基于《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》相關問題探析

姜 坤

（徐州市豐縣國土資源局，江蘇 徐州 221700）

基于《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》相關問題探析

姜 坤

（徐州市豐縣國土資源局，江蘇 徐州 221700）

農村房地一體不動產權籍調查測繪工作是農村不動產登記的重要基礎，實現統一調查，統一確權登記發證，是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定的重要措施。本文圍繞基于地籍調查成果，依法確認宅基地使用權主體，補充房屋等建筑物、構筑物調查，形成房地一體的權籍調查成果，為農村房地一體不動產登記發證提供合法準確的數據基礎。

房地一體；不動產；房屋調查；宅基地

0 引 言

隨著《不動產登記暫行條例》的實施，全國各地基本完成了不動產登記職責和機構整合，實現不動產登記“發新停舊”。但同時也遇到了一些問題，比如有的地方農村地籍調查工作基礎薄弱，難以有效支撐和保障農村房地一體的不動產登記；有的地方只開展宅基地、集體建設用地調查，沒有調查房屋及其他定著物；一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問題比較嚴重，且時間跨度大，權源資料不全等。

早在2014年，國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》及《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》，要求“全面加快農村地籍調查，統籌推進農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物補充調查工作”。本文擬對《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》涉及權屬調查的宅基地使用權主體的確認和補充房屋等建筑物、構筑物調查的相關問題進行探析，旨在新形勢下為農村房地一體不動產權籍調查測繪工作提供參考。

1 權屬調查中宅基地使用權主體的確認

根據《物權法》及《土地管理法》的規定，宅基地使用權主體為特殊主體——符合建房申請條件的集體經濟組織成員。不是宅基地所在集體經濟組織成員的，不得申請取得該集體經濟組織的宅基地使用權。

嚴格執行“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能有一處宅基地。農村村民出賣、出租住房的，不得再申請宅基地。另外，考慮到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規定有獨立住址才能分戶，而基層國土資源部門在戶籍分戶后才批準使用宅基地，因此導致符合當地分戶建房條件未分戶但未經批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃，可依法補辦用地手續予以確認。

對于非本農民集體成員（含城鎮居民和華僑）依法取得的宅基地，應依法予以確認，分兩種情況：第一種是政府實施扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等項目組織農民易地建房使用宅基地，都是經統一規劃和批準的，應予以確認。第二種1999年之前非農業戶口居民（含城鎮居民和華僑）合法取得的。對非農業戶口居民（含城鎮居民和華僑）因轉讓、贈與房屋以及經政府審批建房等方式占用宅基地的，認可其合理性予以確認。

已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定予以確認。

2 房屋調查

房產測繪規范（GB/17986.1）規定：房屋用地調查與測繪的單元為“丘”，房屋調查與測繪以幢為單位分戶進行。結合已形成的地籍調查成果，房屋調查與測繪應以宗地為單位逐幢房屋進行調查。房屋用地可以理解為宗地，不再進行房屋用地調查與測繪。按照房產測繪規范及《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》的要求，房屋調查內容包括房屋的產權人、坐落、產別、層數、所在層次、建成年份、建筑物結構、用途、面積、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況。以及繪制房屋權界線示意圖。本文就農村地籍和房屋調查中的一些特點，對有關內容的調查進行探討。

1）房屋產權：農村宅基地其宅基地使用權主體一般與房屋所有權一致，在他人土地上建房的應該為少數。因此，在房屋調查過程中，應注意核實宅基地使用權主體與房屋所有人的一致性。對確實存在不一致情況的，對房屋所有人提供的房屋產權證明材料重點核實。同一宗地中如果出現一房多戶的，應現場確定房屋的分戶界址，并經雙方房屋所有人簽字確認。同時，應核實地籍調查表中宅基地使用權主體的正確性。

2）房屋產別：宅基地應為私有房產；集體建設用地應主要為集體所有權房產和私有房產兩類，當然不排除有其他類型的產別，但應為少數。

3）房屋調查時，應注意對地籍測量時丟漏的、房產測量又要求計算全部建筑面積和計算一半建筑面積的房屋附屬設施的調查，如陽臺、挑廊、挑樓、架空通廊、室外樓梯、門廊等的調查，尤其應注意計算一半建筑面積的房屋附屬設施的調查，以便房屋測量時進行補充測量，以此保證房屋面積計算的正確性。

3 房屋測量與面積測算

《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》中，要求“房角點的測繪宜采用與宗地界址點測量同樣的技術方法一并開展”，可以理解為房角點的測量精度應與宗地界址點的精度相同。地籍調查規程（TD/T 1001-2012）規定，土地使用權明顯界址點相對于鄰近控制點的點位和相鄰界址點間距中誤差±5.0cm（一級），而GB/17986.1規定，房屋測量時房角點的精度分為三級，其相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰房角點間距中誤差分別為±2.0cm（一級）、±5.0cm（二級）、±10.0cm（三級）。對大中城市繁華地段的界址點及重要建筑物的界址點一般要選用一級或二級，考慮到農村房屋均為獨立院落、權屬清晰，因此城鄉建設用地擴展邊界外農房房角點可以按照三級精度執行。城鄉建設用地擴展邊界內及政府或集體通過集中建設的農村公寓、住宅小區按照二級精度執行，以最大限度地保護農民的合法權益。

另外，房產測量可以在地籍圖的基礎上進行測量，對房角點可以不采用全野外數據采集方法測定其坐標，而是在房產調查時對房屋邊長及房屋附屬設施實地丈量，根據外業丈量數據，對房屋進行修正，但要求地物點（包括房角點）相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm，同時要求房產面積測量精度，在農村公寓、住宅小區應滿足二級房產面積測量的精度；對宅基地滿足三級房屋面積測量的精度。但一宗地內，房屋所有權人為多個，已經通過調查直接簽字確定各自房權界線的，其房權界線應按界址點的測量方法進行測量。

第三，在對房屋邊長進行實地丈量時，應該注意房屋邊長包括墻體厚度，對于實地無法丈量墻體厚度的，房屋丈量邊長應加上墻體厚度才為實際的房屋邊長。一定要特別注意地籍圖上未表示的需要計算建筑面積的房屋附屬設施的測量。綜合考慮不動產登記、有關測量規范的要求，房產面積之計算房屋占地面積和建筑面積，對多層多戶用房，計算其建筑面積和共有建筑的分攤面積。

4 結語

本文主要對已完成農村宅基地使用權調查的區域，就如何對房屋等宗地內的建筑物、構筑物進行補充調查和測量，形成房地一體的調查資料等技術手段進行技術性探討，對確定房地同步調查的技術方法有一定參考意義。

[1] 高延利. 土地權利理論與方法[M]. 北京：中國農業出版社，2008：131-134.

[2] 李倩. 《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》解讀[N]. 中國國土資源報，2017.01.26.

[3] 中華人民共和國國土資源部. TD/T1001-2012地籍調查規程[S]. 北京：中國標準出版社，2012.

[4] 國家質量技術監督局. GB/T17986.2-2000房產測量規范第1單元：房產測量規定[S]. 北京：中國標準出版社，2000.

[5] 關于農村集體土地確權登記發證的若干意見（國土資發〔2011〕178號）[Z].http：//www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201111/t20111110_1024313.htm.2011-11-10.

[6] 國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知（國土資發[2016]191號）[Z]. http：//www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201612/t2016 1222_1424926.htm.2016-12-16.

2017-04-01