社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)研究＊

曹坤梓 田曉亮

（1 鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450000 2 鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司，河南 鄭州 450000）

社區(qū)商業(yè)中心是以社區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象，主要配置滿足社區(qū)居民日常生活為主的商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的商業(yè)集聚區(qū)，是最基本的商圈和城市服務(wù)體系。社區(qū)商業(yè)中心是滿足居民綜合消費(fèi)的重要載體，是一項(xiàng)關(guān)乎社會(huì)和諧、環(huán)境宜居、社會(huì)保障的重要民生工程，也是體現(xiàn)城市現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。近年來(lái)，我國(guó)社區(qū)商業(yè)中心迅速發(fā)展，已經(jīng)成為城市商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和城市建設(shè)熱點(diǎn)。隨著人們收入的增加和生活水平的提高，以及隨著電商、連鎖經(jīng)營(yíng)等的發(fā)展，人們的消費(fèi)需求、消費(fèi)方式顯著改變，社區(qū)商業(yè)中心呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。

1 社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的時(shí)代背景

1.1 社區(qū)商業(yè)需求高漲

隨著城市居民生活水平的提高和生活節(jié)奏加快，對(duì)生活服務(wù)的便捷性要求越來(lái)越高，在社區(qū)內(nèi)解決日常生活消費(fèi)的要求日漸高漲，給社區(qū)商業(yè)帶來(lái)了巨大的空間。2015年重慶市支持110個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)居民在家門口日常生活的一站式消費(fèi)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，社區(qū)商業(yè)已成為居民綜合消費(fèi)的主要載體，占社會(huì)商業(yè)支出總額的60%左右，社區(qū)商業(yè)因而有著美好的發(fā)展前景，將成為城市商業(yè)重要的組成部分。

1.2 消費(fèi)升級(jí)與消費(fèi)分層并存

隨著收入水平提高，人們轉(zhuǎn)而追求高品質(zhì)的生活，這就帶來(lái)了消費(fèi)類型的增多和消費(fèi)層次的提升。一方面，越來(lái)越多的消費(fèi)者已經(jīng)不僅僅是購(gòu)物，而是呈現(xiàn)出休閑、文化、娛樂(lè)、教育、社交等多方面的消費(fèi)訴求。另一方面，催生了家務(wù)勞動(dòng)社會(huì)化，越來(lái)越多的人愿意把消費(fèi)、生活服務(wù)外包，產(chǎn)生了眾多新行業(yè)，如家政服務(wù)、洗衣保潔、餐飲外賣等。以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)需求正向現(xiàn)代的綜合消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，以家庭為載體的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂(lè)消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)將成為生活主流，并逐步向體驗(yàn)消費(fèi)發(fā)展。收入水平總體上升的同時(shí)，居民收入差距也在逐漸拉大，導(dǎo)致消費(fèi)分層的出現(xiàn)。隨收入水平提高，必需型消費(fèi)所占比例逐漸減小，品質(zhì)型消費(fèi)比例增大，消費(fèi)類型增多，不同收入階層居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)差異日趨明顯。

1.3 電商興起

近年來(lái)，電子商務(wù)快速崛起，網(wǎng)上購(gòu)物已經(jīng)成為居民重要的購(gòu)物方式，在一定程度上取代了出門逛街的購(gòu)物形式，人們的消費(fèi)模式從線下向線上轉(zhuǎn)變。同時(shí)，利用互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)展社區(qū)便民服務(wù)，為居民提供豐富的增值服務(wù)，也給消費(fèi)者帶來(lái)了極大的便捷和吸引力，國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都建立了自己的社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，如萬(wàn)科的“住這兒”、保利的“若比鄰”等。電商的發(fā)展使人們的購(gòu)物習(xí)慣和生活方式發(fā)生了巨大的變化，改變了實(shí)體商業(yè)的生存環(huán)境，使城市商業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切要求。

