民對小區的整體綠化和環境保護表示不滿意。小區綠化面積太小，遮陰樹木少，花草修剪不好，花木多是時令性植物，種類少，四季常青的花木少等。由此可見，人們對小區戶外環境的品質要求越來越高。

小區的清潔衛生關系到居民的生活品質的高低。調查結果顯示，65%以上的居民對小區的清潔衛生不太滿意。如小區衛生打掃不徹底，垃圾桶較少，樓道打掃頻率低，落葉未及時清掃等。

小區的安全管理是居民日常生活中尤為擔憂的問題。數據顯示，75%的居民對小區的治安不滿意，有的小區無門禁管理，外來人員無需登記，可長驅直入，或樓下門禁已壞，常年失修等。這些安全問題影響了居民的生活，降低了物業服務的總體水平。

調查中，78%的居民反映物業對小區的公共服務設施的配套和維修工作不滿意。設施質量差，種類少，數量少，選材不人性化。維修不及時或廢棄，或簡單維修再次報廢。

1.4 物業公司對停車管理不合理

私人小汽車擁有率的提高，衍生了一系列小區的停車問題。在調查中，高達83%的居民對小區的停車設施和管理表示不滿意。停車位設計指標不規范，地面停車率低或不允許地面停車，地下停車位量少而價高。路邊停車位尺寸小，與小區道路的連接性差，車輛停入難度大，搶位現象普遍；外來車輛入內，占據小區停車位，亂停亂放的現象屢見不鮮，嚴重擾亂了小區內部的生活。有的開發商為了獲取最大利益，只賣車位不租車位，導致地下車庫獨守空位，居民卻無位可停。

2、關于提高物業管理服務水平的幾點建議

2.1 制定相關法律法規，使物業管理規范化

小區的物業管理一般是由開發商組建或委托的，這使得物業行業市場具有一定的壟斷性，也使得業主與物業公司的地位不對等，業主無話語權。目前沒有具體的法律法規來明確物業公司與業主的責權利關系，這使得物業行業的市場混亂、不規范，也損害了業主的權益。業主委員會一般是由業主共同推舉出來的，但他不具有一定的法律地位，在業主與物業公司產生沖突的時候，并沒有強有力的保障或手段，來維護業主的利益，協調兩者的關系。因此。建立具體的法律法規，監督和規范業主、物業公司和業主委員會的責權利范圍，是提高物業管理服務水平的重要保障。

2.2 加強落實物業管理行業的市場競爭機制，督促物業公司改善服務水平

目前，我國物業行業的競爭機制是具有一定的壟斷性的市場化。這種競爭程度不夠的壟斷性，滋生了物業公司在管理服務上的無危機感、無責任感、無進取心、不規范化。提高物業公司的準入門檻，規范申請程序，有利于促進物業行業的完全競爭化和規范化。

2.3 加強業主購買物業服務的觀念，提高民主意識

物業行業的壟斷性讓人們誤解了其“購買服務”的屬性。居民通過購買服務享有一定的權利，也承擔一定的義務。居民可以享受綠化、清潔、治安等各項服務，但是這種購買的范圍并不是選擇性的，并不會因為你對某項產品的需求而選擇，對某項產品的無要求而不選擇。物業管理服務的范圍取決于為居住小區提供服務的整體數量和質量上，而非個人意愿。居民建立積極正確的購買物業服務的觀念，有利于更好的享受物業服務，也有利于正確的認識到自身的義務，減少與物業公司的沖突，促進居住小區和諧健康的發展。

結語：

通過本次的調查與分析，了解了邵陽市新建居住小區的物業管理服務水平的現狀，發現了諸多問題，提出一些建議，為改善物業管理服務水平提供參考。

作者簡介：

趙浠辰，邵陽學院城市建設系，1992年12月8日，男，湖南省懷化市，本科，研究方向：城鄉規劃。