淺談房地產開發項目的工程管理

【摘要】房地產市場關乎國計民生，是國民經濟的支柱性產業，關系到老百姓的切身利益。房地產工程管理是開發商工作中重要的組成部分，直接關系到項目的質量、進度、投資與銷售，是房地產開發的龍頭與關鍵，貫穿于項目整個開發運營周期中。從工程立項、規劃設計、開發管理、“五通一平”、施工管理、后期手續、準入證發放、交房到物業管理工程保修，工程管理是最復雜最繁瑣也是最關鍵的環節與紐帶。做好房地產工程管理就是為公司為業主交出滿意的答卷。

【關鍵詞】開工；質量；進度；成本；工地揚塵

房地產工程管理涉及到立項階段、建設用地征地拆遷階段、勘察測繪設計階段、招投標階段、開工審批階段、施工階段和物業管理維修階段。而施工階段是工程管理的重中之重，此文主要討論施工階段的管理，施工階段包括工程前期準備、工程計劃管理、工程技術管理、工程質量管理、工程成本管理、安全文明施工、工程竣工移交、保修期服務、空氣污染的治理等。

1、開工前準備工作

1.1工程開工前審批工作

（1）場地“五通一平”及施工設備設施滿足開工條件。

（2）測量放線、驗線按規定程序完成，施工管理監理管理人員到位。

（3）圖紙會審及技術交底、施工組織設計進行審批。

（4）開工前要求施工單位提交《單位工程開工報告》，由監理單位審核后報工程部審批，未辦理開工手續的工程不得擅自開工。

1.2圖紙會審和技術交底的工作

（1）圖紙會審前，要求施工單位參加會審人員要先行熟悉圖紙以了解工程特點、設計要求、關鍵部位的質量要求，提前寫出書面意見和建議；

（2）未經會審的圖紙原則上不能作為施工依據。對沒有特殊原因將未經會審的圖紙作為施工依據的，造成損失由施工單位承擔，并由施工單位承擔因此產生的一切后果。

1.3施工組織設計的審批工作

（1）督促做好施工組織設計，由施工單位自審后報工程部審批。

（2）經審批的施工組織設計是組織施工和工程管理的依據，不得隨意變更。需變更時應提出申報，按程序重新審批。

（3）特殊工程無法編制總體施工組織設計時，應分階段編制施工組織設計上報工程部審批后實施；單項工程的施工組織設計和主要分部、分項工程，如樁基、深基坑支護、水電工程、防水、幕墻工程、結構轉換層等應單獨編制施工方案。

（4）沒有編報施工組織設計的單位工程和單項工程原則上不能開工。

1.4施工放線驗線的管理

（1）工程開工前，施工單位必須配合工程部復核規劃紅線，建立場地平面控制、高程控制網及控制主軸線（基線）標樁。施工單位放線后，應在現場清楚標明墻、柱軸線位置。

（2）由主軸線引出的各層軸線和標高的驗線復核。

1.5工程變更申請的審批工作

施工單位提出的工程變更要求，應先填報《工程變更申請表》提出變更原因、變更內容、涉及的工程量及價格，報工程部、設計管理部審批。影響使用功能或引起投資規模較大調整的變更申請，在施工單位報《工程變更申請表》后由工程部組織設計部、設計人員參加的協商會議協商確定后由管線老總簽發。

1.6安全、文明施工管理

（1）督促施工單位組織成立以施工單位為主的安全、文明施工管理小組，工程部經理參加管理小組工作，加強對施工單位的安全、防火、文明施工的監督與管理，落實崗位責任制。

（2）各類施工組織設計必須包含安全、文明管理措施，否則不予審批。

（3）施工單位應對工程部簽發的《建設工程質量整改通知書》及工程部簽發的《建設工程抽查通知書》提出的整改內容在規定的期限內整改，并及時回復。

2、質量管理

2.1材料的管理

（1）原材料、成品、半成品、砼、砂漿、焊接試件（以下簡稱原材料）應具備材料合格證和試驗證明。材料進場使用前應填報材料報驗單附上有關證明及材料進場復檢報告，經質量檢驗認證和樣板核對后方準使用。

（2）主要電氣設備到現場必須按規定開箱檢驗；電氣設備及配電線路安裝前必須做絕緣和耐火等級檢查；給排水管道必須做嚴密性試驗。

（3）主要設備進場應附有技術說明書，進口設備還應有海關商檢證明及原產地證明及中文技術說明書。

（4）主要裝飾材料、構配件在訂貨前應按設計要求提交樣品和有關廠家資質證明及報價資料，主要裝飾材料樣板（包括外墻材料、裝修、園建、飾面材料等）原則上由設計單位提供，按照選板→初定→樣板施工→綜合選定→封板→施工的流程進行。