1.4 連鎖經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展

面對(duì)零售商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境， 在國(guó)際商業(yè)發(fā)展潮流的引導(dǎo)下， 以連鎖經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)為特征的新型商業(yè)組織形式展現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。在城市商業(yè)中，各種連鎖如百貨、超市、便利店和餐飲等迅速發(fā)展， 連鎖商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，為消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品和方便快捷的服務(wù)，深得消費(fèi)者歡迎和信賴。連鎖商業(yè)在多行業(yè)、多業(yè)態(tài)的發(fā)展，促進(jìn)了商業(yè)功能的下移，對(duì)城市商業(yè)尤其是處于較低層次的社區(qū)商業(yè)的功能與業(yè)態(tài)提升、服務(wù)品質(zhì)提升等都有極大的促進(jìn)。

1.5 城市建設(shè)理念轉(zhuǎn)變

新常態(tài)下，城市建設(shè)從速度型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，堅(jiān)持以人民為中心，提升城市功能、城市環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量，建設(shè)和諧宜居的現(xiàn)代化城市，是當(dāng)前城市發(fā)展的新方向。在此背景下，以便民利民為導(dǎo)向，建設(shè)布局合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)商業(yè)，提升居民的幸福指數(shù)，受到了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。如蘇州、天津、珠海等城市先后編制了鄰里中心規(guī)劃，從作為“個(gè)體人”的使用角度出發(fā)，對(duì)住區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃的方法進(jìn)行檢討和優(yōu)化，形成各具特色的社區(qū)商業(yè)與服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系，構(gòu)建真正服務(wù)于住區(qū)公共生活的中心。

2 社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展特征

2.1 功能多元，服務(wù)精細(xì)

順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)、家務(wù)勞動(dòng)社會(huì)化和日常生活現(xiàn)代化的趨勢(shì)，當(dāng)前社區(qū)商業(yè)中心以方便家庭日常生活、提高生活品質(zhì)為導(dǎo)向，著力構(gòu)建購(gòu)物、餐飲、休閑、服務(wù)等多元化的功能，讓居民生活更便利、更豐富。在此過(guò)程中，社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)更加關(guān)注居民的實(shí)際生活需求，通過(guò)強(qiáng)化菜市場(chǎng)、早餐店、超市等與民生密切相關(guān)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)配置，積極發(fā)展家政服務(wù)、中介租賃、文娛健身及面向老人和兒童的老年服務(wù)、兒童托管等新型生活服務(wù)業(yè)，以及與社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等多樣化的社會(huì)服務(wù)平臺(tái)相融合，提供全方位的社區(qū)服務(wù)，切實(shí)解決社區(qū)居民的日常生活問(wèn)題。如萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)中心，通過(guò)構(gòu)建“五菜一湯”的社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系，以幸福街市、第五食堂、超市、洗衣店、藥店和銀行為主體，提供生鮮便利、蔬果配送、特色餐飲、社區(qū)診所、兒童托管、藝術(shù)培訓(xùn)、休閑健身、金融服務(wù)等日常生活所需的各種商品與服務(wù)。

2.2 體驗(yàn)升級(jí)，促進(jìn)交往

向體驗(yàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型是當(dāng)前城市商業(yè)的熱點(diǎn)，并在社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)呈現(xiàn)以下三種新趨勢(shì)：（1）傳統(tǒng)行業(yè)體驗(yàn)化，提高消費(fèi)樂(lè)趣。如面包店邀請(qǐng)居民做面包，生鮮超市教授居民做家庭料理等。（2）向文化、藝術(shù)、體育、健康等更高層次的體驗(yàn)拓展，并開(kāi)展跨界合作。（3）增加社交中心、沙龍、交友酒吧等社交類體驗(yàn)，如保利在其社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)設(shè)置了社區(qū)居民聚會(huì)場(chǎng)所“比鄰空間”，通過(guò)設(shè)置APP使用展示、活動(dòng)社交場(chǎng)所、生活方式銷售、服務(wù)中心等項(xiàng)目，為居民提供體驗(yàn)、展示及社交服務(wù)。體驗(yàn)式消費(fèi)的發(fā)展契合了人們追求高品質(zhì)生活的需求，使消費(fèi)者在滿足購(gòu)物的同時(shí)可以享受到家庭生活的快樂(lè)，以及實(shí)現(xiàn)聚會(huì)、社交、信息交流等，社區(qū)商業(yè)中心已然成為了一個(gè)小型的商業(yè)社交中心。

