淺議住宅小區停車位的權利歸屬

韓 旭

（100012 北京市朝陽區地方稅務局 北京）

淺議住宅小區停車位的權利歸屬

韓 旭

（100012 北京市朝陽區地方稅務局 北京）

住宅小區的停車位問題，是目前我國物業管理中最具爭議的問題之一，住宅小區停車位所有權歸屬不明，將令房地產開發商和置業者的合法利益處于不確定的狀態，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

權屬爭議；物權訴訟；私法自治

1 我國住宅小區停車位的性質

我國討論停車位的權屬問題，首先要確定的是，停車位是否是“物”、能否成為所有權的客體。傳統民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能滿足權利主體的利益需要，并能為權利主體所能支配和利用的物質實體。小區停車位作為區分所有建筑物的配套設施是客觀存在的;其設置目的就是為了方便業主泊車使用，即能為權利主體所能支配和利用;每一個停車位均有固定的界限和標明的范圍，能夠從一般觀念將彼此以及他物區別開來，可以被人支配與控制。因此，停車位顯然具備“物”的各項基本特征，具備了法律上“物”的基本屬性。

停車位屬于小區的組成部分，與小區的主體一區分所有建筑物的關系密不可分，然而這種關系究竟屬于何種性質?是獨立的物與物關系還是從屬關系?這是研究停車位權屬問題必然要討論的。在停車位與區分所有建筑物之間的關系上，梁慧星教授認為車位一般屬于從建筑物，而房屋為主建筑物。陳華彬教授認為車位為附屬建筑物，對區分所有建筑物具有從屬關系，也得出了停車位與區分所有建筑物為主物從物關系的結論。據此結論，根據主物轉移，從物隨之轉移的原則，作為從物的小區停車位的法律權利就依附于作為主物的區分所有建筑物。

2 權屬爭議

《物權法》第74條明確規定了車位、車庫的歸屬，即建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸業主共有，但占用城鎮公共道路或規劃用于停車的地面車位屬于例外。但是《物權法》正式實施后，關于住宅小區停車位的糾紛并沒有停息，事實上，由于《物權法》中對停車位的部分問題沒有作出具體規定，導致一些新爭議還在產生。

《物權法》第74條在一定程度上平息了現實生活中停車位的權屬糾紛，解決了開發商以及物業管理公司和業主在小區車位上存在的矛盾，然而仍存在以下幾個問題:

第一，“規劃”的范疇不明。本款并沒有明確“規劃”的范疇，是僅指開發商按強制性要求設計的配建車位、車庫，還是包括那些強制性要求以外的，開發商為了盈利所建的車位部分，即此“規劃”的是以強制性規定為標準還是以開發商標準?因為此項規定關乎哪些車位是開發商可以自由處分的，哪些是必須配置給小區業主的。而物權法并未對“規劃”與“首先滿足業主的需要”間的關系作明確的規定，也沒有規定如何保障業主“首先權”的實現。

第二，“首先滿足業主的需要”模棱兩可。《物權法》第74條第1款體現了停車位是為小區業主服務的思想。規定停車位先滿足業主的需要自不待言，但是如何滿足需要，滿足哪些需要，應當有一個明確和約束。

第三，《物權法》第74條第2款規定業主可以通過出售或附贈方式取得的車庫、車位問題是業主取得的是車庫、車位的所有權還是使用權?如果是所有權的話，是否需要進行不動產所有權登記?如果該業主想轉讓車位能否轉讓，應當履行什么樣的手續?即由于物權法相關規定的不完善，不能通過登記方式明確物的權利歸屬和發揮物的效能。

3 修訂物權法和完善配套制度界定住宅小區停車位的權利歸屬

我國物權法已經出臺，關于小區停車位的法律權屬及其相關問題的規定亦已起步。筆者提出以下的幾點建議，以期對物權法的完善提供一些有益的借鑒和幫助。

3.1 在立法上明確各類業主共有停車位的法律權屬，并完善與之相配套的登記制度。物權法關于車位權屬的規定對于業主共有的，并未按照不同類型的車位進行，在執行和操作過程中會存在一定的問題，所以我們非常有必要在法律上給予明確的規定。

3.2 小區業主共有的停車位的費用分攤及利益歸屬法律地位也應做出規定。地面停車位，一般開發商都將購買土地使用權的費用分攤在業主的購房費用中，因此應當明確規定采取由全體業主按照其各自購買房屋的面積予以分攤的形式；地下停車位，仍然應當采取全體業主根據各自房屋面積予以分攤的辦法。并且法律應當做出強制性的規定，不允許采取其他的辦法，以免開發商重復收取費用。

3.3 應對小區停車位轉讓給區分所有人以外的第三人進行限制。開發商不可將其賣給小區業主以外的人，或將專有使用權出租給小區業主以外的人。因為轉讓給第三人，造成小區物業管理的困難，也給全體業主的生活帶來不便，尤其給治安帶來消極影響；其次，由于將車位轉讓給第三人，造成小區業主使用車位緊張，最終影響到小區的生活質量；此外，如果允許小區車位轉讓給第三人，這樣就會使小區車位進入市場機制，勢必造成車位的價格上漲，甚至有人認為，自然轉讓將會使小區以外的其他人控制車位的資源，進而向業主收取高額壟斷資金，這樣也會對小區生活質量造成嚴重影響。

4 結語

現實中業主和開發商糾紛不斷，都是因為權屬不明而產生的。科斯定律認為，產權清晰是交易的前提，能減少交易成本，促進社會整體利益的增長。在產權清晰的基礎上，產權歸甲或乙并不會造成利益的不平衡，因為當事人的協商會調整責任的分攤，從而自發形成利益平衡。只要法律確定了車位的權利歸屬原則，業主和開發商便會形成穩定的預期，并切實地采取相應的對策。

小區停車位法律糾紛的產生，是人類社會向前發展，人民生活水平不斷提高，私家車擁有量增多的必然結果。要實解決其法律糾紛，必須先搞清楚不同類型停車位的產權歸屬。小區停車位的法律歸屬問題之所以顯得復雜，關鍵原因在于各種觀點在討論此問題時，總是片面地從某個角度出發，企圖得出唯一的結論，這種思路是值得商討的。

《物權法》一定程度上代表了立法的進步，但仍有其不足。要想真正解決城市住宅小區的停車位問題，需要相關制度的配合，需要相關的法律法規加以完善。希望本文提出的法律對策能夠為解決因小區停車位而引發的糾紛提供幫助，相信隨著立法的不斷完善，公民素質的不斷提高，住宅小區停車位的法律糾紛問題會得到切實的解決。

[1]朱俊峰:《公寓小區停車位法律問題研究》，載《清華大學學報》2006年第4期.

[2]梁慧星，陳華彬:《物權法》，法律出版社2005年版，第243頁.

[3]王效賢，劉海亮.物權法總則與所有權制度.知識產權出版社.2005:174.