（5）原材料、砼、砂漿的現場檢驗應實行見證取樣、試驗送檢制度。

（6）原材料、設備經檢驗不合格者，不得在工程上使用，由工程部通知限期退出現場。

（7）采用新材料、制品應附有技術監督文件、生產廠家產品質量標準、使用說明和工藝要求，經審核驗收的材料、成品和半成品須達到如下要求：

1） 質量保證資料齊全、有效，有關技術指標符合設計及規范要求；

2） 現場實物標志與材料相符。

2.2分部分項和隱蔽驗收的管理

（1）分項工程完工后施工單位應先進行自檢，自檢合格后填寫《工程質量報驗單》并附質量保證資料及自檢資料提請驗收。

（2）分項工程驗收不合格，施工單位不按規定的限期內完成整改或整改不認真，復檢兩次仍不合格者，給予通報批評；對三次驗收仍不能達到合格標準的，給予施工單位限期退場處理，損失由施工單位承擔。

（3）隱蔽工程驗收應在分項工程驗收的基礎上按有關規定做好現場簽證，嚴禁事后補簽。分項工程的工序如防水分項的找平層、防水層、隔離層、保護層等必須辦理分層隱蔽驗收。

（4）一般的分項工程和隱蔽工程由工程部簽證，重要的分項和隱蔽工程（如下表）必須組織設計人員共同進行驗收并簽證。

2.3施工樣板、樣板間的管理

（1）凡裝飾工程（如外墻、抹灰、室內裝飾面、干掛石、天花等）、櫥柜安裝、墻體砌筑、廚房廁所的潔具安裝、給排水管道接頭、玻璃幕墻、園建、綠化等全面施工前，均應做“施工樣板”。

（2）施工樣板經驗收合格后方可全面組織施工。

（3）樣板房完工后由施工單位填報《施工樣板報驗表》，由工程部會同規劃設計部、設計單位、施工單位聯合驗收。經驗收合格的樣板間作為竣工驗收標準。

2.4設備安裝工程的質量管理

（1）主要設備到場后必須進行到貨驗收。設備進場必須具備《使用說明書》、《合格證》，進口設備必須具備海關商檢證、原產地證明等。

（2）電氣設備線路要做絕緣檢查和接地電阻測試。

（3）給排水管道要做嚴密性試驗。

（4）主要機電設備要求單體檢驗、調試、試運轉。

2.5質量問題的處理

（1）為了保證工程質量，出現下列情況之一者工程部有權行使質量監督和否決權，發出暫停工指令。

1） 施工中質量出現異常情況經提出后施工單位未采取改進措施或措施不力，未能使質量情況好轉；

2） 上道工序未經驗收而進入下道工序施工；

3） 擅自使用未經認可的建筑材料；

4） 擅自變更設計圖紙要求進行施工；

5） 施工樣板未經驗收而全面鋪開施工；

6） 出現質量安全事故；

7） 未經審查同意的分包單位進場施工。

（2）工程部在對可能出現重大質量事故苗頭需立刻制止的可先行下達停工通知，隨后向上級領導報告。

（3）施工單位接到暫停通知后應立刻停工并按要求認真整改，整改后提出復工申請經工程部審核后報工程部經理簽發復工令。造成的損失及相關責任由施工單位承擔。

（4）施工單位不按施工規范或設計要求施工使質量難以保證時，工程部要對有關工序或分項工程簽發暫停工通知。

2.6成品保護問題的管理

（1）施工單位應進行成品保護工作，并成立以項目經理負責的項目工程成品保護小組，工程部參與成品保護小組的管理。

（2）成品保護的控制重點：1）預埋給排水管道；2）衛生潔具；3）櫥柜；4）門、窗及門鎖；5）木地板；6）鍍膜玻璃；7）窗臺大理石板； 8）防水層； 9）陽臺欄桿；10）避雷針；11）小區道路；12）園建綠化。

