項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中的應(yīng)用

【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理對于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，降低成本，加強(qiáng)工程質(zhì)量管理有著重要的作用。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的興起，項(xiàng)目管理作為工程管理中的重要環(huán)節(jié)。越來越受企業(yè)的重視。本文對項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中的應(yīng)用進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；應(yīng)用

項(xiàng)目管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施、工程變更、竣工驗(yàn)收、市場分析等各個(gè)環(huán)節(jié)。做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)，工程企業(yè)生存發(fā)展有著直接的關(guān)系。因此在科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對項(xiàng)目管理進(jìn)行市場分析，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目管理中的各個(gè)階段，對于房地產(chǎn)開發(fā)的成本效益、發(fā)展預(yù)測、節(jié)能降耗、提高市場競爭力方面的影響。從而給工程企業(yè)提供可行性參考價(jià)值。

1、項(xiàng)目管理中的前期規(guī)劃

項(xiàng)目管理中的前期規(guī)劃包括項(xiàng)目招投標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)意義和作用、房地產(chǎn)市場預(yù)測分析、資金籌備等。

1.1房地產(chǎn)開發(fā)意義和作用

項(xiàng)目實(shí)施的意義在于房地產(chǎn)開發(fā)必須符合市場需求，滿足消費(fèi)者需要，只有滿足市場需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)才能進(jìn)行，才能賺取工程利潤，從而推動工程企業(yè)的生存發(fā)展。若是不毛之地，即使項(xiàng)目實(shí)施了，不能拿到市場上去銷售，那么房地產(chǎn)開發(fā)也毫無意義。面對這種情況，施工企業(yè)是不會進(jìn)行投資建設(shè)的。其次，有些房地產(chǎn)市場假象，對于項(xiàng)目建設(shè)也是毫無意義的，如房產(chǎn)炒作往往給施工企業(yè)蒙上陰影，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入開發(fā)的行列中來。隨著時(shí)間的推移，只能坑害房地產(chǎn)企業(yè)。因此此時(shí)項(xiàng)目管理顯得尤為重要。就是要通過項(xiàng)目管理，準(zhǔn)確分析和預(yù)測目前的房地產(chǎn)市場，從存量、需求量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行分析，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，只有在房地產(chǎn)開發(fā)有意義有作用的前提下，項(xiàng)目招投標(biāo)才能實(shí)施。

1.2房地產(chǎn)招投標(biāo)

房地產(chǎn)招投標(biāo)存在兩方面的因素：一是項(xiàng)目開發(fā)的意義好人作用，也就是說在保證項(xiàng)目開發(fā)有用的前提下，才能進(jìn)行工程招投標(biāo)，避免和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。二是工程企業(yè)自身的因素，包括企業(yè)自身的技術(shù)水平、人員構(gòu)成、資金實(shí)力、控股能力、企業(yè)資歷等，都會影響項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。為此本著自身的實(shí)際情況進(jìn)行，如實(shí)力不強(qiáng)、籌資困難，則考慮規(guī)模較小的項(xiàng)目開發(fā)，反之則招投標(biāo)大的項(xiàng)目開發(fā)，以免欲速則不達(dá)，反而害了施工企業(yè)。

1.3房地產(chǎn)市場預(yù)測分析

項(xiàng)目管理的目的是給房地產(chǎn)開發(fā)提供可行性依據(jù)，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目健康安全發(fā)展。達(dá)到這一目標(biāo)，必須進(jìn)行房地產(chǎn)市場預(yù)測分析，一是房地產(chǎn)市場開發(fā)潛力的分析，從消費(fèi)水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行。但是市場房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往受國家政策、稅收的影響，項(xiàng)目開發(fā)潛在的能力是無法進(jìn)行開拓的。房地產(chǎn)過熱國家就會控制各大項(xiàng)目建設(shè)，過冷則不利于工程企業(yè)的生存發(fā)展。其次項(xiàng)目開發(fā)與市場需求往往不能趨于平衡。這與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的關(guān)系，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地方，項(xiàng)目開發(fā)是可以加快的，反之發(fā)展較慢而且落后的地方，項(xiàng)目開發(fā)基本區(qū)域飽和，這在很多地方常見到。而事實(shí)上為了平衡發(fā)展縮少地區(qū)差距，對較快地方的房地產(chǎn)進(jìn)行限制，對落后地方的房地產(chǎn)，沒有限制反而大肆的實(shí)施，結(jié)果只能坑害工程企業(yè)。

2、項(xiàng)目實(shí)施管理

項(xiàng)目實(shí)施管理比較簡單，只要做好施工材料管理、工程建設(shè)質(zhì)量管理、施工人員的合理調(diào)配等，就能給房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)約建設(shè)資金、降低成本，提高企業(yè)效益。在這里重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：人員管理必須滿足工程要求，過多或者過少，都會影響工程進(jìn)度，從而耗費(fèi)更多的人工工資。二是材料管理，合理的材料消耗是工程建設(shè)在所難免的，但是不能過度消耗施工材料，所以項(xiàng)目管理的內(nèi)容就是做好施工材料的管理。包括施工材料的購買、選購、儲運(yùn)、保管等各個(gè)環(huán)節(jié)。三是做好工程質(zhì)量管理，質(zhì)量管理不但有利于施工安全和工程使用安全，而且對于降低工程成本，避免工程索賠和追責(zé)是至關(guān)重要的。一旦工程質(zhì)量出現(xiàn)問題則輕者進(jìn)行返工維修加固，重責(zé)追責(zé)推倒重新進(jìn)行建設(shè)，不管哪一種情況，對于工程企業(yè)的生存發(fā)展都會造成嚴(yán)重的后果，所以強(qiáng)化項(xiàng)目管理是必須的。

3、工程變更

項(xiàng)目管理中的又一重要環(huán)節(jié)就是做好工程合同變更，變更的目的不是推卸責(zé)任和索賠工程賠款，而是通過變更使得建設(shè)方和使用方能夠更加緊密的進(jìn)行溝通和銜接，隨時(shí)掌握使用方的建設(shè)意圖和施工要求，減少后期建設(shè)不必要的材料浪費(fèi)、工程索賠、工程矛盾。不但有利于使用方，而且對于降低工程成本也是相當(dāng)重要的。在很多的項(xiàng)目開發(fā)過程中，對于工程變更重視不夠，管理不嚴(yán)，造成很多工程問題發(fā)生。

4、工程竣工驗(yàn)收

工程竣工驗(yàn)收是項(xiàng)目管理的最后一個(gè)階段，驗(yàn)收主要是提供項(xiàng)目開發(fā)的整體工程，以盡快實(shí)現(xiàn)工程投資的回收，用來補(bǔ)償項(xiàng)目籌資借貸，償還資金利息。為此做好以下方面：一是給使用者交付項(xiàng)目工程，提供完整的施工圖紙，推薦項(xiàng)目工程的各個(gè)功能。使得使用者能充分掌握。二是進(jìn)行工程投資結(jié)算，分析項(xiàng)目開發(fā)的成本利潤，降低和化解項(xiàng)目開發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。對照項(xiàng)目投資計(jì)劃方案，是否達(dá)到了項(xiàng)目開發(fā)的目的和市場預(yù)測。

5、加大對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長、投資大的行業(yè)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過簽訂合同，明確甲乙雙方的責(zé)任，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險(xiǎn)管理來降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的優(yōu)化管理，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研，不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的工程管理問題，對房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程進(jìn)行全面控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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