秉承法律制度的房屋交易和產權管理措施探討

【摘要】不動產結構重組是我國修改和完善不動產相關條例中的一項重大舉措，打破了傳統的房屋交易和登記一體化的模式，使房屋交易和產權管理脫離了依附于房產管理部門的時代，并在新形勢下的法律和規章制度的管理和保障下，規范市場，轉變思路，開拓創新，全面執行并落實關于房屋交易和產權管理的各項職責。

【關鍵詞】房屋交易和產權管理；法律制度；重要性；管理措施

1、引言

《不動產登記暫行條例》的出臺和實施，使不動產和房屋交易產權管理管轄部門分離開來，這項剝離工作也在全國全面展開并已經成為整個行業的探討焦點。隨著社會經濟體制的改革和完善，房產行業因其發展空間大、利潤高等特點，小至百姓，大到企業，都已逐漸將其作為一項重要的經濟活動來經營，尤其在所有制企業經營活動中最為顯著，由此導致房屋的交易活動空前頻繁，在一定程度上刺激了經濟的發展，但是也造成了市場的混亂。我國是個法制社會，凡事都要做到有法可依，所以在這種雙面影響的環境下，務必要加強相關法律的完善，落實對房屋交易工作的約束和規范，加強服務的規范化以及產權交易的管理，這對于規范交易市場，促進經濟文明，迎接挑戰和機遇具有重要的意義。

2、房屋交易和產權管理的概述

1）房屋交易顧名思義就是指房屋的買賣行為，即買賣雙方當事人約定賣方轉移房屋的所有權和使用權給買方，買房按照合同約定支付房屋金額。而廣義上除了個人房屋以外，還包括了房屋、地產及附著物等不動產，在此所述范圍為后者。 房屋產權也就是房屋的所有權，它是指房屋的所有人依法對其所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。房屋產權是國家、集體和公民依法所享有的財產權主要內容之一，是法律所保護的基本民事權利，由產權人獨立行使，不借助他人的幫助。房屋產權的確認，應以登記發證為準，即經國家房地產管理機關進行產權審查，對房屋進行丈量、立界后據以登記，再核發產權證。房屋產權確認后，產權人在對本產權享有各項權能的同時必須承擔相應的納稅、修繕、遵守國家房管部門的有關規定等義務。綜上所述，承擔上述工作的是國家房產管理局，其主要職責就是進行房屋交易與產權管理，涉及到的內容包括房屋轉讓、抵押、租賃等交易活動以及房屋面積、產權檔案等管理工作，具體可為樓盤表的管理、新建商品房的銷售管理、存量房轉讓管理、房屋抵押管理、房屋租賃管理、房屋面積管理、房地產中介管理、房屋交易與產權檔案管理、房屋交易與產權管理信息平臺的建設、房屋交易與產權服務窗口的建設、政策性住房產權與上市交易的管理、其他房屋交易與產權管理工作等。

在進行房屋產權交易的管理過程中應該注意：首先，要及時了解房屋的產權狀況，應要求產權人提供相應合法有效的證件，核查房屋的合法性；第二，督促雙方通過協商，了解房屋的基本情況、后續應該履行的責任和義務以及確定的買賣金額并達成買賣協議后，務必要簽訂買賣合同，使協議書面合法化；第三，審查交易雙方遞交的交易申請及合同；第四，申請審核批準后，監督雙方繳納稅費并為其辦理立契手續； 最后，發證部門接收交易材料，審核無誤后，頒發新證及領取手續。

2）現階段廣大市民最關注的民生問題就是房子和醫療，其中房子是最重要的一項需求。在新形勢的推動下，房屋交易和產權管理需要四大保障，以此來保護市民的購買需求：即對房源的審核是否真實、對房源面積的管理是否準確、對雙方資金的監管是否安全以及對房源所簽署合同的備案是否規范。現代網絡發展迅速，各種房源信息琳瑯滿目，通過規范管理各類經紀機構和中介機構，落實好房源的審核制度，保證房源信息的真實可靠，其次審核合同是否合法，具備的要素是否規范，以保證買賣雙方的合法權益，再者，加強對期房和現房等各商品房的資金監管，保障商品房項目建設和存量房交易安全，最后，明確房屋的面積和部位，保證房屋在出售前后保持一致。

