工業用地彈性年期出讓實踐探討

鄭恕 濟南市土地儲備中心

工業用地彈性年期出讓實踐探討

鄭恕 濟南市土地儲備中心

本文從目前我國工業用地市場現狀及企業生存周期等問題入手。以規范性文件制定為目標，圍繞開展工業用地彈性年期出讓工作存在的問題及解決思路展開探討。嘗試從實踐中摸索、形成一套完備的工業用地彈性年期出讓考核評價及監督管理政策體系。

工業用地 彈性年期出讓 實踐

一、概述

自2007國土資源部、監察部共同發布《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》以來，工業用地招拍掛工作在我國全面開展。多年來，各地組織工業用地出讓全部以法律最高限定即50年作為出讓年期，但是根據國家工商總局權威調查發布，國內近六成的中小企業生存年期不超過5年，能夠達到20年的企業更是鳳毛麟角。所以工業用地以50年期“一刀切”式的出讓，造成了大片土地資源的閑置和浪費。在全國土地資源日趨緊張的情況下，國土資源部頒布《節約集約利用土地規定》提出：“市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實行縮短出讓年期等方式出讓土地。”這就為工業用地彈性年期出讓工作的開展提供了政策依據，本文將從實踐角度對工業用地彈性年期出讓這項工作展開討論

二、基本工作思路

將工業用地出讓年期由50年縮短為20年，供地方式采用“先租后讓”和“短期出讓”模式，其間融入用地情況定期考核評價機制，將土地利用標準通過約定方式寫入合同條款，引導低效用地退出，從而實現土地資源優化配置。其中“先租后讓”租賃階段通過招拍掛方式公開確定土地承租人，在租賃合同中應明確土地開發利用指標及土地產出效益指標等內容，以衡量用地單位土地利用效益及企業經營情況。租賃期滿達到合同約定標準的用地單位，可通過協議出讓方式辦理土地出讓手續，出讓年期為20年。“短期出讓”模式出讓程序不做改變，僅是出讓年期縮短為20年。同時，區縣及工業園區作為考核評價主體，負責對租賃期土地利用情況進行監管并定期考核，未達到租賃合同約定標準，將不予辦理土地出讓手續。

三、存在問題

采用彈性年期出讓工業用地可提高工業用地配置效率，促進土地節約集約利用，避免大量閑置土地的出現。但是，此種模式也存在一定問題和弊端。

（一）設置租賃期限如果過短，將會影響企業中長期發展策略，除去辦理土地出讓、規劃設計、開工建設手續以及實際建設時間，留給企業真正投入生產的時間非常緊張，很多企業在短期內尚未看到投資回報，租賃期限屆滿后便面臨退出土地的選擇，這將加大企業投資的不確定性。

（二）面對日漸增高的征地成本，租賃和短期出讓會加長政府回收征地成本的周期。近些年，隨著土地資源的日趨緊張，征收土地成本逐漸增高，很多地方按照50年出讓工業用地,地價尚不足彌補征地成本的缺口，若改為租賃或短期出讓，租金與短期出讓金勢必低于50年期出讓的工業地價。這樣以來，大量租賃和短期出讓的工業用地將會大大增加政府征地成本回收的財政壓力。

（三）規劃、建設及登記發證手續辦理存在技術障礙。由于租賃或短期出讓年期過短，規劃、建設等手續辦理尚無先例，以往此類建筑物通常以臨建手續報批，配套費和相關稅費的征收也無專門政策支持，這將增大政府審批管理的困難。

（四）廠房標準和規模的不統一，導致地上廠房的兼容性和可持續使用性受到一定制約。由于工業項目包羅萬象，有些產業需要大型廠房、重型設備支持，有些產業則可輕裝上陣，使用寫字樓式廠房即可投入生產。企業通過租賃獲得工業用地進行建設，若租賃期滿無法達到預期要求,被迫退出土地，已建成的地上廠房又無法適應其他行業的使用，這將會使企業面臨投入無法及時收回的風險。

四、解決建議

針對工業用地彈性年期出讓所面臨的種種問題，筆者根據實踐經驗，提出以下解決思路，以供探討。

（一）建立科學合理的土地利用效能評估考核體系。針對租賃或短期出讓的工業用地，可建立一套包括投資強度、畝經濟產值、畝稅收、畝就業人數等一系列的評估考核體系，并將該內容通過補充條款的形式寫入租賃或出讓合同，同時對實際考核中無法達到約定的企業進行違約責任追究，例如責令限期整改或退出使用土地等。

（二）精減政府審批環節，提高政府服務效率。加快規劃、土地、建設等部門審批速度，同時做好配套費、稅收減免等相關配套政策的制定，針對高效集約利用土地的項目，可給予一定的政策支持，從行政機關內部為全面服務實體企業做好各項準備工作。

（三）做好充分調研，規劃先期介入，力爭建設統一的、兼容性強的標準廠房。相關部門可對園區內企業進行走訪調研，通過科學嚴謹的統計手段，獲取企業對廠房建設標準的需求，然后針對彈性年期出讓的工業用地統一規劃，從而縮短企業廠房建設的時間，同時又能保證建成廠房的可持續利用。

（四）建立統一代建平臺，做好建設服務保障工作。有條件的地方政府或園區可成立代建平臺，例如國資運營開發公司等形式，自行投資建設標準廠房，然后按照彈性年期租賃或短期出讓方式提供給前來投資的企業使用，實現“交鑰匙”工程。使企業能夠輕裝上陣，省去申報規劃及建設時間，專心投入生產。代建平臺可通過房地產租金回收建設成本，對于效益好的企業可一次性為其辦理廠房及土地不動產統一轉讓手續。

五、最終結論

在我國土地資源日趨稀缺的大環境下，為響應國土資源部節約集約利用土地的號召，開展工業用地彈性年期出讓工作成為大勢所趨，雖然開展該項工作或將面臨很多問題，但是各地國土工作人員排除種種困難，發揮專技特長，為開展此項工作打開了一條前途光明的道路。本文提供的思路，旨在拋磚引玉，歡迎各界朋友批評指正。