2.3 業(yè)態(tài)構(gòu)成多樣化，新業(yè)態(tài)占主導(dǎo)

新建社區(qū)商業(yè)中心通常以超市為主力店，并配有數(shù)量與規(guī)模不等的各種專業(yè)店、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等。超市具有較大的體量，集聚了各類居家商品、主副食品、生鮮食品等，便于居民“一站式”消費(fèi)，能夠?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)中心帶來(lái)強(qiáng)大的人氣。規(guī)模較大的社區(qū)商業(yè)中心的主力店除超市外，還常有影院、專業(yè)賣場(chǎng)等。以購(gòu)物中心、超市為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，發(fā)展各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能相融合的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)，是當(dāng)前社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的主流。

2.4 線上線下協(xié)同發(fā)展

電商已經(jīng)深入到社區(qū)商業(yè)與服務(wù)的各領(lǐng)域，目前還主要是為居民提供便利性的生活配套消費(fèi)和信息服務(wù)，如招商地產(chǎn)的“招商到家匯”，提供了物業(yè)服務(wù)、預(yù)約服務(wù)、到家宜居等常規(guī)服務(wù)，以及生鮮果蔬、糧油食品等的線上采購(gòu)，還為用戶整合了社區(qū)商業(yè)信息，為居民消費(fèi)提供參考。利用大數(shù)據(jù)分析居民的消費(fèi)信息指導(dǎo)社區(qū)商業(yè)發(fā)展，也正成為互聯(lián)網(wǎng)與社區(qū)商業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域。電商的快速發(fā)展對(duì)社區(qū)商業(yè)中心帶來(lái)了兩點(diǎn)改變：（1）零售業(yè)受到強(qiáng)烈沖擊，實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型，與電商形成差異化發(fā)展。（2）實(shí)體商業(yè)和服務(wù)業(yè)與電商結(jié)合，進(jìn)入“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，通過(guò)整合線上線下資源，拓展服務(wù)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)線上線下的深度融合。

2.5 因人而異，差異增大

一方面，在社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)中開(kāi)發(fā)商著力打造特色定位和消費(fèi)賣點(diǎn)，從而形成了各具特色的社區(qū)商業(yè)模式。如恒大以影院為主力店，為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂(lè)服務(wù)，而保利采用“1+X”模式，以社區(qū)超市為核心搭配其他服務(wù)功能，萬(wàn)科、龍湖等開(kāi)發(fā)商也均建立了自己的社區(qū)商業(yè)模型，使社區(qū)商業(yè)中心形成了多樣的格局。另一方面，在社會(huì)空間分異和消費(fèi)分層共同作用下，社區(qū)商業(yè)的差異逐漸增大。社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平高的社區(qū)，更注重環(huán)境體驗(yàn)，品質(zhì)型社區(qū)商業(yè)和新型業(yè)態(tài)數(shù)量較大，體驗(yàn)商業(yè)發(fā)展速度較快，逐漸成為社區(qū)商業(yè)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＩ鐣?huì)經(jīng)濟(jì)水平低的社區(qū)，基礎(chǔ)型社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)業(yè)態(tài)數(shù)量較大，體驗(yàn)商業(yè)發(fā)展速度較慢。隨著居民社會(huì)經(jīng)濟(jì)差距的增大，社區(qū)商業(yè)中心間的差距也將逐漸增大。

2.6 建設(shè)主體多元，品牌連鎖經(jīng)營(yíng)