3）目前隨著經濟發展，國家土地征用的范圍越來越廣，多數市民對個人的房屋拆遷所帶來的收益比較關注，而針對現行法規的規定以及《不動產登記暫行條例》，各個部門說法不一，綜合而言，房屋交易與土地的使用權是同一原則，兩者不能分割，對房屋等建筑物的使用權以及宅基地使用權、林地耕地草地等土地承包經營權等均必須登記在冊（除法律規定的其他外），就目前法律體系中，也有個別的規定條例明確表示可以進行補償，但是綜合國家的法律體制，任何法律不得高于憲法，因此在我國的根本法中，還沒有相應的規定是否要進行相應的補償，這無疑是法律中的一個漏洞，亟待完善。

3、法律制度對房屋交易和產權管理的重要作用

凡事做到有法可依，是建設法制社會的目的，是為了規范人們的行為準則，約束國家權力機關并對其進行監督。任何行為和準則不得凌駕于國家根本法律之上，因此作為與民生息息相關的房產問題，也同樣要有相應的法律進行約束，規范房屋交易和產權管理市場，保障公民的合法權益，穩定社會發展。房產的法律根據是民法，具體法是物權法。目前公眾較為關注的就是房屋拆遷和房屋的交易，因此著重分析法律對這些的影響和意義。

1）法律制度的制定，有利于加強房屋交易與產權管理。通過建立完善的規則、進行明確的職能分工，使操作的流程清晰化，房屋交易與產權管理更加規范化，從而保證了房屋交易的安全性，也維護了房屋交易雙方的合法權益，更加促進了市場向著平穩、健康的方向發展。

2）法律制度的制定和完善，有利于提升房管部門的業務管理水平。通過結合本地的實際情況，以法律為依據和保障，完善房屋交易和產權管理的工作程序，切實加強樓盤表、新建商品房銷售、存量房轉讓、房屋抵押、房屋租賃、房屋面積、房屋交易與產權檔案等工作的管理，以及房屋交易與產權管理信息平臺建設，確保各項業務有序銜接，加強隊伍建設，合理配置人員，優化服務流程以及不斷提高業務能力。

3）法律制度的制定，有利于推進建設房屋交易和產權管理信息平臺。作為個人住房信息系統重要組成部分的房屋交易和產權管理信息平臺，加強信息平臺的建設成為提升部門管理和服務水平的重要途徑。通過推進信息平臺的建設工作，逐步實對現房屋全壽命周期的管理，將數據組織和管理模式以樓盤表為基礎就行積極建立，對存量房樓盤表進行抓緊補建，提升歷史檔案數字化進程，不斷完善各業務子系統，實現各業務系統間的信息共享，從而全面提升了信息化管理的水平，交易過程中的群眾滿意度。

4）法律制度的建立和完善，有利于加強服務窗口的建設。通過法律制定的相關規定，各級部門的房屋交易和產權管理工作實現了規范化，提高了依法行政的水平，簡化了辦事的程序，方便了群眾辦事。

5）法律制度的平等性，在房屋拆遷過程中體現最為突出，它保護了公民的平等地位和合法權益不受侵犯，明確了房屋所有人的權利和義務，同時又規范了不動產權力的確立和變化，改變了公民與黨和政府之間的不正常局面，緩解和減少了因拆遷引起的社會矛盾，使人民政府執政為民的精神得到了充分發揮，有利于社會穩定和集體經濟的發展。

4、法律制度下房屋交易和產權管理的有效措施

在發展迅速的現代社會中，房產的需求也是逐漸增大，并且在進行交易和管理時，市場呈現出的混亂使得我們的各級管理機構必須加強相關法律的貫徹和落實，加大各部門對法律的執行力度，因此在新形勢下，以法律制度為基礎，進行房產交易和產權管理市場的整頓，提出創新性的措施，以此加強對市場的監管，落實各部門進行房產交易和管理的職能。

1）法律制度下要完善購房合同的要素和內容，保證公民的合法利益。在進行房產交易的過程中如何簽訂一份合理有效的購房合同來保障房產的所有者的房產和利益是首先考慮的要素，目前最可行的方法就是制定并完善購房交易合同制度。根據相關法律規定，要求買賣雙方都要以以下兩點作為交易前提：第一買賣雙方交易的是房屋的所有權、土地的使用權以及其附著物；第二，在行使公民權利時應當按照民法中相關規定的主體條件進行交易，即行使人要具備完全的民事行為能力，未成年人以及無民事行為能力、限制行為能力的人則不能簽訂交易合同，其房產的買賣必須由法定的代理人來代為進行，藉此根除因不合法帶來的經濟糾紛，保證了公民權利的正確行使和合法利益。

