我國房產稅制設計的研究

林晶 馬睿君

對外經濟貿易大學金融學院

我國房產稅制設計的研究

林晶 馬睿君

對外經濟貿易大學金融學院

目前，中國的經濟改革進入了攻堅階段，房地產業對國民經濟增長和穩定發展有著重要作用。但是現實中，房地產市場很容易產生不合理的泡沫化炒作因素。為了能夠真正解決好房地產業在必要調控下的健康發展問題，人們寄希望于房產稅。

1994年我國實行分稅制改革后，流轉稅收入占主體地位。間接稅的累退性會對社會造成較大的影響，進一步擴大貧富差距。對于房產稅的實施，如何才能在不增加居民稅收負擔的情況下，有助于稅制優化，這也是我國政府需要解決的實際問題。

一、 我國房地產稅稅制的概況

房地產稅分為狹義房地產稅和廣義房地產稅，狹義的房地產稅僅局限于對房地產保有環節進行征稅，而廣義的房地產稅是對整個房產環節進行征稅，分為三個大類，即房地產轉讓稅、房地產收益稅、房地產保有稅。

我國的房地產稅收以流轉環節為主，保有環節較少，而國外正好相反，這是我國房地產稅收與西方國家鮮明的差異。這就使得稅目發生重疊，稅負過重，也成為房價持續攀升的重要原因，同時一些房地產開發商開始囤積土地，待價而沽，這就造成了大量土地的浪費。因此，房地產稅收的改革應當以征收環節作為切入點。

二、我國當前房地產稅制存在的主要問題

（一）現行房地產稅制設計落后于經濟現實需求

我國的房產稅和城鎮土地使用稅適用的大部分政策是基于計劃經濟背景上制定的，自改革開放以來，經濟結構和制度安排已發生了深刻變革，現行的房地產稅難以充分發揮其調節作用。

（二）房地產稅制體系結構不合理，重流轉、輕保有

我國的房地產稅制體系雖涉及了較為全面的環節，但是在結構上還不夠合理，主要表現為重流轉，輕保有。首先從稅種數量上來看，房地產稅制體系中包含的10個稅種，僅有兩個是在保有環節開征的，其余全部是在流轉環節開征；其次，從稅收收入來看，保有環節與流轉環節的稅收收入相差很大。不合理的稅種設計對房地產的交易造成了不利的影響，從一定意義上促進了偷逃稅款和投機行為。

（三）稅制要素設計不合理

一是稅基較窄。我國房地產稅和城鎮土地使用稅基本只對城市等地區的納稅人征稅；雖然將全部城市住房納入征稅范圍，但是明確規定對居民非經營性住宅免稅；雖然城鎮土地使用稅暫行條例中并未對城市居民普通住房免稅，但是多數地方政府都明確規定對其免稅。

二是計稅依據和稅率不合理。就稅率來說，主要存在兩個方面的問題，一是稅收水平普遍較低，使得稅收收入較少；二是對于不同的地區其發展水平不一，采用相同的稅率進行征收，削弱了房地產稅征收的意義。對于出租的房產按照原始成本計稅就會產生偷稅、漏稅現象的發生。城鎮土地按照土地面積征稅也產生了很多的弊端，沒有彈性的稅率無法體現土地價值的變化，這就導致對土地過度占用的現象頻發。

三是稅種雜亂，存在重復征稅。從大口徑來說，我國現行的房地產稅稅種較多，一些稅種看起來比較獨立，實質上是對同一稅基反復征收，稅種之間也無法兼容。稅種較多會直接增加稅收征管成本，形成重復征稅而且還造成房地產稅收繁重的印象。

四是房地產稅制的配套制度不完善，限制了房地產稅制的發展。從發達國家的實踐來看，房地產稅的制度設計、征收管理需要一系列的配套制度，其中最主要的就是房地產信息登記和機制評估體系。我國目前房地產登記和評估體系尚不健全，還沒有在全國范圍內實現房地產信息的共享，這種平臺和制度的缺失影響了房地產稅的征繳和稅制的改革步伐。

三、我國房地產稅稅制的方案設計

（一）稅種的設定

進行房產稅稅制方案設計時，應適當精簡稅種。住房買賣環節的城市維護建設稅和教育費附加等可以考慮取消，個人所得稅和契稅可以大幅削減，保留印花稅。鑒于房產稅僅針對房屋征收，因此應當保留城鎮土地使用稅這一稅種。

在諸多稅種中，直接針對房地產開征的稅種，計劃征收的主要有三個稅種，包括開發環節開征的耕地占用稅、轉讓環節征收的土地增值稅以及保有環節征收的城鎮土地使用稅和房產稅。

（二）征稅對象的選擇

多數國家的征稅對象是全體住宅，免稅的范圍僅限于低收入、弱勢群體自住的房地產和政府部門、教育機構、慈善機構等擁有的專門用于公益目的的房地產。從試點改革經驗的角度考慮，滬渝兩市的房地產稅都是對增量房征稅，但是并未達到政策的預期效果。因此在未來的房地產稅收中，征收對象應當增加，包括除公益性房產和特殊群體自住房產以外的大多數地產。

（三）計稅依據的確定

按照市場價值征稅因其具有較大的優越性而為大多數國家采用，我國專家亦大多支持這一模式。采用這種計稅依據，其關鍵在于定期進行市場價值評估。這需要一系列要素作為保障，包括專業的評估機構、專業的評估人員、計算機批量評價系統、周期評估機制、信息公開制度和爭議解決制度。

（四）扣除標準和稅率的設計

房地產稅的一個弊端就是增加城市間財政收入的差距，而要解決這一弊端，就應該考慮到人均面積和住房價值這兩個因素。可將人均50平方米和城市住宅價值的中位數作為扣除標準。這一標準既有利于大家購買首套房，也為房地產投機設置了較大成本。

從世界范圍來看，國際房地產稅平均稅率在1%～2%之間，如果中國房地產稅的有效稅率能夠保持在房地產價值的1%，其收入能夠達到GDP的3%及以上，就會高于這一稅種的開設成本從而為其開設提供可能性。

（五）技術支持

征收房地產稅需要兩個方面的技術支持：一是建立不動產登記信息系統；二是建立房價動態評估系統。房地產稅采用房地產價值作為計稅依據，鑒于房地產價值的動態變化性，需對房產價值進行周期性的評估，這意味著存在大量的專業評估人員、機構的缺口，應當在改革中不斷完善。