營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響及對策解析

石墨羽

摘要：在“十二五”期間，我國在改革財稅體制上又增加了一項內(nèi)容“營改增”，這是繼改革增值稅制度之后的又一次重大改革和轉(zhuǎn)型。推行“營改增”不僅能將征收增值稅的范圍擴大，還能將原先征收的營業(yè)稅也一并納入到征收增值稅的范圍當(dāng)中。通過在試點推行“營改增”的實踐和探索，發(fā)現(xiàn)其具有良好的運行效果，且改革后所獲得的效果也非常明顯。因此本文就營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響進行了深入的分析和研究，并針對如何有效實施營改增提出了有效的建議和對策。

關(guān)鍵詞：營改增 物業(yè)管理企業(yè) 影響 對策

一、營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響解析

（一）影響財務(wù)管理工作

在推行營改增之后，2016年5月物業(yè)管理企業(yè)也開始加入到改革增值稅這一體系當(dāng)中，從長遠來看，這不僅有利于企業(yè)實現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，使得企業(yè)的財務(wù)管理制度規(guī)范化，使得財務(wù)管理中的核算口徑統(tǒng)一化。同時，“營改增”實施之后，物業(yè)管理企業(yè)的管理理念也能實現(xiàn)良好的轉(zhuǎn)變。另外在進行營改增以后，物業(yè)管理企業(yè)還能有效的避免之前所遇到各種管理問題，這樣一來就能夠有效的完善稅收管理工作中存在的缺陷，從而使得更多的物業(yè)管理企業(yè)能夠在改革稅制的過程中獲得較高的效益。由此可見，營改增的推行和實施不僅能夠促使物業(yè)管理企業(yè)不斷擴大其所在的市場規(guī)模，同時還能夠有效的擴大物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，這樣一來物業(yè)管理企業(yè)就能在激烈的市場競爭中占據(jù)穩(wěn)固的競爭地位。

（二）響持續(xù)發(fā)展

我國在改革稅制的過程中，最重要的內(nèi)容就是營改增，營改增的推行實施不僅能夠促使國內(nèi)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到較大的調(diào)整，同時還能促使當(dāng)前的物業(yè)管理企業(yè)得到較大的發(fā)展。由于在當(dāng)前的物業(yè)管理企業(yè)中，還沒有制定出有秩序的、良性的收費價格體制，這就造成了物業(yè)管理企業(yè)存在行業(yè)稅負偏大以及稅率過大等問題。在營改增推行實施以后，新形勢下的物業(yè)管理企業(yè)就能夠在內(nèi)部管理上加大力度，同時還能促進整個物業(yè)行業(yè)也加大內(nèi)部管理，這樣物業(yè)管理企業(yè)就會將增值稅以及營業(yè)稅共同存在時其阻斷抵扣鏈條所造成的稅收加大等問題逐一解決掉。從長期的發(fā)展目標(biāo)來看，營改增推行實施以后，就會逐漸將斷裂抵扣的鏈條重新連接并打通，并使其得到有效的延伸，這樣一來能夠用作抵扣的稅額進項也會逐漸上升。另外物業(yè)管理企業(yè)在營改增推行實施以后，其所產(chǎn)生的減稅效應(yīng)還會給其他的企業(yè)帶來有利的影響。由此可以可出，營改增不僅能夠促進企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展，其在提高企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營能力的同時還能保證物理管理企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

（三）影響企業(yè)稅負

營改增在推行實施之前，國內(nèi)的增值稅率為百分之十三和百分之十七兩種，而在實施以后，增值稅率在原基礎(chǔ)上多了兩檔稅率，即百分之十一和百分之六。同時在營改增推行實施以后，物業(yè)管理企業(yè)的稅款繳納由原來百分之五的營業(yè)稅改成了繳納百分之六的營業(yè)稅。在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的過程中，其成本最主要的包括兩種，一是固定成本，二是人工成本。因為這兩項成本在總成本中占比比較高。其中光是人工成本所占比重就達到了百分之七十以上，但是它又不能為企業(yè)提供進項稅額進行抵扣，這就無形之中增大了物業(yè)管理企業(yè)的繳稅負擔(dān)。由此可見，在短期時間內(nèi)，營改增給物業(yè)管理企業(yè)所帶來的繳稅負擔(dān)不會下降，反而是會上升。隨著營改增推行實施的不斷深入，物業(yè)行業(yè)將不得不尋找新的出路，原來的人員結(jié)構(gòu)勢必將要進行調(diào)整，將一些人工占比較高的費用通過專業(yè)外包的形式進行發(fā)包，一方面可以取得進項稅抵扣，另一方面也可以減少物業(yè)企業(yè)的用工風(fēng)險，從勞動密集性企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型成知識性的服務(wù)業(yè)，同時利用好營改增中財政資金的專項補貼，就能確保在未來的某一時期，物業(yè)管理企業(yè)一定會將稅負過重的情況加以改變。