與大型商場(chǎng)普遍不景氣形成鮮明對(duì)比的是社區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，社區(qū)商業(yè)成為新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，吸引越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往和商家實(shí)行跨行業(yè)合作，將先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、連鎖的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、品牌化的商品引入到社區(qū)，極大地提高了社區(qū)商業(yè)的商業(yè)層次和組織化程度。同時(shí)，政府也將社區(qū)商業(yè)建設(shè)作為一項(xiàng)重要的工作，通過(guò)一系列支持政策，積極鼓勵(lì)并扶持菜市場(chǎng)、早餐店、托老所、文化活動(dòng)站等便民設(shè)施的建設(shè)。政企合作、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商家跨行業(yè)合作成為當(dāng)前社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的主要模式，共同促成了社區(qū)商業(yè)中心的快速發(fā)展。在此過(guò)程中，社區(qū)商業(yè)中心往往被作為一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行品牌化運(yùn)營(yíng)，由開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)的物業(yè)服務(wù)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，保證項(xiàng)目品質(zhì)及發(fā)展空間，并通過(guò)構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商業(yè)模型，開(kāi)展社區(qū)商業(yè)中心連鎖發(fā)展。

3 社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的思考

在消費(fèi)升級(jí)、電商發(fā)展等因素的共同作用下，社區(qū)商業(yè)中心發(fā)生了明顯的變化，可總結(jié)為以下四點(diǎn)：

（1）鄰里中心、社區(qū)購(gòu)物中心已成為社區(qū)商業(yè)中心新的標(biāo)準(zhǔn)模式。鄰里中心、社區(qū)購(gòu)物中心采用集中式布局，通過(guò)建設(shè)建筑綜合體，提供高復(fù)合的業(yè)態(tài)和全集成的功能，不僅可以實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物，還有利于改善城市面貌和集約利用土地資源。

（2）以人為本，積極發(fā)展新型業(yè)態(tài)和電子商務(wù)，提升服務(wù)水平。注重居民的消費(fèi)特點(diǎn)，有針對(duì)性的制定中心定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過(guò)強(qiáng)化與民生密切相關(guān)的商業(yè)與服務(wù)設(shè)施配建和積極發(fā)展新型生活服務(wù)業(yè)，構(gòu)建符合社區(qū)居民消費(fèi)特征的完整的商業(yè)與服務(wù)業(yè)體系。同時(shí)，積極引入超市、便利店、影院等多樣的業(yè)態(tài)和連鎖的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，積極發(fā)展社區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)，拓展服務(wù)內(nèi)容，改善服務(wù)方式，讓居民生活更便利、更豐富。

（3）注重體驗(yàn)，環(huán)境宜人。發(fā)展體驗(yàn)商業(yè)既是消費(fèi)升級(jí)的要求，也是電商沖擊下實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切要求，餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、藝術(shù)、體育、健康、社交等多種體驗(yàn)業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)快速發(fā)展，占比不斷提高。在此背景下，社區(qū)商業(yè)中心購(gòu)物環(huán)境也更加注重空間體驗(yàn)感的營(yíng)造，注重營(yíng)造整體的體驗(yàn)氛圍、主題化的場(chǎng)景、豐富的空間形態(tài)和人性化的購(gòu)物環(huán)境，讓購(gòu)物、消費(fèi)變成一種全過(guò)程的休閑、娛樂(lè)和特殊體驗(yàn)。

（4）品牌化運(yùn)營(yíng)，連鎖發(fā)展。社區(qū)商業(yè)中心在運(yùn)營(yíng)和管理過(guò)程中已形成品牌連鎖的企業(yè)管理模式，由物業(yè)服務(wù)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，并通過(guò)構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商業(yè)模型，進(jìn)行連鎖發(fā)展。品牌連鎖模式有利于規(guī)范管理社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，并為消費(fèi)者提供質(zhì)量有保障、價(jià)格更合理的商品和更為周到的服務(wù)。

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