淺談我國土地資產經營管理的新模式

【摘要】土地資產作為現今我國社會主義事業建設過程中重要的依托資源之一，其在政府和市場的多種角色的參與下，土地資產經營管理對于發揮土地資源自身的效益，實現利益的最大化，同時實現土地資源的可持續利用是非常重要的。基于這一方面，加強對我國土地資產經營管理新模式的探討是非常必要的。

【關鍵詞】土地資產；經營管理；模式探討；模式創新

隨著我國社會主義市場經濟的發展，我國土地資產經營管理對于市場經濟的發展和社會的總體發展起著非常重要的作用。特別是當下，我國處于社會主義建設轉型發展的關鍵時期，城市化及現代化的發展步伐是非常快的，在這一發展過程中對土地資源的占用率是非常高的，這在一定程度上促進加緊了我國現今土地資源的緊張。而且基于土地資源緊張這一方面下，我國土地資產的經營管理存在著職能履行和責任承擔等方面的問題，這在一定程度上對于現代化土地資產的循環利用及可持續發展是非常不利的。所以，在當下土地資源面臨的嚴峻形勢下，加強對土地資產經營管理模式的探討，強化新模式的創新及應用有著非常必要的意義。

1、我國土地資產經營管理現有模式探討

1.1土地儲備機構需要肩負雙重職能，無法科學系統管理

我國在進行土地資源經營管理的過程中對于土地資產的經營比較受用的土地儲備機構，土地儲備機構的存在成為現今我國政府和市場雙重管理角色下共同協商而出的科學的管理方式。土地儲備機構的存在既能夠提高對土地資源的利用率，又能夠在一定程度上在合理的市場化的方向下，科學規劃、多方協調，對于土地資源的循環利用及長遠利用起著非常重要的作用。基于我國現今土地儲備機構存在的意義，其在實際進行他土地資產經營管理的過程中不可避免的會出現一些問題，其中最為重要的則是無法實現科學的、較為系統的管理，這也是基于土地儲備機構需要同時肩負政府職能和經濟職能級市場職能兩種職能。這兩職能的同時存在于土地資產經營管理中有時會直接演化為兩種利益的對抗。具體而言，則為政府職能是合理額調控土地市場，實現土地資源的調控協調與利用，而土地儲備機構的經濟職能則是在市場化的幫助下實現土地資源價值的最大化，即主要靜音管理主體能夠實現土地資源利用的利益的最大化。簡言之，土地儲備機構中政府部門及相關機構的參與則是主體社會公平，而市場部門的參與則是追求經濟利益。這樣一來，在一個機構中，同時實現兩種職能的發揮，且這兩種職能發揮的主體都是在我國現今社會經濟發展中最為主要的兩個主體，基于我國土地資源經營管理方面的法律、法規正處在完善的關鍵階段，所以缺乏法律法規的控制則會導致兩種職能的實現主體在土地儲備機構內實現利益的沖突碰撞，從而在一定程度上影響了土地儲備機構經營管理職能的實現和作用的發揮，總體上科學系統的管理基本上難以實現。

1.2土地儲備機構缺乏活力，積極性有待提高

土地儲備機構作為現今我國土地資產經營管理中最為主要的管理機構，其由于機構內部同時要實現政治職能和經濟職能兩種職能，基于其產生的利益碰撞制約了土地儲備機構自身經營管理職能的發揮，未能夠在當前社會主義市場經濟轉型發展及政治體制改革的狀態下為土地儲備機構的經營管理注入新的活力，管理機構的部分癱瘓對于整個土地儲備機構積極性的發揮則是非常不利的。具體而言，土地儲備機構屬于事業單位性質的機構，這就意味著其在一定程度上雖然同時存在著政府職能和市場職能兩種職能，但是在實際進行土地資產經營管理的過程中其缺乏最為關鍵的決策權，其要受制于政府職能的發揮以及上屬政府管理單位的管理，這樣即便有著市場化的參與，但是市場的作用卻不能夠得到最大限度的發揮。眾所周知，市場化的管理能夠在基于市場主體、市場參與客體以及政府等多方面角色的參與下制定出最為合理的經營管理模式，而現實中土地儲備機構市場化的作用未能充分的發揮出來，其管理機構受到了來自政治方面的限制，久而久之導致其缺乏積極性，市場化參與所帶來的活力不能帶動儲備機構的發展，最后最為直接的受害主體則是土地資產，那么土地資產經營管理的人不合理也就無可意外。

