如何做好不動產權籍調查

【摘要】不動產權籍調查是不動產登記的基礎工作，權籍調查成果資料經不動產登記后，具有法律效力。本文中，筆者以《不動產登記暫行條例》為基礎，結合國土資源部下發的《關于做好不動產權籍調查工作的通知》及《不動產權籍調查技術方案》（試行），首先闡述了不動產權籍及不動產權籍調查的基本含義和實施原則，然后就如何做好不動產權籍調查展開探究，希望通過本次探究能夠為今后的相關研究提供一定的參考依據。

【關鍵詞】不動產；權籍調查；研究

2014年11月24日，國務院頒布了第656號院令，公布《不動產登記暫行條例》，并于2015年3月1日起施行。為了貫徹落實《不動產登記暫行條例》，國土資源部于2015年3月30日下發了第41號文件《關于做好不動產權籍調查工作的通知》及《不動產權籍調查技術方案》（試行）。隨后，全國各省市自治區及直轄市為確保不動產權籍日常調查的有序進行，陸續出臺了相關文件。

1、不動產權籍調查的主要內容

1.1不動產權籍及不動產權籍調查的基本含義

不動產權籍指的是記載不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數據的總稱[1]。

不動產權籍調查是指依照不動產權利人的申請和由政府統一組織，通過權屬調查和不動產測量，查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作[2]。

1.2不動產權籍調查必須堅持的原則

首先，宏觀性指導原則。不動產權籍調查工作的開展必須以國土資源部制定的《不動產權籍調查技術方案》為技術指導，結合各地的實際情況有序進行。其次，持續推進性原則。不動產權籍調查是一項持續性任務，各地必須做好長期“作戰”準備，并在實踐中不斷改進和完善調查工作中存在的問題。再有，針對性和可操作性原則。各地不動產權籍調查工作結合自身的實際情況，重點增強針對性和操作性。最后，繼承中創新原則。不動產權籍調查的實踐，要吸取經驗教訓，認真進行總結，在繼承吸收的前提下，豐富不動產權籍調查工作的內涵。

2、如何做好不動產權籍調查工作

2.1統一基礎，做好調查銜接工作

根據國土部《關于做好不動產權籍調查工作的通知》要求，必須充分利用好已有地籍調查成果，并將這些調查成果視為調查銜接的重要依據。要想做好調查銜接工作，在具體的工作執行過程中應當做到以下幾點：第一，一定要嚴格按照不動產登記總體部署的標準和要求，充分利用現有的地籍調查結果，如房屋、樹木的不動產調查、登記、審批等資料。第二，如果權籍調查工作完成，必須要和已有的地籍圖、宗地圖等進行有效的銜接，做好必要的核實工作。此外，還有不動產轉移辦理、不動產變更辦理以及調查技術應用標準等問題都必須以《不動產權籍調查技術方案》為指導。

2.2規范調查工作，實現便民利民目標

在調查內容方方面，根據國土部《關于做好不動產權籍調查工作的通知》要求，不動產權籍調查要以地（海）籍調查為基礎，以宗地（海）為依托，開展土地、海域以及房屋、樹木等定著物的權籍調查[3]。在調查程序方面，如前期準備工作的規范、權屬調查工作的規范、不動產測量工作的規范、成果審查入庫工作的規范、整理歸檔工作的規范等。在調查方法方面，利用內部業務、外部業務與實際調查相結合的方法，對不動產單元的權屬情況、地址情況、用途等內容進行調查。另外對于當地的基礎條件、經濟可行性以及技術的可操作性等方面，要因地制宜，具體情況具體分析，采用合適的測量方法進行不動產調查。通過對調查工作的規范，實現便民利民的目的。

2.3對調查結果進行嚴格規范

相關工作人員在進行不動產權籍調查的時候，必須以不動產單元為單位，將統一規范的調查成果表提交給有關部門，調查成果表中涉及的內容如不動產權籍調查表、不動產測量報告表、不動產權籍圖等方面[4]。此外，調查機構一定要保證不動產單元代碼的唯一性，不得出現不動產單元多個代碼的情況，避免不動產調查亂象情況出現。在實際工作開展過程中，不動產權籍調查結果必須得到有關部門的核實確認，在進行核實過程中必須嚴格把關，確保符合標準要求。

2.4明確不動產單元設定規則和單元代碼編制規則

首先，在不動產單元設定規則方面，不動產調查機構必須對規則有著非常清晰的了解：第一，無定著物的使用權宗地、宗海應當設定為一個不動產單元；第二，有定著物的使用權宗地、宗海內的每個定著物單元與該宗地、宗海應當設定為一個不動產單元。其次，在不動產單元代碼編制方面，不動產調查機構必須明確28位層次碼結構。其中，宗地、宗海代碼5層19位層次碼，定著物代碼為2層9位層次碼。根據《通知》標準，將不動產單元代碼用分段進行表示，第一階段代表所屬行政區域，第二階段代表地籍區（子區），第三階段代表宗地、宗海號，第四階段代表定著物代碼。

2.5權籍調查數據庫和管理系統的建設與完善

不動產權籍調查成果應當有統一、規范的數據庫存儲，各地在現有的數據庫基礎上，要建立健全不動產權籍調查數據庫和管理系統，將所調查的成果根據標準進行劃分，如圖形、屬性、檔案等存儲于數據庫或系統中。另外，僅僅建立數據庫或者管理系統遠遠不夠，還必須及時對數據庫管理系統進行更新，確保不動產權籍調查成果能夠實現共享和應用。

結語：

總而言之，不動產權籍調查是不動產登記的基礎，是條例實施、薄冊證統一和信息平臺建設的重要支撐，貫徹落實好《不動產登記暫行條例》對不動產權籍調查工作的開展具有重大意義，確保日常不動產權籍調查工作穩步推進。所以，不動產權籍調查工作一定要被充分重視，各地區必須結合自身的實際情況，堅持各項基本調查原則，強化組織管理，保障調查工作的順利進行。

參考文獻：

[1]姜棟，黃亮.做好不動產權籍調查[J].中國不動產，2015，24（12）：22-23.

[2]鄧光林，傅躍卿.不動產權籍調查前置必要且有效——以浙江省義烏市為例[J].中國不動產，2016，12（08）：14-16.

[3]國圖.有效銜接不動產權籍調查，保持調查工作連續穩定[J].黑龍江國土資源，2015，12（06）：25-25.

[4]袁輝，楊麗敏.論不動產權籍與地籍調查關系[J].工程技術：文摘版，2016，24（04）：00273-00273.