2.7工程質量的驗收管理

（1）驗收條件：單位（項）工程已按批準的設計文件及承發包合同內容完成；質量符合國家建筑工程施工質量驗收統一標準；竣工資料完整。

（2）工程施工質量驗收程序，要經過初驗，初驗前施工單位應做好如下準備工作：

① 住宅樓應通電、通水（應在驗收前24小時內通電通水）；

② 化糞池蓋板、水池檢查口、沙井蓋應全部揭開，池、井內無雜物和沉積物；

③ 應將住宅內各單元按門牌編號編好鎖匙；

④ 住宅樓2米以內場地應平整，住宅樓應清掃干凈。

（3）竣工驗收：施工單位對單位工程初驗存在的問題整改完成后可進行工程施工質量驗收，驗收手續由工程部組織施工單位、監理單位、設計單位、勘察單位、質量監督站參加。

3、工程保修階段管理

（1）單位工程、小區移交后由物業公司進行管理，工程質量的保修期以單位工程竣工移交簽證之日起計算。

（2）施工單位與物業公司應在向業主交樓后辦理保修期委托保修協議書。保修期內施工單位需將維修負責人、辦公地點、聯系電話書面通知物業管理處以便隨時聯系。

（3）工程部應協助物業公司解決業主對質量問題的投訴并及時通知施工單位維修，維修項目由工程部與施工單位會簽，維修完畢經工程部檢查合格向施工單位簽收。

（4）維修隊完成的維修工作需書面報告工程部確認并由工程部維修管理員負責具體跟蹤。

（5）在確認施工單位的保修責任已完成，應簽發《保修終結書》，《保修終結書》可按保修項目分段簽發同時作為支付工程結算款的依據。

（6）保修期內由于施工單位施工質量問題造成業主的經濟損失，或維修過程中維修質量、進度業主不滿意，業主要求經濟賠償的，由維修單位負責。

4、工程進度管理

4.1建設工程的目標控制

（1）單位工程的基礎、主體結構、樓地面、門窗、屋面、電梯、裝修、給排水、電氣安裝的單體完成目標。

（2）室外建筑、電氣、給排水以及電信、煤氣、暖氣、消防、環境綠化等完成目標。

（3）消防驗收、規劃驗收、竣工驗收大節點目標。

4.2施工計劃的管理

（1）要求施工單位按合同要求編制總施工進度計劃報工程部審批，作為對施工進度控制的基本依據。

（2）施工單位應根據總進度計劃編制分部工程進度計劃及月度短期進度計劃及周計劃并報工程部審批。

（3）施工單位應該按照計劃要求完成工程，計劃不落實的趕工措施和懲罰措施。

（4）發生工期順延的情況，由于不可抗力的原因（如地震、戰爭等），由于甲方原因引起停工，否則不予工期順延。

5、工程成本管理

（1）如由于施工工藝過于復雜難以實施或其他原因要求進行工程變更時，施工單位應填寫變更申請說明變更內容、原因、工程量及價格報工程部，工程部審查同意后組織審批。

（2）必須發生的圖紙外零星、臨時工程，有量、有價的還須報審核部核量、核價作為施工與結算的依據。

（3）施工單位進行現場圖紙外必須及時辦理工程量簽證，如因設計修改造成已施工而必須返工的工程量須驗收合格后方可辦理簽證，對需返工工程量須經公司審核部現場確認后，工程部方可簽證。

（4）工程部現場對簽證單的工程量如實復核和簽證，對工程量的真實性負責。

（5）工程款的支付要根據合同規定按工程形象進度支付工程進度款。

6、工地揚塵的治理

（1）工地必須建立工地揚塵治理領導小組，組長由工程部經理擔任，施工單位和監理單位和分包單位作為組員加強現場揚塵治理。必須有文明施工方案、揚塵治理方案，并按照方案執行。

（2）五個“百分之百”。施工工地周邊100%設置圍擋；物料堆放100%苫蓋；出入車輛100%沖洗；建筑施工現場地面100%硬化；拆遷等施工工地100%濕作業。

（3）施工現場“六個到位”。工地圍擋必須施工到位；密目網必須圍合到位，不得破損污染；場地道路必須硬化、散體材料及裸露部位必須苫蓋到位；現場出入口沖洗設施必須配備到位；禁止現場攪拌混凝土及攪拌砂漿必須執行到位；文明施工納入合同管理，確保各項揚塵措施落實到位。+

（4）成立應急指揮工作小組應對霧霾突發事件，工程部對空氣重污染應急響應措施進行檢查，對應急措施的落實情況進行抽查，嚴肅查處各類違反預案要求的行為。

結論：

房地產的工程管理作為主線貫穿建設項目的始終，工程部要做到以合同管理為手段、運用計劃、組織、協調、控制、驗收等方法，對各項目標進行有效的控制。工程部是一個組織者，組織施工單位、監理單位、設計單位、勘察單位、政府部門對各項工作的落實。工程部也是一個服務者，為各方提供工作面，讓各方在自己的范圍內完成自己的職責。工程部又是一個領導者，貫徹目標，安排計劃，督促各項工作的進行。調動人的積極性保證項目目標的順利實現。