淺議營改增對房地產企業的影響及應對措施

顧非非

摘要：營改增指的是將傳統的營業稅改為增值稅，營業稅改增值稅的根本目的是為了減少重復征稅，為了減輕企業的稅收負擔，是結構性減稅的重要措施。“營改增”從整個宏觀經濟來的確能促進產業結構調整，降低企業稅負，但不是所有的行業都能受益，房地產行業和建筑行業在“營改增”中將會遇到很多的困難和挑戰。本文就“營改增”對房地產行業可能會造成的影響進行了具體分析，并提出了應對的策略。

關鍵詞：房地產企業 營改增 影響 對策

隨著“營改增”的不斷深化發展，我國“營改增”已經取得了一定的發展，各行各業均受到了營業稅改增值稅制度的影響，房地產行業也不例外。房地產行業是近年來的熱門行業，“營改增”的稅收制度改革必然也會給房地產企業稅收帶來一定的影響，應該如何應對“營改增”對本企業帶來的有利和不利影響是房地產企業管理人員需要重點關注的問題。

一、“營改增”對房地產開發企業帶來的影響

（一）對企業稅負的影響

1、“營改增”對土地增值稅和企業所得稅的影響

營業稅和增值稅雖都是流轉稅，但在稅制設計和財務核算上存在很大區別。增值稅為價外稅，營業稅為價內稅，“營改增”后房地產開發企業的銷售收入、成本按價稅分離計量，企業收入、成本、利潤將不同程度的降低，從而影響企業的土地增值稅和企業所得稅?！盃I改增”后流轉稅稅負增加，土地增值稅和企業所得稅稅負有所減少，但流轉稅的增加是否能低于土地增值稅和企業所得稅的減少，一是要看房地產開發企業執行的增值稅稅率；二是要看企業獲取增值稅進項抵扣額。

2、受相關行業“營改增”的影響

與房地產行業相關的行業很多，“營改增”對這些行業的影響，勢必影響到房地產開發企業。建筑安裝業是與房地產開發行業密切相關的直接上游企業，建筑業在“營改增”會受到很大的沖擊，由于建筑施工企業原料購買的品種繁雜，除了鋼材等主要材料能取得增值稅進項稅抵扣外，大量的零星材料采購如砂石、石頭、泥土等無法取得增值稅專用發票，建筑施工企業的主要成本中人工成本占有很大比重，約占工程造價的25%，人力資源成本無法進行增值稅進項稅額抵扣，因此建筑施工企業的稅負將會上升。根據稅負轉嫁的原理，建筑施工企業會將提高的稅負轉嫁給房地產開發企業。另外，融資成本是房地產開發企業三大成本之一，金融行業目前仍未實行“營改增”。這些密切相關行業的“營改增”將會影響房地產企業稅負。

（二）對企業財務管理與會計核算的影響

營業稅為價內稅，增值稅為價外稅，實行“營改增”后，企業的主營業務收入因扣除增值稅而減少，假定稅率為17%，原主營業務收人為117萬元，“營改增”后主營業務收入變為100萬元，增值稅銷項稅為17萬元，同理，也會降低同定資產的價值和主營業務成本。從而影響企業資產、利潤等財務指標。

在現行的稅制下，房地產開發企業財務管理水平參差不齊，征收營業稅時不涉及進項稅額抵扣的問題，在發票的管理上也不是很嚴謹，其難以勝任增值稅征收事務的要求?！盃I改增”后會計核算工作、核算方法都發生了變化，增加了成本控制的難度。

“營改增”對房地產企業現金流的影響?，F行稅制下房地產開發企業需要在房屋預售期便確認預售收入，并預繳營業稅，這樣占用了企業的流動資金?！盃I改增”后，項目前期購進材料，施工投入等會產生大量的進項稅留抵，不用繳納增值稅，對房地產開發企業來說，可緩解資金的壓力。

二、房地產開發企業面對“營改增”的應對措施

（一）加強對“營改增”的認識和學習

要正確應對“營改增”給企業帶來的有利和不利影響，房地產企業領導和管理人眼必須要加強對人員素質的重視，要求相關工作人員要加強對“營改增”政策和制度的了解和正確認識。因此，房地產企業需要對財務部門的工作人員進行有針對性的培訓，提高工作人眼對“營改增”相關政策的掌握程度，并要求工作人員根據稅收制度的變化轉變財務核算方式，提高核算的質量。此外，企業還需要加強工作人員的納稅意識，要求及時向相關負責人索要增值稅發票。同時，企業還需要建立專門的稅務管理部門，加強對稅收的統籌和管理。

（二）實施全面稅收籌劃管理

第一，對于開發成本來說。即使企業在項目開發之初就竭力控制開發成本，但是由于“營改增”的制度特色，房地產企業的開發成本必然會呈現增加的趨勢。因此，企業要切實降低開發成本還是需要從建筑材料方面進行控制和籌劃；第二，對于堅持材料的稅收籌劃。建筑材料的供應商選擇是關鍵，由于企業無法在開發成本上經常有效的稅收籌劃，那么企業就應該要重視供應商的選擇。在選擇材料供應商時，企業將是否能夠獲取增值稅專用發票及其可抵扣的進項稅額度作為重要的選擇依據可以有效的利用“營改增”的稅收特征降低生產成本，提高企業的經濟效益。當然，在選擇供應商的同時企業還需要綜合材料的價格、質量等因素進行綜合考慮。此外，在勞動力的選擇方面，企業也應該盡量避免選用分散的勞動力，以獲得增值稅發票為重要的考慮依據。

（三）做好過渡朝的應對

房地產開發企業應對“營改增”的沖擊，首先要考慮的是日前已開工或已完工未完全銷售項目，這類項目成本已發生，無法再取得增值稅專用發票進行抵扣，現在實現的銷售，要按增值稅進行繳納。國家政策尚未出臺，但房地產開發企業要做好準備，對現在已開工的項目進行全面梳理，如進度情況、成本情況、發票取得情況、銷售情況等等進行分析研究，制定對這類項目具體的應對方案。企業對需要采購的大型同定資產，除非必須，則可延緩采購時間，以期獲得同定資產的進項稅；對小金額采購是否一定要取得增值稅專用發票等問題，要認真測算價格變動與增值稅的臨界點，以期對企業帶來更多利益。

參考文獻：

[1]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業未來影響及對策[J].會計師，2014（14）

[2]張淑常.淺析房地產企業如何應對營改增的試點擴圍[J].市場周刊，2015（01）