房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略

◎陳玲

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略

◎陳玲

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，納稅問(wèn)題逐漸引起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。但就當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)審計(jì)工作開(kāi)展過(guò)程中仍然面臨著房地產(chǎn)銷售稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，造成了企業(yè)利益的損失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。因此，在當(dāng)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)提高對(duì)此問(wèn)題的重視程度。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具體的稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)分析入手，并詳細(xì)闡述了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

就當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不完善問(wèn)題的影響陷入到了“稅務(wù)門”。因此，為了做好企業(yè)內(nèi)部控制工作，在稅務(wù)繳納期間，應(yīng)針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析，同時(shí)，結(jié)合瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法，滿足企業(yè)核心利益獲取需求，達(dá)到最佳的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題規(guī)避效果。以下就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的詳細(xì)闡述，望其能為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有利的文字參考。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)存在的風(fēng)險(xiǎn)

就當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)初期，需支出巨額購(gòu)地款，而購(gòu)地款是稅務(wù)審計(jì)中重要項(xiàng)目，即涉及到了耕地占用稅、契稅、印花稅等的繳納，同時(shí)，在土地成本中，企業(yè)也面臨著企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅務(wù)審計(jì)問(wèn)題。但由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段沒(méi)有真實(shí)的發(fā)票，因而，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)發(fā)票規(guī)定，對(duì)企業(yè)可能存在的偷稅、漏稅等行為進(jìn)行處罰，就此在土地購(gòu)置前期造成了企業(yè)經(jīng)濟(jì)的損失；

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中期，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中采取出包方式，因而，納稅人需依據(jù)相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)個(gè)稅、教育費(fèi)附加、營(yíng)業(yè)稅、城建稅等的代扣代繳。但在此期間，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視了稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理，將引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，也涉及到了印花稅、企業(yè)所得稅、教育附加稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅等銷售稅務(wù)的繳納。同時(shí)，稅務(wù)部門將利用房地產(chǎn)預(yù)收賬款信息，計(jì)算企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)審計(jì)管理中賬款項(xiàng)目歸集不及時(shí)，將引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展期間，為了規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需在面臨印花稅、城建稅、土地增值稅等稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。即在稅務(wù)審計(jì)工作開(kāi)展期間，參照稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)，利用沃爾評(píng)分法原理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)分、評(píng)級(jí)。而后，結(jié)合評(píng)分結(jié)果，判斷稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的關(guān)鍵部門和關(guān)鍵人員，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，發(fā)出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，然后，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部組織，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警行為進(jìn)行控制，最終最大限度的降低由稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)所引起的經(jīng)濟(jì)損害。此外，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)上，需針對(duì)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)審計(jì)情況進(jìn)行監(jiān)督，即參照企業(yè)歷史資料、現(xiàn)有條件、涉稅行為等，科學(xué)預(yù)測(cè)和預(yù)計(jì)企業(yè)稅務(wù)情況，一旦發(fā)現(xiàn)印花稅、土地增值稅、個(gè)人稅等稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，那么應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行有效處理。

增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制中，注重增強(qiáng)全員風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)是非常必要的。首先，由于稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)技術(shù)性和專業(yè)性較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，那么在風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)開(kāi)展期間，應(yīng)針對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)、納稅申報(bào)人等相關(guān)人員專業(yè)技能進(jìn)行培養(yǎng)，同時(shí)，以1次/月的形式，安排納稅申報(bào)人參加專業(yè)化的培訓(xùn)項(xiàng)目，由此提高其稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，仔細(xì)核對(duì)印花稅、土地增值稅、個(gè)人稅、城建稅等稅務(wù)的繳納，避免偷稅、漏稅等行為的凸顯造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損害。其次，在企業(yè)稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理作業(yè)中，一旦發(fā)現(xiàn)稅務(wù)問(wèn)題，不應(yīng)要求財(cái)務(wù)部負(fù)全責(zé)，應(yīng)將責(zé)任追究至各個(gè)部門和關(guān)鍵環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人，甚至公司領(lǐng)導(dǎo)，就此在稅務(wù)管理中提高企業(yè)全員風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。同時(shí)，為了提高企業(yè)稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制效果，應(yīng)在日常經(jīng)營(yíng)中，樹立依法納稅運(yùn)營(yíng)理念，且由企業(yè)管理決策層制定稅收籌劃，而下屬單位對(duì)稅收籌劃進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，并注重在稅務(wù)審計(jì)管理中，保留會(huì)計(jì)審核資料，就此形成以公司利益為先的稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防控。

健全稅務(wù)管理辦法。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)管理作業(yè)中，為了有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需健全稅務(wù)管理辦法。即首先，在資產(chǎn)管理期間，應(yīng)健全資產(chǎn)管理責(zé)任制度，即明確各個(gè)工作部門，甚至各個(gè)工作崗位人員責(zé)任和義務(wù)，就此調(diào)動(dòng)部門間合作力度，對(duì)企業(yè)日后稅務(wù)審計(jì)工作實(shí)施共同監(jiān)管，并嚴(yán)格遵從企業(yè)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào)管理制度，滿足資產(chǎn)管控需求。其次，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)工作實(shí)際開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)，制定稅務(wù)管理制度，然后，在稅務(wù)管理制度的導(dǎo)向下，審核企業(yè)涉稅合同，且在合同簽署內(nèi)容中，明確雙方在稅務(wù)方面的權(quán)利和義務(wù)，科學(xué)實(shí)施財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)和繳納稅款工作。再次，在稅務(wù)管理期間，亦應(yīng)注重規(guī)范發(fā)票購(gòu)買、領(lǐng)用、開(kāi)具、報(bào)銷等管理辦法，同時(shí)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)報(bào)表進(jìn)行周期性審核，由此控制偷稅、漏稅等行為的發(fā)生。

綜上可知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展背景下，稅務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)。因此，在企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)期間，應(yīng)科學(xué)規(guī)范稅務(wù)審計(jì)管理事項(xiàng)，同時(shí)，從建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)、健全稅務(wù)管理辦法等層面入手，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題形成高效控制，達(dá)到最佳的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制效果，最終為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展?fàn)幦「蟮睦婵臻g，避免由稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損害。

（作者單位：昆山中玉會(huì)計(jì)師事務(wù)所）