房地產交易及不動產登記的相關問題探析

程明艷 浙江省建德市房產管理處

房地產交易及不動產登記的相關問題探析

程明艷 浙江省建德市房產管理處

伴隨著科技的蓬勃發展，各行各業都迎來了新的機遇與挑戰。人們生活水平的提高，對起居及物質要求也有了進一步的提高。房地產作為新時代房屋交易的重要紐帶，其即為一種客觀存在的物質形態，也是一項法律權利。在房地產交易的過程中就衍生了對于所有權的房屋及地基的登記，其即為一種不動產。房地產因其地理位置的固定性及不可移動性，也稱為不動產。對于不動產的登記，相關的部門應建立一套完備的規范措施，以保障人民的合法權益。嚴格登記機關的責任制度，建設我國不動產信息公開制度。

房地產交易 不動產登記 問題 探析

一、前言

目前，隨著我國長期穩定的發展，各項法律法規的進一步完善。我國對于不動產登記立法活動獲得了各界的不斷關注。不動產涉及到我國公民生存利益的重要部分。房屋交易過程中對于不動產的登記可以有效的對其產生的變動進行登記公式[1-2]。為了更好的保障人民群眾的房屋財產安全，我國需要創建完備的不動產登記制度。

二、房地產交易的相關問題分析

房地產作為物態形式，客觀的存在于我們的生活中。其是房產及其地產的總稱。其涵蓋了土地及土地上的建筑物等衍生物的權利。因其自身地理位置的不可移動性，又稱為不動產在經濟學的范疇上。同時其又為一項法律權利。是公民的自身財產權利。其包含了對自身財產的所有權、使用權等。

房地產在交易的過程中存在明顯的法律問題。在此過程中也會存在對應的風險。在房地產的交易過程中要注意對于不動產交付過程中的相關問題[3]。

房地產在交易過程中的登記的含義是通過權利人的申請將土地及其上的衍生建筑等所有權按照法律程序進行登記事實[4]。房地產在交易的過程中登記的目的是為了公示。使大眾群體了解房地產上的物態形式。

在房地產交易的過程中極易出現相關的法律糾紛。其主要的存在形式包含了無效的交易合同、商品房相關法律陷進、所有權的相關問題、定（訂）金的問題等[5]。

在房地產交易的過程中，因諸多原因的疏忽極易出現無效合同的法律糾紛。房屋的買賣合同是在此交易過程中的重要前提。一個合法有效的合同應引起各方的高度重視。對于在此交易的過程中超出年齡或智力能力有缺陷的買賣人應由其法律代理人進行相關程序的簽訂[6]。

房地產交易的過程中商品房的預售是普遍存在的現象。而此過程中極易出現合同條款的缺失及漏洞。在商品房的預售過程中通過合同條款應用一些手段以達到風險的轉移及法律的規避。在日期的簽訂過程中應用文字游戲，利用通過寫入竣工后交付使用。但此竣工后是一個完全模糊的概念。這樣就會引起房地產交易過程中的法律糾紛等問題出現。

三、不動產登記制度的問題探究

不動產的登記是相關部門對其進行法律意義上的有效登記，以保障其合法的權益。不動財產的登記過程中可以涵蓋權利的相關類型及基本原則等。不動產的登記即為一種法律意義的程序性行為[7]。

對于不動產的登記其核心即為不動產的權利意義。在登記的過程中要明確相關的登記權利。只要是涵蓋在不動產權的范疇之內，這些相關的權利均可以進行登記。其與物權法既有緊密的聯系，又有其相應的區別。《物權法》規定了相應的不動產權登記制度。物權法上的登記是法律意義的范疇。房地產的相關登記制度為不動產登記制度的關鍵部分。不同的不動產權登記制度有其相對應的物權變動模式。

四、房地產交易及不動產的重要關系

（一）有效的區分房地產交易及不動產登記的界限。不動產的登記及房地產的交易應有效的積極的達到資源的共享。在共享的過程中應制定一致的規定，已到達相關直接理解及溝通的順暢。明確相關的資源共享單位，以提高相應的辦事效率。在不動產的相關登記軟件上有達到與時代的同步。這樣才能很好的建立溝通的橋梁。不動產登記及房地產的有效資源共享，才能大大的提高雙方的辦事效率[8]。更好地服務于人民群眾的權利。有效的保障人民群眾的物質財產安全。

（二）創設房地產交易新平臺。在對不動產進行合理有效的登記時，房地產交易應利用其信息資源，制定符合自身的更為合理的交易流程。創設全新的房地產交易模式。

實現房屋的交易和產權的管理登記進檔的模式。房地產的交易與不動產的數據信息時時共享。構建商品房網簽模式，完善各個子系統的綜合管理模式。有效的轉變傳統的理念，房地產的交易不僅僅是房屋的交易，也涵蓋了其土地所有權的相關問題。

五、結語

本文首先對房地產的主要內涵及其在交易過程中存在的問題進行了詳述的探析。獲知了房地產交易過程中主要存在的問題。針對于無效的交易合同、商品房相關法律陷進、所有權的相關問題、定（訂）金的問題等進行了細致的剖析。后續又對不動產登記制度的相關問題進行了研究。房地產交易的過程中其土地及其衍生物作為不動產交易的一部分，應進行有效的登記。最后對房地產交易與不動產登記間相關的關系進行了分析。提出兩者需要建立有效的資源信息共享平臺，這樣才能有效的保障人民群眾對于自身財產的根本利益，同時提高兩者的工作效率。房地產交易為了更好的發展應創設新的交易平臺。這樣才能使其更好的健康的發展。

[1]李雅珍. 理清房地產交易管理與不動產登記的邊界[J]. 中國房地產,2017,(01):34-36

[2]沈暉,謝逸. 房地產交易中隱名購房的風險管理與防范[J]. 管理世界,2014,(11):176-177.

[3]潘海亞. 淺談房地產交易中風險及規避策略[J]. 現代商業,2011,(05):63.

[4]王永亮. 論不動產登記中的私權利保護[D].華東政法大學,2014.

[5]王崇敏. 我國不動產登記制度若干問題探討[J]. 中國法學,2003,(02):46-52.

[6]詹長根,吳藝,涂李蕾,胡梓桑. 我國不動產登記制度若干問題淺析[J]. 中國國土資源經濟,2015,(02):31-34.

[7]李明發. 論不動產登記錯誤的法律救濟——以房產登記為重心[J]. 法律科學.西北政法學院學報,2005,(06):68-73.

[8]孟強. 論不動產登記機構登記錯誤的賠償責任——兼評《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》相關規定[J]. 政治與法律,2014,(12):18-26. ，，