2）適時轉換市場關于房產交易和產權的管理模式，擴大房產交易和產權管理的覆蓋面。市場以及房地產的迅速發展使得房產交易范圍已經不再局限于已經登記在冊的房屋，而是把在建工程以及已建完畢還未進行登記的房屋的交易也囊括在內了，其中也包括那些非法的以及質檢不合格的建筑，都應該納入到有關房產管理部門的交易和管理的機制中，以便有關部門適時掌握所有產權的交易動態，并根據需要和發展行情發布預警提示，同時針對在關注房產交易的過程中出現的隱患，及時發現、研究并進行探討、加以解決，做好房產交易的各類合同備案和雙方資金安全性的監管服務工作以及對各類房源的價格導向工作，按照法律規定維護好當事人雙方的合法權利。

3）增加各樓盤信息的統計內容，以此為參考為交易者提供全面系統的交易信息。隨著經濟的發展，人們對房屋的需求也在增加，從而使房地產業如雨后春筍般參與到市場經濟競爭中。國家和省區級政府相關部門也出臺了以憲法為基礎的《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》等相關的法律規定和準則，相關的管理模式也發生了變化，因此房產管理有關部門應當對各房地產業的樓盤在數量以及質量上都做出全面的統計，比如：建筑的基本信息、建造成份、安全性能、是否符合未來的規劃或是改造范圍以及相關的物業管理狀況等一系列的關乎生存條件的信息，并適時合法的發布，積極主動的為公眾提供相關信息，激發房地產市場的經營活力。

4）增加法律常識，充分發揮法律制度的約束和制約作用，提高管理水平，使市場管理行為規范化。作為社會主義合法公民，要認真貫徹落實黨的各項領導方針，在房產交易和管理部門進行相關法律的培訓活動，提高員工的政治水平和業務水平，通過對各類規章制度的學習，加大為人民服務的執行力度，從而增強了責任感和使命感，改進了管理機構的工作風氣，盡最大努力為市場交易雙方提供便利和法律依據，以便促進產權管理的推廣。同時，相關機構的法律意識增強，也奠定了對房產市場的管理規范化的基礎。

5）明確房產交易和產權管理機構的主體地位及相關責任，保證房產交易和產權管理工作順利進行。根據以往的房產管理來看，雖然各部門都在按照國家相關規定，也貫徹和落實了對房屋交易和產權管理工作，但是收效甚微。根據各個地區的實際情況不同，相關房產管理部門的應對措施也是理論大于實際，沒有真正的以人民利益為出發點，也致使房產管理機構主體意識滯后，相互間的責任推諉，因此只有加強法律意識的普及程度，樹立房產機構的主體意識，才能在各機構的整合中穩定人員，落實好國家政策，明確好各自的職責，相互間進行溝通并互相監督，從而做好房產管理工作。

6）充分利用現代網絡，加大宣傳力度，豐富宣傳形式，讓社會群眾具備相關的法律知識，規范自己的交易行為。隨著現代化網絡的快速發展，將產權管理的重要性及其規范化和科學化的特點利用快速而有效的各種新型媒體進行廣泛宣傳，使管理人員和社會群眾協調配合，共同關注并規范產權管理及各項交易的行為，在宣傳的過程中，要改變過去的陳舊思想，做到形式多樣，內容通俗易懂，易于讓大眾接受和理解，以便達到宣傳的目的，取得良好的成果。

7）加強檔案管理。房地產的日益活躍，為檔案管理提出了更高的要求，因此房產管理部門應該加強對檔案的管理，確保交易雙方提供的信息資料齊全，是否符合法律規定的標準，并且利用電子設備做好檔案的分類和排列，以便查閱，確保交易雙方的信息不會泄露。

結語：

在法律制度下規范房產交易和產權管理工作，不斷優化和完善各項工作措施，保障群眾的合法權益，規范房產交易市場，從而促進了經濟市場和社會的和諧穩定的發展。

參考文獻：

[1]王堯，付濤.房屋交易和產權管理亟需法律制度保障[J].中國房地產，2016.

[2]李雅珍，鄭君.不動產登記與房屋交易產權管理剝離的思考[J].中國房地產，2016.

[3]寧兆慶.加強產權管理，進一步規范房屋交易行為[J].丹東紡專學報，1999.

[4]高冰.談房屋產權交易一體化網絡管理系統[J].理論界，2003.

[5]住房城鄉建設部辦公廳.住建部關于印發《房屋交易與產權管理工作導則》的通知[EB/OL].