淺析物流用地供地方式的選擇

胡 靜

（河南理工大學，河南 焦作 454000）

淺析物流用地供地方式的選擇

胡 靜

（河南理工大學，河南 焦作 454000）

闡述城市建設用地中關于物流用地的概念、定義，以及分類范圍，指出物流用地的供地方式，采用“招標、拍賣、掛牌”供地方式的意義和作用，探討在我國現有法律規定的框架下物流用地的主要方式。

建設用地；物流用地；供地方式

城市建設用地分類中對物流用地定義為物資儲備、中轉、配送等用地，其中還包含附屬道路、停車場以及貨運公司車隊的站場等用地。狹義的物流用地是指特定區域，主要用于承載各種物流功能及設施，服務于不同物流功能，表現為承載各種物流設施的城市建設用地，現有狀況下，不同城市用地有不同類型的特定物流用地組合。廣義物流用地除包含物流設施所使用的土地外，從空間范圍看，所有產生和能吸引物流、處于城市物流供應鏈中的用地都屬于物流用地。

土地利用分類中對物流用地的規定包括了物流空間設施，也包括了倉庫、貨運場站、堆場、加工中心、配送中心、批發市場、零售商店等。同時，物流設施的物流功能并非單一，常常是多種功能混合在一起，其所屬用地的性質呈現復合化的特點。由于物流用地的多樣性，在土地利用現狀分類中沒有單列“物流用地”類別，在現行土地的一級分類中，主要涵蓋的是四類用地：商服用地、工礦用地、公共管理與公共服務用地、交通運輸用地。

根據上述規定，在進行供地時，物流用地歸屬在工業用地的二級類中，屬于經營性用地的范疇，按照國家現行法律法規，經營性用地必須采用“招標、拍賣、掛牌”的形式完成供地，對于物流用地來說，必須通過“招標、拍賣、掛牌”供應土地。而物流用地作為工業用地中較為特殊的一項地類，用地主要用于庫房，同時還包含辦公用房、貨場，鐵路、裝卸平臺、公路或機場設施等較多類型，使用方式多樣化，根據相關政策分析，結合實際，可探索根據不同情況按不同形式對物流用地進行供應，以期增加物流用地供給的彈性。

采用“招標、拍賣、掛牌”供應物流用地，一是能充分發揮市場作用，高效配置物流用地。“招標、拍賣、掛牌”出讓方式作為土地的交易方式，能很好地實現社會資源優化配置，能最大程度上實現了土地出讓方和土地需求者雙方“共贏”，物流用地采用此種方式出讓，能很好解決當前物流用地市場供需矛盾突出的問題，對物流用地大量閑置問題能起到有效規范作用。二是有利于推進物流產業結構化優化升級，促進經濟增長方式的有效轉變。物流用地通過“招標、拍賣、掛牌”這種方式進行出讓，由于價格機制和競爭機制的增加，促使物流企業積極地調整自身產業結構，在產業發展上從高能耗、低效益向高效益、高技術、低能耗轉變，這樣物流企業在市場競爭中更具有競爭力，不僅能節約集約用地，更能很好地緩解現今用地困難情況，符合國家制定的保障土地相關政策。航空港區現在正處于產業結構調整、轉型、聚集的關鍵期，通過引入市場競爭機制，能夠優化區域經濟，調整產業布局，從而全面提升航空港區的整體產業質量。三是有利于強化政府對土地市場的宏觀調控。由于實行物流用地的市場化競爭，這樣的供地機制對于政府和物流企業來說，都具有一定的約束力和控制力，由于物流企業用地需經項目發改審核，而政府在了解企業的需求后，有利于將符合條件的土地推向市場，確定正常的土地供應需求單位，保持物流用地市場的正常有序。四是能更好地促進依法行政，推動廉政建設。物流用地進行“招標、拍賣、掛牌”程序，體現了政府對于土地出讓環節的公開、公平、公正原則，在供地環節中能很大程度上避免人為干擾因素，同時也對政府行為提供了相應的準則，更為規范，從制度上保證了土地供應的陽光透明，對于政府來說，也是實行依法行政的必須過程。

物流用地在采用“招標、拍賣、掛牌”前提下，為了更好有利于物流企業的需求，在探討物流用地供地方式上，可采用以下幾種：

1）物流用地中經營性用地要按照土地公開出讓方式供地

我國對于經營性和非經營性用地區分，是以用地是否用于盈利來劃分的，物流用地中經營性用地一般是指庫房、裝卸平臺、交易信息大廳以及占很少比例的配套設施用地（如辦公用房、綠地、員工宿舍等），而這些區域正是物流企業用于盈利而進行生產的場所，所以物流用地中包含的經營性用地依據《關于嚴格實行經營性土地招標拍賣掛牌出讓的通知》《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》等規定，必須進行“招標、拍賣、掛牌”形式公開出讓，這對于土地市場建設，發揮土地市場機制配置土地資源也有著促進作用。

2）物流用地中經營性用地可按照國有土地租賃方式供地

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。國有土地租賃具有短期性、靈活性的特點。對于部分物流企業，特別是生產經營規模較小的物流企業，通過土地出租取得土地使用權，對于企業來說，既減輕了負擔，也解決了時間成本，物流企業可以辦理相應的短期租賃手續，簽訂短期租賃合同，相比高額的土地出讓金，土地租金的數額也較小，對于企業控制成本是個有效的途徑。合同期滿，可以進行續簽，也可經過政府批準用途后重新簽訂土地租賃合同，企業比較容易接受這一土地有償使用方式，也能規范土地市場秩序，對于土地二級市場的平穩建立也能起到積極的作用。

3）物流用地中非經營性用地可按照國有土地使用權劃撥方式供地

物流用地中的非經營性用地主要指那些屬于公共產品性質的機構用地，如依附有大型交通樞紐中心的物流企業，其用地范圍包括有部分鐵路、公路、機場設施或者物流園區內的部分具有公益性質的基礎設施。為鼓勵物流企業的發展，這部分用地可以參照我國當前法律規定，在合法合規的情況下，按照《劃撥用地目錄》采用劃撥方式供地。

通過上述的分類別供地。能充分發揮市場作用，高效配置物流用地；另一方面，有利于推進物流產業結構化優化升級，促進經濟增長方式的有效轉變；同時，有利于強化政府對土地市場的宏觀調控；最后，能更好地促進依法行政，推動廉政建設，從制度上保證了物流土地供應的陽光透明，對于政府來說，也是實行依法行政的必須過程。

論 文 征 稿

《中州建設》是由河南省住房和城鄉建設廳主管主辦，省內唯一的建設類綜合性期刊，面向國內外公開發行。

《中州建設》以宣傳黨的城鄉建設方針和政策，促進中原崛起，推進城鎮化建設，交流信息，服務基層為己任，努力傳播國內外城鎮化發展的先進理念和經驗，積極宣傳建設管理部門和建設企事業單位的業績和成就，發表專家學者和廣大工程技術人員的理論文章。

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責任編輯：李老師

中州建設雜志社編輯部

2016-12-08