試析土地供給政策對房地產的影響

【摘要】在我國土地資源國有是一大特性，國家對于土地有著直接的管理權力，在當前時期的土地資源的調配變得更加的重要。土地資源在各個方面體現的都非常的突出，其中的房地產方面非常的突出，近年來，開發的力度不斷的加大，使用面積大幅度降低，對于今后的發展來講都是非常研究的挑戰，怎樣開展這項工作變得很重要。針對于這一政策進行了詳細的分析，從土地供給政策的影響入手，這樣大家能夠更好的了解當前的趨勢與清醒，對于未來的發展而言非常的重要。

【關鍵詞】土地；供給政策；房地產

我國領土比較大，但是面臨著很多的問題，屬于丘陵地區的比較多，真正可利用的資源并不是很多。在發展的初期，對于土地的管理不是很明確，在那個時候人們更多的考慮發展，造成了土地資源的很大的浪費，這樣的情形非常的不好，當發展到一定的階段我們就遇到了很多的問題，這些問題大大的阻礙了行業的向前的發展，如何解決成為了一大難題，但必須要解決。正是因為這樣那樣的問題，現階段推出相應的政策變得很重要，這篇文章就是從多個角度進行問題的討論與分析，希望能夠帶給大家更多的幫助。

1、土地供給政策的主要組成部分

1.1土地拆遷補償制度

目前，我國關于土地拆遷補償的政策和制度主要包括《土地管理法》《房地產管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關管理規定。土地拆遷主要有兩大特點，即強制性和補償性。因國家建設需要，拆遷具有強制性，所以在拆遷范圍內必須把國家政策和利益放在首位，遵守國家頒布的關于土地拆遷的相關制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國家需要給予居民一定的補償，而具體的土地拆遷補償計算公式如下：

土地補償費=被征地畝數×年產值×補償倍數

安置補助費=需要安置的人數×年產值×補償倍數

需要安置的人數=被征地數÷征地前人均分配耕地數

另外，拆遷補償還包括青苗補償費，安置人數，大中型水利、水電工程建設征地補償等。

1.2土地開發儲備制度

我國土地開發儲備制度主要包括《中華人民共和國土地管理法》《市區縣（自治縣、市）投資土地開發整理項目管理實施辦法》《市土地開發整理項目庫管理暫行辦法》和《市土地開發整理項目竣工驗收管理暫行辦法》等有關法律規章規定。根據規定國家進行不暢等模式進行土地的收集，從而集中土地進行整體的支配。這種模式能夠很好的對于房地產行業進行系統化的整理，對于供求關系進行宏觀調控，已達到良好的市場良性發展。在整個的過程中一定要進行整體的考慮，進行綜合的分析，分析的過程考慮問題應該更加的全面，從科學的角度入手，走可持續發展的道路。

1.3土地出讓制度

土地出讓制度主要包括《經營性用地出讓管理辦法》《協議出讓管理辦法》及其相關管理規定。國家通過無償劃撥土地的方式來進行水利、軍事、交通等大型基礎設施建設，或者通過有償出讓的方式進行，具體有拍賣、招標、掛牌等形式。

2、土地供給政策對房地產的影響

2.1對房地產數量的影響

首先，土地供給政策對房地產市場的影響體現在對房地產數量的影響上。土地供給是房地產的基礎，當土地供給政策比較寬松時，房地產的數量會比較多。其次，土地的供給還會影響房地產市場的預期和生產，他們之間的關系由容積率（項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值）來反映。設房地產增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。由此可見，當容積率不變時，土地供給量與房地產增量呈線性正相關關系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。很多的區域出現囤積炒作的形式，使得供給造成了極大的影響，市場面臨這樣的問題，一些開發商就會不遵守規則進行競爭，從而出現了很多的人為地不平衡時間，對于發展而言非常的不利這一領域的發展。

2.2對房地產價格的影響

上文提到，土地供給政策對房地產市場的影響首先體現在對房地產數量的影響上，通過影響房地產的數量，房地產的價格也會受到較大的影響。如果土地的供給比較大的時候，房地產的開發過程遇到的阻力就會變小，這樣就大量的增加房地產，這樣就會導致房子的供大于求，就會出現價格的大面積下跌，使得整個的市場出現紊亂的狀態。如果相反的情況就會出現另一種狀態，房價就會大面積抬高，使得整個的市場處于一種比較紊亂的狀態。從以上的狀況來看，問題都是很多，只有進行行之有效的調控才會保持市場的穩步。

3、土地供給政策的完善措施

3.1保障低收入人群的利益

在制定土地供給政策時，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應按照兼容性、互補性和關聯性的原則進行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權、土地使用權和發展權，建立制度兼容的土地產權制度，促進土地使用權按照市場價格流轉。從土地供給制度與其他制度的互補性來講，應將房地產產業的稅收政策、金融政策、房地產產業政策聯系起來，形成一個完整的體系。從土地供給制度的關聯性來講，只有將土地的計劃管理、城市規劃管理、土地儲備開發和土地出讓制度聯系起來，共同組成一個制度體系，才能對房地產市場產生影響。

3.2完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策

在完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策時，應該把目光集中于中低收入人群。從市場需求的實際狀況出發，可以適當降低經濟適用房的數量，加大廉租房的比例，如可以出臺相關政策，對低收入人群的購房和租房行為加大優惠支持力度。此外，應打擊投機行為，穩定房地產市場秩序，保障中低收入人群的利益。

結語：

未來的發展對于土地的使用將會變得更加的精細化，很多的地方面臨著很多的問題，這些問題都是發展中的問題，如何去解決是當前我們必須要做的，根據發展的趨勢，根據法律法規入手，只有這樣才會更好的與實際相結合。上面這篇文章進行了非常詳細的介紹，我相信對于大家的認識一定會提升到一個新的高度，只要沿著當前的發展模式一步步的走下去，在不久的將來一定會取得更大的成績。

參考文獻：

[1]李靜一.土地供應政策對房地產市場的影響研究[D].華中師范大學2012

[2]曹亞兵.土地供給與房地產價格[D].復旦大學2011