1.3土地儲備資金風險比較大

我國現今政府和市場雙重參與下的土地儲備機構，其主要的資金來源則是銀行貸款，而且銀行機構所承諾給土地儲備機構的貸款的數量雖然大，能夠有力的支撐土地儲備機構的正常運轉，但是不可忽略的是土地儲備機構所承擔的銀行利息也是非常重的。而在實際土地儲備機構獲得銀行貸款擁有資金之后，其將資金投入到宏觀的土地市場中，而土地市場存在的特殊性，其土地價格的波動性比較大，而由于土地儲備機構對銀行的依賴性，其自身價格波動性過大則可能導致其在某一瞬間失去調控的能力，從而不能及時的償還銀行貸款，出現嚴重的負債狀態，這一現象的存在是現今儲備機構在土地資產經營管理中最為常見的現象，也是最為主要的問題之一，不良的貸款最終也坑導致土地儲備機構的職能癱瘓。

綜上所述，基于現今我國社會主義市場經濟轉型發展的關鍵時期，基于現今土地儲備機構對土地資產經營管理中存在的問題，我國政府和市場有必要強化兩者之間的協調與合作，在原有的經營管理模式的基礎上，共同創建出一種新的模式，從而為我國土地資源的合理利用及土地資產的可持續利用奠定基礎。

2、我國土地資產經營管理新模式

土地經營管理新模式的實現最為重要的是一方面能夠在系統化科學化的管理下，協調政府和市場兩者之間的關系；另一方面則是能夠激發土地儲備機構的積極性，其創新機制能夠隨著社會主義市場經濟的發展不斷獲得創新經營管理的新活力，實現可持續發展。具體如下：

2.1完善土地資產經營和管理主體的設置

基于以上我國現今土地儲備機構存在的政府主體和市場主體雙重參與者的同時存在而如擾亂了土地儲備機構經營管理科學活動的進行。所以，土地儲備機構當下最為重要的則是完善土地資產經營和管理的主體，通過明文規定土地資產的經營管理應該有何種主體進行主要的經營管理。現實狀況則是我國土地儲備機經營管理中政府職能的發揮則是由國土資源局進行管理的，而貫穿在政府職能實現的過程中土地資源的買和賣、開發和利用則是市場行為、經濟職能的實現。基于這一現實狀況的存在，土地資產經營管理新模式的實現應該積極主動的借鑒國外對于土地資產的經營管理，通過將土地資產承包給市場化的企業公司進行經營管理，由企業公司實行決策權的最大化，而政府則是實行總體上的宏觀調控，其具體的形式可以通過合資或者簽訂合同的方式進行。這樣一來，公司企業即可以獲得一定的經濟利潤，又能夠實現土地資源的最大化利用，強化了土地資產利益的實現，又不會妨礙政府調控管理職能的發揮。

2.2有效的約束機制的建立及作用的發揮

由于現今我國基于土地儲備機構基礎上的土地資產經營管理缺乏完善的、科學的法律法規的制約，所以在實際進行管理中為了能夠促使土地儲備機構經營管理土地資產的健康發展，建立有效的約束機制則是非常必要的。具體而言，有效的約束機制的建立一方面可以基于合同簽訂基礎上實現政府和市場關系的協調，這樣雖然在一定程度上削弱了政府微觀調控職能的發揮，但是其宏觀調控作用仍然存在。另一方面，政府可以通過特定合同的簽訂為市場化土地資產經營管理過程的實現設定專門的管理規定和政策法規，這樣既能夠保證政府利益的獲得，又能夠最大限度的給予市場化的自由，促使其經營管理的積極性的得到發揮。

2.3多渠道的融資模式的形成

基于現今土地儲備機構對于銀行貸款的依賴性過大，為了能夠促使其積極性充分得到發揮，能夠有充足的資金為其經營管理帶來活力，土地儲備機構獲得多渠道的融資模式是非常必要的。土地儲備機構多渠道融資模式的形成，一方面可以通過與市場主體簽訂合同的方式獲得充足的資金渠道；另一方面可以通過社會引進投資商的方式實現。此外，通過政策實現政策性融資也能夠為今后土地儲備機構資金的獲得提供可靠途徑。

2.4科學的利益分配機制的形成

我國土地資產經營管理新模式的形成最為根本的目的則是為土地資產的經營管理帶來活力，促使其積極性得到發揮，從未實現土地資源利用的最大化，促進我國土地資產的可持續利用。那么，形成科學的利益分配機制則是非常必要的。科學的利益分配機制的形成能夠明確政府職能和市場職能發揮的可獲得代價及“利益”的明確化，他通過明確的條列規定市場和政府等多方面參與者主體應該分配利益的“多少”、利益獲得的方式等，這樣能夠讓管理人員在利益可觀的指導下，為土地資產的經營管理發揮創新作用。

小結：

的實現是基于現今土地資產經營管理中雙重職能存在、科學的管理系統無法正常發揮、儲備資金風險大、缺乏經營管理的活力，而新模式的創建可以從完善土地資產經營管理主體、有效的約束機制的建立、多渠道融資模式的形成以及科學的利益分配機制的形成等方面為土地資產的經營管理奠定制度基礎，提高其經營管理的效率。

參考文獻：

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[2]湯磊.城市土地資產經營管理思路探討[J].房地產導刊，2014（2）.