房地產開發經營風險管理

【摘要】眾所周知，房地產屬于是不動產之一，相對于其他類型的商品而言，其在項目開發方面存在較為明顯的風險，一般來說，房地產方面的開發經營屬于是較大投資的產業、而且其開發周期也比較長，但是同時也屬于是高贏利以及高風險的產業，這些特點使得房地產在開發經營的整個流程過程中面對一些不穩定的問題。目前，我國的房地產行業普遍存在一定的問題，那就是房地產企業大多數僅僅是重視房地產項目的開發，但是卻忽視其房地產的管理方面，尤其是對于房地產的風險管理方面更是缺乏關注，相當一部分沒有風險管理的意識，也沒有專門的風險管理機構去輔助，即便是意識到了房地產的風險管理，但是也沒有足夠的有效手段，這就導致了房地產項目存在一定的隱患，一旦出現風險根本就無法及時有效的去控制，甚至可能印發一定的房地產項目投資損失。所以說，我們必須要重視房地產開發經營過程中存在的一些風險，這有利于充分的掌控開發過程中的風險，進而保證順利的完成房地產項目的目標，促使企業健康穩定的可持續發展。

【關鍵詞】房地產；投資；風險識別

當前有的地區的房地產明顯存在供需失衡的問題，有的地區的房價則明顯過高，房地產供應結構畸形發展，從而引發了一系列社會問題，有的地區存在有效需求不平衡的問題、房價與實際收入差距過大，普通老百姓無法承受過高房價等問題。引發的這些社會問題已經逐步的受到人們的高度重視，最近幾年國家出臺了越來越多的房地產宏觀調控政策，所以，面對如此復雜的問題，房地產開發企業必須要認真的面對自己所處的風險環境。所以說，房地產企業如果不科學的進行研究，而僅僅是盲目的開發房地產可能為企業的發展帶來一些嚴重的隱患，所以說我們開展一系列的針對于房地產開發經營風險管理方面的研究具有非常重要的實際意義。

1、房地產開發的主要風險類型

一般來說，對于風險而言，其實際上就是指處于某一些時期當中，由于受到一定的客觀條件的影響，一些項目并沒有達到理想的目標，取得的一些實際結果偏離與原有的計劃，相對于原有計劃存在一定的變動程度，如果變動程度比較明顯，那么這種項目在實際實施過程中就可能面臨較大的風險。一般針對于房地產行業而言，其在開發過程所面對的一些可能存在的風險大多數屬于利益變化的風險，實際上也就是說開發商在針對某一樓盤項目的開發中，可能最終獲得的實際收益沒有滿足當初的預期利益，存在較大的差異。目前，對于社會主義市場經濟環境下的房地產開發過程中面對的主要風險主要有兩種類型，一般可以分為外部風險以及內部風險。

2、房地產開發過程中的外部風險

2.1 宏觀經濟導致的風險

一般來說，宏觀經濟的運行存在一定的政策性，長期來看可能存在一定的不穩定性的影響，這是從政策的角度來看， 基本上就所有的房地產開發企業不得不面臨的一個問題。可以說，歷史上每次的宏觀經濟危機都完全的嚴重影響所在地區的房地產行業，很多的房地產企業破產失敗。由于我國是社會主義國家，社會主義市場經濟的發展較為全面，所以我國的房地產市場較為穩定，尤其是近幾年的發展規模比較大。但是，由于2008年美國的次貸危機也一定程度上影響了我國的一些城市，很多地區的樓市出現一定的艱難。這種宏觀經濟風險之所以是房地產企業不得不面臨的首要問題，其主要的原因就是一旦發生經濟衰退，人們就必須降低自己的消費需求。所以說房地產方面的消費也會急劇降低，從而使得房地產市場上出現嚴重的供大于求，所以房地產的價格迅速下跌。

2.2 市場方面的風險

對于房地產市場來說，其普遍存在著經濟風險，主要是由于當前房地產市場可能存在著供應形式的變動，這種變動帶來的就是降低了房地產的市場價值。如果房地產市場存在一定的供應短缺，那么房價肯定出現一定的上漲，這時越來越多的公司從事房地產開發行業，但是房地產存在較長的周期性，所以說房地產建筑一般都需要一定的時間，所以盡管可能在短期之內，房地產樓價仍然保持較高的位置，但是一旦完成建筑施工，此時市場環境發生變化，供過于求，房地產價格迅速下跌，房產出現嚴重的滯銷現象。

2.3自然風險

除了市場環境和經濟形勢方面的影響，自然因素也是必須要考慮的一點，自然環境存在一定的不確定性以及不可抗性，例如地震、洪水以及火災等天災人禍，另外由于土地的一些自然地理也可能帶來一定的房地產開發風險。

3、房地產開發的內部風險

3.1 經營風險

從當前來看，我國目前實行的房地產開發內部審核體制是一種將審核和管理統一化的方式，同時結合分部門互相審核的方式，這一種房地產開發內部審核體制曾經有效的加強了我國的房地產開發的合理性，有效的保障了房地產企業的健康發展，推動了經濟以及社會的和諧發展，具有一定的積極意義。但是在目前的情況下，房地產開發內部審核體制顯示了一定的弊端，例如規則落后，缺乏足夠的科學性和合理性，沒有明確的對組織機構職責權限進行劃分，因而在部分房地產企業出現一種各部門之間出現了互相推諉責任的情況。這就意味著當前房地產行業的這一房地產開發內部審核體制已經不能充分的適應當前市場環境的發展要求。

3.2 財務風險

在房地產財務管理中，資金是基礎，是房地產企業財務規范管理的保證。然而，現在房地產企業財務管理存在嚴重的資金問題，很多房地產企業財務部門對資金存量不夠重視，把關不嚴，造成許多不符合規定的情況出現。比如說，現在的部分房地產企業存在違規的形式化支出，這些都不是不符合規定的，一旦通過將會在房地產企業財務管理中帶來不好的影響。

結語：

近些年以來，房地產行業一直處于快速發展的過程，產業規模不斷壯大，其在我國的國民經濟總產值中占據非常重要的地位，對于我國的經濟發展和穩定具有重要的意義，可以說是我國的經濟支柱產業之一。但是，房地產行業在處于快速的發展過程必須要重視所面臨的風險，做到防患于未然，只有這樣才能更好的促進產業的發展。

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