房地產項目工程造價的控制與管理

【摘要】伴隨著經濟快速增長與社會全面發展，各地房地產項目建設數量持續增多房地產建設規模在不斷擴大。房地產事業的發展，對推動國民經濟增長，提高社會民眾生活水平具有非常重要的意義。在房地產事業快速發展的過程中，存在的各類不良現象也開始逐漸體現出來。作為系統性、復雜性的工程項目，房地產項目工程造價管理與控制在其中具有非常重要的作用，同時也是影響該行業發展的關鍵性因素。本文就房地產項目工程造價管理與控制進行分析。

【關鍵詞】房地產項目；工程造價；控制與管理

1、房地產項目工程造價現狀

就當前社會經濟發展現狀來看，在增長速度越來越快的經濟環境下，人們固定資產投資數額在不斷增多，房地產工程規模不斷擴大。特別是政府部門，投資的公益項目與基礎建設項目在一定程度上顯然改變現有的投資環境，由此提高人們的生活水平。但是在此過程中也產生系列的變化。經濟市場推行的概預算制度是國家直接參與制定的，企業在其中發揮的主體性作用非常小[1]。在工程造價各因素的影響下，設備設施與建設材料均由國家控制。在這樣一種經濟環境下，概預算制度在核定建設工程造價、提高投資效益方面產生非常明顯的影響。在當前經濟市場不斷發生改變的過程中，建設工程項目必須在投資預算進行嚴格控制。而政府部門為提高資金運用效率，在工程項目審批上提出非常嚴格的要求，導致估算與概算存在較大誤差，價格要求控制在30%內。在經濟市場不斷發生變花的過程中，新型的計價模式將被應用到造價管理中，傳統的造價控制顯然不能適應當前經濟市場發展。

2、房地產項目工程造價控制存在的問題

建設工程造價控制中，造價管理始終被人們所重視。但是在該項工作實施的過程中，如何控制工程造價始終是造價管理重要難題。

2.1投資決策階段

在工程建設的初期階段，建設單位會委托設計單位、勘察設計單位編制可行性研究報告，同時根據可行性研究報告，編織投資估算。投資估算經過審批后，就會將其作為工程造價的最高限額。在此階段存在的問題主要有體現在，該時期的工作主要是經濟分析和設計方案，工程大小并不確定。因此，設計院在此刻會進行投資估算，而該階段的投資估算準確性較低。與此同時，建設單位通常情況并不是投資估算與造價控制的專業人士，且沒有對工藝流程與方案進行認真的研究，有的時候建設單位為保證項目被批準，就會要求設計單位故意將投資估算報低，導致估算的準確性大大降低[2]。

2.2項目設計階段

不夠重視項目設計，造成失誤和浪費。項目設計主要包括施工圖的設計與初步設計兩部分。可以說，整個項目造價控制的核心就在設計階段。通過系統分析研究就會發現，建設工程設計的費用通常只占據工程建設全壽命費用的3%左右，但是這3%的費用卻對工程造價影響非常大。事實上，大部分房地產企業并不重視工程項目的設計，高度重視工程的實施。實際上，不少房地產企業為保證安全，會使用上限的安全系數，致使建設成本大大提高。另外設計費是采用百分比來計算的，造價越高，設計單位的收入就越多。基于利益的考量，設計人員并不會考慮投資的節約。與此同時，在造價控制的時候，容易與實際情況相脫節。

2.3投資招標階段

部分建設單位為減少建設資金，在招標的時候會任意的壓低價格，致使工程造價失真。這種現象就會導致施工單位利用低價中標，而施工操作的時候會通過增加現場簽證的與技術變更的方式來獲取額外的收入，有的施工單位甚至會偷工減料，材料質量不過關，留下質量隱患。

2.4施工階段

在施工環節，施工單位制定的造價控制目標存在不合理，缺乏科學性與先進性。同時在管理材料價格的時候，采用的方法非常落后，采購的材料、存儲量沒有根據施工的實際情況，很難控制采購材料的最佳時機，導致采購材料價格失真[3]。不少施工單位為謀取利益，會利用變更設計，增加工程量。與此同時，在施工組織的時候，大部分施工企業仍舊使用老辦法，導致有限的人、財、物不能獲得有效的配置與利用。

3、控制房地產項目工程造價的有效措施

3.1招投標階段的造價控制

在房地產工程建設期間，就造價管理與控制應用動態化的模式，就需要在項目開始實施前有效控制造價。就實際招投標而言，需要編制房地產工程清單，促使房地產工程合同價格根據實際情況更具準確性與合理性。在決策定標的時候，嚴格遵守工程量清單，更加謹慎和規范的完成各項招投標工作。同時投標單位應遵循市場招投標管理制度，秉承公正、有序、透明的原則參與到招投標活動中，實現招投標管理工作的各項目標。

3.2設計階段的造價控制

就設計階段來說，需要對工程設計方案進行優化，以此來提高工程方案的技術性、合理性以及可行性。嚴格審查投資類別。如果審核期間發現有不正常的投資行為，應加強討論，保證整個投資方案的合理性。為促使投資方案更具合理性，還需要對設備材料的質量、價格、壽命以及用途展開調查。在滿足質量要求與技術性需要的前提下，盡可能的減少采購材料成本。而具體的施工方案，就需要根據工程建設的具體特點與現場情況，篩選工程施工方案，選擇成熟性與先進性的技術方案。在施工圖紙上，應對現場施工的各項材料、工序以及設備做出明確的表示，以此便可減少變更的發生率。

3.3施工階段的造價控制

就房地產工程造價管理來說，施工階段的造價管理與控制應當是非常重要的環節，同時也是提升工程造價管理與控制效率的重要環節。在對工程造價進行管理與控制期間，必須明確責任限定，且通過有效的宣傳提高管理人員的造價管理與控制意識，充分落實各項管理制度。在施工組織建構方面，要實行科學的管理，充分體現動態管理與控制的優越性。通常情況下，房地產工程建設項目的施工工期比較長，施工期間會由于材料、價格以及人工等因素而發生變化。基于這一點，就需要根據動態化因素來預測各個可變因素，同時將動態管理與控制模式貫穿于整個施工過程中。

結語：

造價控制與管理將直接影響房地產行業的發展。為促進房地產業發展，就需要分析造價控制與管理的現狀，了解當中存在的問題，并采取有效措施予以控制，促使房地產項目工程造價控制在合理范圍內。

參考文獻：

[1]莫飛.芻議房地產項目工程造價的控制與管理[J].引文版：工程技術，2016，14（3）：85-85.

[2]趙秀娟，王松.房地產項目工程造價的控制與管理研究[J].工程技術：全文版，2016，13（11）：00045-00046.

[3]鄧云峰.解析房地產項目工程造價的控制與管理[J].城市建設理論研究：電子版，2016，13（11）：986.

作者簡介：

張焱（身份證：360728198408230049）。