淺析集體建設用地征收補償價格評估

【摘要】快速城市化進程中，人口向城市聚集，城市建設不斷加快，導致城市可用土地日益減少。同時，國家對保護耕地的力度不斷加大，地方政府越來越多的征地和拆遷在集體建設用地上進行，因此集體建設用地征收補償價格日益得到關注。目前，國內大多數地區集體建設用地征地補償都是依據或參照耕地征地補償標準來確定，耕地的價值基礎是農業生產率，建設用地的價值基礎是區位條件，可見依據或參照耕地征地補償標準來確定集體建設用地的征地補償應該是有欠缺的。因此，本文通過分析集體建設用地征收價格的特點，從如何完善公示地價的制定出發，簡要闡述公示地價的制定思路，分析征收評估中各種方法運用的特點，為集體建設用地征收補償標準的制定提供借鑒。

【關鍵詞】集體用地；征收；補償價格評估

1、集體建設用地征收價格的特點

1.1 土地所有權變更

集體土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序，給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有，土地所有權發生轉移。

1.2 權利狀況不同

國有土地所有權與集體土地所有權雖然都是土地所有權，但其權能卻并不相等，主要表現在集體土地處分權權能的不完善。農民集體缺乏對土地的處分權，而這是土地所有權的核心權能，相伴的是有限的收益權。

1.3 法律支持程度不同

現階段集體建設用地缺少與國有土地一樣的法律地位，關于集體建設用地流轉的立法也相對滯后，缺乏國家層面有力的法律支撐。

2、集體建設用地征收補償價格評估方法

運用成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法評估集體建設用地征收價值時，其基本技術思路與評估國有建設用地一致，參照最新《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2014）進行評估，同時根據集體建設用地具有的特征，分析應用各種方法時需要注意的問題：

2.1 公示地價系數修正法

若地方有公布公示地價，則可以采用公示地價系數修正法，運用此方法時需特別注意以下兩個問題：

a.具體公式：平均樓面地價=（均質區片補償公示地價±開發程度修正值÷容積率）×交通條件修正系數×容積率修正系數×（1+其他個別因素修正系數之和）×期日修正系數。

b.地價內涵為土地所有權價值，無土地年期限制，不需做年期修正。

2.2 成本逼近法

運用成本法計算土地取得成本及稅費、投資利潤率等需特別注意以下兩個問題：

a.土地取得成本及相關稅費：土地取得成本及相關稅費是指集體經濟組織將農用地征收為建設用地所需要付出的費用及稅費，其原理與政府征收農用地補償原理一致，取得成本可參考地區制定的農用地征收補償標準，但征地管理費和農民養老保險資助資金不需計入土地取得成本。

b.投資利潤率、土地增值收益率：通過其他估價方法測算多個集體建設用地案例的土地所有權價值，然后統計分析集體建設用地的投資利潤率、土地增值收益率。一般情況下集體建設用地的投資利潤率、土地增值收益率均低于國有建設用地。

2.3 收益還原法

運用收益還原法時應注意：確定年經營費用時，應根據地區規定的集體建設用地上的物業出租及經營所需繳納的稅金及費用來確定。還原利率確定應注意與國有土地還原率的銜接，一般情況下集體建設用地土地還原率比國有建設用地稍高，同時地價內涵為土地所有權價值，無土地年期限制，土地收益年期為無限年期。

2.4 市場比較法

運用市場比較法時應注意比較案例的選取：采用集體建設用地征收補償地價案例和集體建設用地使用權流轉案例時，每一類案例的選取均需在綜合分析當地歷年交易案例的基礎上，優先選用正常條件下的實際交易案例，不能采用歷史最高或最低水平的交易案例。同時選取比較案例的內涵應該和估價內涵一致或者能修正為一致。

2.5 剩余法

運用剩余法在評估開發完成后價值、銷售費用及稅費等方面需特別注意以下三點：

a.開發完成后價值：根據目前法律法規對集體建設用地的限制，集體建設用地建成后基本以出租或自營的模式實現價值，不可轉讓，因此開發完成后價值宜采用收益還原法測算得到。

b.銷售費用及稅費：由于不存在轉讓房地產，因此不考慮銷售費用及稅費。

c.投資利潤率：采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率，通過測算多個集體建設用地開發案例，然后統計分析投資利潤率。

由于集體建設用地在當前政策環境下，可實際操作的評估方法以及各方法中的各項參數資料的獲取均受到很多限制，因此制定并公布公示地價是豐富集體建設用地征收評估的一個途經。

3、集體建設用地公示地價的編制思路

3.1 技術思路

集體建設用地公示地價表現為集體建設用地均質區片補償公示地價。所謂集體建設用地均質區片補償公示地價是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據自然條件、當地經濟發展水平、土地供求關系、土地區位、交通條件等因素，利用綜合判定法和多因素綜合評價法，劃分均質區片，并采用樣點法、回歸分析法等方法測算均質區片補償公示地價。通過分析不同用途公示地價、宗地地價及其影響因素之間的關系，建立宗地地價修正系數體系。

3.2 工作步驟：

下面對重點的工作步驟進行解析：

評價土地質量：根據土地利用現狀、土地利用總體規劃等，通過現場調查、部門資料收集及現場咨詢的方式，確定對集體建設用地價值影響較大的主要因素，分析各因素在不同區域的分布規律，建立土地質量評價因素體系，評價各用途（商業、住宅、工業）集體建設用地土地質量。

劃定均質區片：根據實際調查情況，城鎮外圍均質區片原則上以行政村界線為（下轉37頁）（上接35頁）基礎，根據具體情況采取適當的方式調整得到。對于地價水平差異較大的地區，均質區片采用多因素綜合評價法劃分。

測算方法：（1）樣點法是在劃分集體建設用地均質區片的基礎上，采用全面調查和抽樣調查方法，選擇一定數量的集體建設用地樣點，按照均質區片補償公示地價內涵測算出樣點價格，并利用樣點價格測算均質區片補償公示地價。具體測算步驟如下：a.在測算范圍內全面收集征地案例資料和集體建設用地市場交易資料；b.根據資料收集情況抽取樣點；c.計算樣點價格；d.以均質區片為單位，采用樣點價格簡單算術平均數、加權算術平均數、中位數或眾數法測算均質區片補償公示地價。（2）回歸分析法是在實際交易樣點稀少的區域，建立樣點地價和土地評價單元總分值數學模型，計算各用途各區片的地價區片差系數，然后用地價區片差系數等參數計算均質區片補償公示地價。

編制均質區片補償公示地價修正體系：在分析宗地地價的影響因素與均質區片補償公示地價、宗地地價之間關系的基礎上，采用比較法的原理，建立均質區片補償公示地價、宗地地價及其影響因素之間的關系，編制出商業、住宅、工業三種用途宗地地價修正系數體系。它能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時地評估出宗地地價，滿足各方對掌握宗地地價的需要。同時根據集體建設用地類型的多樣化，參考當前城鎮國有土地基準地價的做法，根據中華人民共和國住房和城鄉建設部《村莊規劃用地分類指南》，通過對國有基準地價及集體建設用地小類用地價格差異的統計分析，制定《用地類型修正系數表》。

結語：

當前評估行業內沒有形成對集體土地評估統一的、權威的技術路線和評估方法等。但近幾年因為城市化進程需要征用集體土地和集體土地流轉限制的放寬等，涉及到很多關于集體土地包括農用地、建設用地和未利用地等的評估工作。需要國家應盡快建立一套適用于集體建設用地評估的技術標準，以指導實踐工作，保證估價結果的合理、公正。

參考文獻：

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