城市危舊直管公房改造模式探討

【摘要】現今社會，隨著時間的推移，以往的直管公房變得破舊，成為了危房。對于這些危舊直管公房的改造迫在眉睫，而其改造的模式更是值得探討的一大課題。危舊直管公房的改造模式關乎公房改造的方向及接下來的實施措施，因此必須要慎之又慎。

【關鍵詞】危舊公房；改造；城市；模式

直管公房是由國家各級地產管理部門直接經營管理的國有房產，建造年代久遠的直管公房稱之為危舊直管公房。由于建造時間久遠、房屋陳舊、耐火等級低等原因，結構性安全隱患和消防意識淡薄，增加了安全事故的可能性。因此，對危舊直管公房的改造已然成為當務之急，必須給予高度重視。

1、改造危舊直管公房的緊迫性

1.1結構性安全隱患嚴重

危舊的直管公房大多是上世紀五六十年代和七八十年代的土坯房或磚木結構房屋，還有部分九十年代建的預制板樓房。房屋墻體結構被蟲蛀、被鹽堿，有一些墻體還出現裂縫、空鼓、抹灰脫落的現象；木質結構經過多年的使用，已經發生嚴重的變形、位移，這種房屋質量較差，大都存在安全隱患或部分房屋已倒塌，我們直管的半數以上的土木、磚木結構的房屋已經成為危房。一方面資金短缺，另一方面部分直管公房已失去維修價值，導致這些危舊直管公房安全隱患隨時都有可能發生危險。譬如在遇大風或雨季，更別說可能發生的地震了，這些危舊直管公房根本無法承受這些自然災難的侵襲，因此發生事故的概率無疑大大增加了。處于對租戶及周邊居民的安全考慮，對于危舊直管公房的改造已經是火燒眉毛了。

1.2消防安全隱患突出

危舊直管公房以土木結構和磚木結構為主，耐火等級低，且公房大多數沒有消防逃生通道，沒有防火間距，一旦發生火災，一方面不能留有足夠的時間用來緊急驅散人群，另一方面非常容易發生蝴蝶效應，禍及池魚，極易造成大面積的火災。尤其是在氣候干燥的時節，火災隱患更加嚴重。

1.3租戶安全意識淡薄

在城市電網改造中，租戶用電均為“一戶一表”，各租戶經常性根據個人需要隨意拉線接線，在有電線損壞的情況下，如鼠咬、煙熏火烤、電線老化，私自拉線接線造成的電線凌亂極易造成漏電傷人或者線路短路起火事故。一旦發生火災，就會是一場大面積的安全事故，所造成的損失不可估量。

2、城市危舊直管公房改造的幾種模式

危舊直管公房改造要以“統一規劃、因地制宜、分類實施、規范管理”為原則，以民生性、非盈利性為目的，采取分期分批建設，徹底消除危舊直管公房的安全隱患，造福廣大人民群眾。

2.1實施成片改造

對于成片的直管公房，房管部門應當主導改造，嚴格按照建房標準對房屋進行改造，確保房屋質量達到國家建筑安全標準要求。在改造過程中因地制宜，可以僅僅對公房進行改造，也可以根據公房周邊房屋的實際情況，將周邊房屋一并進行改造，消除周邊存在的安全隱患，同時要按照對私房改造標準對周邊居民進行補貼。住房問題關乎國計民生、民眾安居樂業、社會和諧穩定的大局，也是歷屆政府一直致力解決的大事要事。因此在對租戶進行妥善安置后，可以對剩余的公房按相關要求進行處置，這樣既可以回收投資，實現改造資金的平衡，也可以再次合理利用公房的占地面積，進行地產的充分利用。此舉同時還解決了危舊直管公房部分租戶擅自轉租、欠租等問題，進一步完善直管公房管理機制。

2.2納入棚戶區改造

危舊直管公房呈點狀分布且面積較小的，可以納入政府統一組織實施的棚戶區危房改造范圍，這樣既可以對危舊直管公房進行改造，又可以節省對危舊直管公房改造的人力物力。將危舊直管公房的產權一律進行調換，保證直管公房面積不減少，為解決低收入人群提供廉租房源。這樣不僅解決了危舊直管公房的改造問題，并且還對城市低收入市民的住房問題提供了可行性方案。

2.3拆除作為公共配套設施

在城市規劃逐漸走向綠色環保的現狀下，按城市規劃的統一部署要求，部分危舊直管公房拆了之后可以建設成城市綠地、教育用地、公共設施等城市配套設施用地。這種做法不僅解決了危舊直管公房的安全隱患問題，并且還為城市提供了更多的公共設施，為城市居民生活品質的提高提供了足夠的硬件設施。

2.4委托租戶自行翻建或與政府共建

個別危舊直管公房極為分散并且面積較小的，既未納入棚戶區改造范圍，也不宜成片改造的，相關部門可以與租戶協商，既可以實行現租戶墊資改造，自行進行翻建，然后租戶墊資款逐年從房租中抵頂的方案；也可以實行政府和租戶按一定比例共同出資，建好房后租戶墊資款從房租中逐年抵扣的方案。這樣既可以節省危舊直管公房改造的人力財力，又可以在一定程度上緩解租戶經濟壓力。

3、城市危舊直管公房改造的建議

3.1深入調查研究

對于危舊直管公房及住戶的情況要進行全面的調查摸底和系統的統計分析，然后進行改造方案設計。對擬實行的改造方案應該進行環境評價、財務評價、社會評價及風險性評價，以判別方案的可行性和抗風險能力。在可行合理的情況下再實施改造，盡最大可能地服務于大多數租戶。

3.2及時更新觀念

城市在不斷發展進步，那么城市居民的觀念也該隨之更新。安土重遷的傳統觀念一直根深蒂固，對于住了許久的危舊直管公房有了眷戀之情，不舍得離開，這無疑加大了改造的難度。歷來的“釘子戶”都是令人頭疼的存在，因此市民的觀念更新極為必要。在危舊直管公房的改造中，危改管理的模式要順應時代發展，要綜合各方的意見。危舊直管公房的住戶要緊跟時代步伐，讓危改可以更好地真正地為租戶服務。

3.3做好制度設計

危舊直管公房的改造可以充分利用城鎮住房制度改革的契機，要緊抓各要害環節，對于職能任務要有明確的規定，對危舊直管公房的負責部門的組織管理架構進行扁平化設置。要充分發揮網絡信息的作用，對危改過程進行有效的監管。

3.4突出工作重點

在危舊直管公房的改造工作中，從城市房屋的環境和基礎設施入手，對危改工作進行大膽嘗試，不斷完善危房改造的體制機制。在危改工作中，要突出本土特色，首要原則就是要保護危舊直管公房租戶的權利和利益，一切以租戶利益為重。

結語：

總之，做好危舊直管公房改造的意義重大，解決了城市低收入市民的住房問題，讓這一部分市民可以更好的投身到城市建設事業當中。這樣既可以保障群眾住房安全，又可以推動城市發展，還可以提高城市居民的生活質量和幸福感。并且縮小城市貧富差距，一定程度上化解社會貧富分化，促進社會和諧。

參考文獻：

[1]馮營，吳軍.舊城更新的中觀層而規劃管控思路與方法—以廣州市舊城保護與更新規劃為例[J].城市觀察，2014 （3） ：15-17.