房地產開發企業項目管理與成本控制研究

【摘要】房地產企業如何在激烈的市場競爭中取得優勢，其成本管理水平是關鍵內容之一。成本管理是房地產企業的重要管理活動之一，成本管理的好壞直接影響到房地產企業的經濟效益和市場競爭力。在房地產開發項目中如何進行有效的成本管理成為房地產商所要重點關心的問題，只有將項目開發的成本管理精細化才能獲得更大的利潤。文章重點論述了房地產開發企業項目管理與成本控制措施，僅供參考。

【關鍵詞】房地產；企業；項目管理；成本控制

1、導言

2016年以來，我國商品房價格進入新一波的暴漲階段，二線城市房地產價格漲幅較大，“地王”頻現，引起了社會的廣泛關注。為了抑制房價的過快增長，地方政府相繼出臺了一系列的限購措施，中央層面從規范經營、整治市場、防范風險等角度，不斷釋放從緊從嚴的政策信號。房地產行業不僅僅在經濟領域有著重要的意義，還滲透到了每一個老百姓的生活中。如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產的開發成本就非常有意義。

2、房地產企業成本控制相關概述

2.1房地產成本管理

房地產成本。成本是指為過程增值和結果有效已付出或應付出的資源代價。房地產成本即是開發企業在項目開發過程中通過前期規劃、王地獲取、基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產經營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源，其所耗費資源的貨幣表現稱之為房地產成本；房地產成本管理。了解了房地產成本的組成，我們就可以給房地產的成本管理下一個定義：房地產成本管理即是房地產成本管理部口及相關協同部口，在企業負責人的帶領下，對房地產開發全過程可能發生的費用進行控制，從而使得房地產開發效益最大化。

2.2房地產成本管理特點

房地產開發成本是指在房地產開發過程中所發生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費以及開發間接費等。其特點如下：第一，房地產開發是一種生產性建設項目總投資。生產性建設項目總投資包含建設投資、建設期利息、和流動資金蘭個部分；非生產性建設項目總投資包括建設投資和建設期利息兩部分。第二，開發成本內容復雜。成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。因為房地產開發周期長威本內容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產開發項目成本費用又不具備可比性。由于各個地塊所處環境不同，使得項目開發的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都無法有一個統一標準，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握及公共關系的處理等因素，都會造成成本的增減。

3、房地產開發項目成本管理存在的問題

3.1成本管理意識淡薄

一些房地產商雖然意識到成本管理的重要性，在進行成本管理中為了獲取更大的利潤會加大對成本的管理，而事實上在進行成本管理中并沒有做到精細化的管理，單純的從減少資金投入上來控制成本，這樣是遠遠不夠的，這算不上是精細化的成本管理，因此，首先管理人員需要加強對精細化成本管理的認識與了解，加強對精細化成本管理的研究與分析，進而提高自身精細化成本管理意識，降低開發項目成本，從而獲得相應的經濟效益。

3.2成本核算科目設置不明確

一些房地產企業在進行成本核算的時候都比較簡單，他們只是將工程所要消耗的實際費用及各個施工項目費用成本的支出進行簡單的計算，這樣就得出了項目開發的成本，而這只是成本計算的一部分，并不是真正意義上的成本管理。成本核算科目在設置上只是簡單的設立了幾門較為簡便的科目，在進行區分工程子項目成本構成時就需要財務人員對子項目進行手工錄入描述，如果所要核算的成本過大，那么各部門的成本費用就會很難得到有效的控制。

4、房地產開發企業項目管理與成本控制措施

4.1成本控制應該貫穿房地產開發項目的全部階段

房地產開發項目全過程包括：投資決策階段、設計階段、招標階段、施工階段、竣工驗收階段、經營使用期。房地產開發企業的成本控制應當是全過程的控制，決策階段就是對成本進行控制的起點。但是在全面控制的同時，也應當區分重點，由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點控制原則，所以還要對重要階段進行重點成本控制。

4.2實行全員成本管理

提高廣大職工對成本管理的認識，增強成本觀念，貫徹技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，向全體職工進行成本意識的宣傳教育，培養全員成本意識，變少數人的成本管理為全員的參與管理。企業應該高度關切成本專業人才的培養和使用，采取措施，積極舉辦各種類型的成本培訓班，借以提高成本方面的專業知識，從技術經濟領域開辟降低成本的廣闊途徑。

4.3逐步建立與完善成本控制體系

正確合理的流程程序，嚴格規范開發流程，減少不合理不規范操作的行為發生的可能性。要想建立完善的成本控制體系，必須有一套完備的制度流程作為支撐。成本互控體系實質上就是一種控制機制，其主要內涵是形成以成本控制部門為主，工程管理部門與財務管理部門之間相互監督的制度。這種體系可以確保更好的開展成本管理基礎工作，為更好地對成本進行管理提供了支撐。同時，房地產開發企業還應該做好統籌管理，將管理范圍涵蓋進度、質量與成本三個方面，從更加全面的角度對成本進行管理。

4.4竣工結算階段精細化成本管理

成本管理中除了要對施工前與施工中成本的精細化管理外，在工程項目結束過同樣需要加強對成本的嚴加管理，防止出現增加不必要成本的現象。工程竣工后要對所簽訂的相關合同中的條款進行詳細的核對、復查，防止出現重復計算、重復收費及計算失誤的現象；竣工后要對隱蔽驗收記錄及日記進行詳細的檢查，嚴格核實工程量，確保施工按施工圖完成。

結語：

綜上所述，房地產開發項目的成本控制與管理由不同的階段構成，并且處于不斷的變化之中，具有一定的復雜性。此要對成本進行精細化的管理，從施工階段到竣工全過程進行精細化成本管理，在降低房地產項目開發成本，提高其經濟效益的同時，提高房地產企業的綜合競爭力。同時宏觀政策的調整，也是房地產開發企業改善管理結構、完善成本控制方法的機遇。

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