分析農村宅基地使用權首次登記問題

盧玉婷+劉愛萍

摘要：目前，國內開展的不動產統一登記中的“城鄉統一登記”，其農村宅基地使主要以用權登記為唯一公示方法，宅基地使用權首次登記作為其他類型登記的前提和要件，例如，抵押、變更以及轉移等。文章主要從農村宅基地使用權首次登記定義的界定出發，分析了農村村民宅基地使用權首次登記和不動產統一登記之間的關系，制定了有效的農村宅基地使用權首次登記機制。

關鍵詞：農村宅基地；使用權；首次登記

1.農村宅基地使用權首次登記的界定

自2015年《不動產登記暫行條例》的實施，不動產登記主要劃分成8種類型：不動產首次登記、查封登記、變更登記、預告登記、轉移登記、異議登記、注銷登記以及更正登記等。這個條例第一次引進了首次登記的概念。農村宅基地使用權首次登記是第一次登記，主要是指不動產登記機構在不動產登記簿上第一次將其他法律規定應登記的事項和宅基地使用權的權利歸屬納入其中的一種登記行為。宅基地使用權首次登記的權利人與宅基地使用權的初始取得的權利人是同一個人。

2.農村宅基地使用權首次登記和不動產統一登記之間的關系

長期以來，國內城鄉普遍存在“二元”結構的問題，同樣土地也有“二元”體制的情況發生。國內城鄉住宅用地登記工作的發展有很大差別，農村宅基地使用權登記機率不高，這也是影響農村宅基地產權發生糾紛和宅基地使用權權屬不清晰的重要原因。國內相關政策方針明確指出，城鄉“二元制”結構是限制城鄉發展一體化的障礙；體制機制的建立，與新型工農城鄉關系的形成，要求不動產統一登記做到“四統一”（登記依據、機構、信息平臺及登記簿冊）。國務院與相關部門首次聯合發文明確要求將農村宅基地使用權登記歸為不動產統一登記的范疇，說明了不動產統一登記中“城鄉統一”的重要性。農村宅基地使用權登記作為不動產登記一部分，搞好農村宅基地使用權的首次登記，形成一個城鄉一體的不動產統一登記機制，才可以完善不動產統一登記體系，這也是城鄉統籌發展和城鄉一體化追求的目標。

3.制定有效的農村宅基地使用權首次登記機制

3.1以登記為公示方法。隨著國內逐步建立農村社會保障體系，也限制了農村宅基地使用權的保障功能，資產屬性也逐漸顯現出來，農村宅基地使用權流轉限制制度的放寬也是“入市”交易情勢發展的需要。建立運轉良好的宅基地使用權交易機制，要求仔細檢查各項相關的交易信息，這樣才可以讓交易安全、主體的權益得到保障。同時，我國當前將農村集體土地制度的改革作為全面深化改革的重要工程，確定了土地產權是土地制度改革的目標，也是改革的重要階段。目前以占有為公示方法的制度已經對有效實現農村宅基地權利帶來不利影響，對宅基地使用權制度的改革也十分不利。國內農村宅基地使用權和城市住宅建設用地使用權應保持一致，要求“城鄉統一”在不動產物權變動和取得方面實現登記作為公示方法。因此，必須依法登記，不登記物權不發生效力。只有辦理首次登記，才可以辦理其他登宅基地使用權的登記，例如，變更登記、轉移登記及抵押登記等。

3.2申請與權利主體的明確。不動產登記一般是自愿申請登記，按照《不動產登記暫行條例》相關規定指出，農村宅基地使用權首次登記應由當事人單方申請登記。堅持“一戶一宅”原則，宅基地使用權審批應以“戶”為單位進行申請批準。實際情況中，登記時以以“戶主”為登記申請人，即是“戶主”代表該“戶”向登記機關申請，但宅基地使用權并不是“戶主”一人全部享有，家庭的其他成員也是共同享有人，在登記過程中應當明確記載。

3.3限定宅基地使用權首次登記權利主體是農村村民。現行法律法規對確定農村村民集體經濟組織成員資格的標準并沒有明確的規定，一般是根據選民資格的認定與登記方法對集體經濟組織成員資格進行明確。實際上，宅基地使用權首次登記是是集體經濟組織成員第一獲得的宅基地使用權登記，而非集體經濟組織成員出法律特殊規定外不能申請登記。不是按照法律相關規定獲得宅基地初始使用權應在宅基地使用權完成首次登記情況下才給予其他類型登記（移轉登記和變更登記）。例如，宅基地使用權繼承問題，如果準許繼承人對宅基地使用權登記進行申請，就不符合宅基地使用權在取得和變更方面的以登記作為公示方法，因此，需要由繼承人代位申請，將與宅基地使用權登記有關的材料和辦理手續提交給不動產登記機關，不動產登記機關將被繼承人生前享有的宅基地使用權具體情況詳細記錄在不動產登記簿，并將其作為宅基地使用權首次登記，因為被繼承人死亡主體已經消滅，所以無需頒發不動產登記證明。繼承人只需要辦理房屋繼承轉移登記即可。而不動產登記機構可以將上述情況的宅基地使用權首次登記和繼承轉移登記共同辦理，然后將這兩個登記材料整理歸檔。這樣一來，既可以表現了宅基地使用權以登記為公示方法，也維護了法律具有的嚴肅性，從而消除不利登記過程中產生的不良影響。

3.4違占宅基地使用權首次登記的處理。農村普遍存在違規占有和使用宅基地的情況是宅基地使用權首次登記急需解決的難題，違占宅基地師資沒有經過批準使用宅基地、改變用途、違反規劃或者是超面積標準使用宅基地的行為。由于沒有申請辦理審批手續，在登記時不能提供與宅基地使用權審批有關的材料。如果對違占宅基地使用權進行登記，就等于承認了違占宅基地的合法性，導致越來越多的違占現象出現，從而加大了管理的難度。要求對違占宅基地進行區分，其材料不齊全或者是審批手續不齊全的應不予以登記進行處理。

結束語：隨著農村社會經濟不斷發展，農村宅基地使用權登記也在不斷發展變化。制定有效的農村宅基地使用權首次登記機制，并不是通過一次性和單一的初始登記就可以完成的。因此，必須加強完善使用權首次登記，才可以真正構建規范合理的農村宅基地使用權登記管理制度。