利率政策調整對房地產價格波動的影響

【摘要】基于Eviews 8對1998-2014年1-3年、3-5年、5年以上的實際貸款利率與全國商品房平均銷售價格時間數據的實證研究，探討房地產價格波動對利率政策的敏感性，為政府宏觀調控提供切實可行的建議。

【關鍵詞】利率房地產價格；ADF檢驗；VAR模型

近幾年來，由于房價過快過高地上漲，我國陸續出臺了諸多調控政策，如2013年的國五條、2015年年底以及2016年年初的降息降準政策等，這些政策旨在控制房價回歸到一個理性增長的水平。通過這些政策不難發現，貸款利率對房地產價格有較大影響。這只是明確了貸款利率對房地產價格有影響，但至于影響有多大，以及是否存在一個比較正確的模型來量化兩者的關系還待探討，也希望通過量化分析利率波動對房地產價格產生的影響對調控政策的執行和后續政策的制定有一定幫助。

1、數據選取和處理

本文根據中國人民銀行的貸款利率期限選取三個利率指標：1998年-2014年的1-3年、3-5年貸款利率和5年以上的中長期貸款利率，以及全國商品房平均銷售價格年度數據為樣本分析利率政策調整對房地產價格的影響。在進行實證分析前，首先根據物價指數將這三種名義利率轉換為實際利率，同時將這四組數據——全國商品房平均銷售價格、1-3年實際貸款利率、3-5年實際貸款利率和5年以上的實際貸款利率對數化，并分別命名為LNY、LNX1、LNX2、LNX3。

2、ADF檢驗

在設定模型形式和對模型進行估計之前，首先通過Eviews 8采用ADF單位根檢驗判斷時間序列的平穩性，先對LNY、LNX1、LNX2、LNX3數據序列進行平穩性檢驗，由表1得知，LNY、LNX1、LNX2、LNX3存在單位根，是非平穩序列。

然后對序列作一階差分，對其一階差分序列△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3進行單位根檢驗，發現△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3的 t統計量（-8.08）、（-4.77）、（-4.29）和（-4.13）都小于99%水平下的臨界值，表明可以在99%的置信水平下拒絕原假設，認為△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3不存在單位根，是平穩的。

綜上所述，△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3為同階單整序列，都是I（1）。它們之間可能具有協整關系。

3、協整關系檢驗

由上述可知，所有變量為同階單整序列，都是I（1），因此可以進行協整關系檢驗。

結果顯示，短期內房價的變化與利率呈正向相關關系，長期內房價的變化與利率呈負向相關關系。利率上升會使房地產市場需求減少，從而使得房地產價格下跌，反之，利率下降會促進需求旺盛，抬高房價，這一點的驗證與上述的理論分析相吻合。

4、誤差修正

為了將各序列調整到均衡狀態的調整速度，還需要將其進行誤差修正。

從表3，可以得出結論：1-3年、3-5貸款利率和5年以上貸款利率對房地產價格的影響與協整檢驗得出的方向一致的情況下，誤差修正系數分別為0.60、0.50和0.42。

5、結論

通過對1998-2014年實際貸款利率與全國商品房平均銷售價格的年度數據的實證研究，認為我國利率政策調整對房地產價格影響有以下幾點：第一，通過單位根檢驗，各變量都是一階單整序列；第二，誤差修正檢驗研究表明，短期貸款利率與房地產價格呈正比關系，而中長期貸款利率對房地產價格呈反比關系，而且房地產價格對短期貸款利率的敏感性較低，對中長期貸款利率的敏感性比較強。

6、對策

通過上述的理論分析以及實證檢驗，證明了利率政策在一定程度上影響著房價，但是由于房價形成的復雜性、影響房價因素的多樣性、利率本身存在的問題以及房地產市場自身的特點，導致利率政策對房價的影響存在一定的時間滯后性，因此還需要對房地產市場進行以下調控：

一、推進利率市場化。目前，我國利率仍然受到政府的管制，國內商業銀行的利率市場化程度較低，這使得利率政策的杠桿效應無法發揮明顯的作用，從而導致利率政策對房價的影響有限。所以，為了防止房價過快上漲，政府應當發揮利率杠桿的有效性，大力推行利率市場化。

二、嚴格預防與控制房地產投機行為。房地產投機行為在推動房價飛漲過程中起到了關鍵作用。因此，要想房地產價格處于合理的范圍，就必須嚴格預防與控制房地產投機行為，可通過如稅收政策、對信貸的監管等來實施具體的操作。

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