（四）影響會計核算

隨著“營改增”的實施，物業(yè)管理企業(yè)的會計核算將會產(chǎn)生翻天覆地的變化。由于營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，計稅方式根據(jù)實際收入乘以營業(yè)稅稅率進行稅收繳納。同時企業(yè)在繳納營業(yè)稅的過程中，也只是在計提環(huán)節(jié)以及繳納環(huán)節(jié)進行會計核算。而在實施“營改增”之后，企業(yè)的會計核算的內(nèi)容就會有所增加，除了增設(shè)了“銷項稅額”以及“進項稅額”等會計核算科目外，按照增值稅不同的稅率進行分門別類的匯總也變成必要的核算工作，另外對于可抵扣項和不可抵扣項也需要做到心知肚明，才能更好的規(guī)避稅收風(fēng)險，最大程度上的降低企業(yè)稅賦，這對于以前營業(yè)稅納稅模式下的會計人員無疑提出了更高的會計核算要求。

二、營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響對策解析

（一）加強稅收籌劃

在推行營改增項目的過程中，物業(yè)管理企業(yè)必須及時對有關(guān)稅收方面的政策進行準確的掌握和了解，并提前籌劃稅收的各項工作。同時企業(yè)自身也要對物業(yè)管理的成本進行全方位的考慮，并且還需要考慮資金占用以及抵扣進項稅額等方面對企業(yè)的整體所產(chǎn)生的影響。另外也要對人工成本在企業(yè)總成本中所占的比重進行分析，若投入過大，則可以采用勞務(wù)外包的方式，實施“營改增”之后，企業(yè)就能夠通過發(fā)票來抵扣稅額，從而達到降低稅負的目的。另外要充分利用現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠政策，比如對于停車租賃費可以不用11%的稅率而建議采用簡易征收的稅率5%，一般納稅人的企業(yè)是可以同時對某些特殊業(yè)務(wù)才去簡易征收的方式來征收的，雖然這一部分的銷項稅額無法抵扣，但以目前物業(yè)行業(yè)成本結(jié)構(gòu)來看，可抵扣的進項稅是無法對物業(yè)收入所繳納的銷項稅進行全額抵扣，所以對于停車租賃采用簡易征收的稅率，將會很大程度上節(jié)約物業(yè)企業(yè)的稅賦。

（二）加強發(fā)票管理

物業(yè)管理企業(yè)在推行營改增之后，還需要加強發(fā)票管理，這里所指的發(fā)票主要是針對增值稅而言的。在對這類專用發(fā)票進行管理的過程中，必須要遵循國家的相關(guān)規(guī)定，并且在管理的過程中，要對所獲得發(fā)票進行嚴格的審核和明辨真?zhèn)巍Ｍ瑫r還要對發(fā)票的處理流程加強管理，如傳遞以及作廢等。例如如果專用發(fā)票發(fā)生遺漏或者丟失等問題，就必須到相應(yīng)的稅務(wù)機構(gòu)進行備案。另外還要做好發(fā)票的管理、傳遞以及開具等環(huán)節(jié)的工作，加強管理稅收風(fēng)險。例如目前國內(nèi)大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)都是使用收據(jù)來進行水電氣等相關(guān)費用的收取，因此一般情況下就不會開具發(fā)票。物業(yè)管理企業(yè)使用這種收據(jù)就會造成納稅人無法入賬的情況，這一直是客戶和物業(yè)的矛盾沖突點，而營改增之后，這種代收代付的操作模式已經(jīng)發(fā)生了改變，物業(yè)在收取水電收入時開具增值稅發(fā)票繳納銷項稅，而取得的電力公司的增值稅專用發(fā)票可進行進項稅抵扣，有效的緩解了這一矛盾。。

（三）提高財管水平

新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)還必須樹立現(xiàn)代化的管理理念才能獲得穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。任何成功的企業(yè)都會采取措施來提升自身的經(jīng)營管理的水平，并在這個過程中將存在的問題和缺陷逐一解決，從而達到提升企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。“營改增”這一稅改牽扯到的并非公司財務(wù)部門，而與公司各方面的業(yè)務(wù)都密切相關(guān)，從業(yè)務(wù)談判，合同簽署，到物資采購，供應(yīng)商的選擇，各方面都需要扭轉(zhuǎn)原先營業(yè)稅納稅模式下的思維模式。當(dāng)然，公司的財務(wù)管理無可厚非首當(dāng)其沖，缺乏健全的財管體制，企業(yè)就不能在劇烈變動的經(jīng)濟環(huán)境中獲得穩(wěn)固的發(fā)展地位。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須采取切實有效的管理措施，提高自身的財管水平，加強財務(wù)監(jiān)督與管控，才能適應(yīng)不斷變換的市場經(jīng)濟環(huán)境，才能配合公司，為實現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)做出強而有力的保障。

三、結(jié)束語

綜上所述，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，實施營改增將是一場非常重要的改革。目前國內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)正朝著科學(xué)化、規(guī)范化、合理化的方向不斷發(fā)展，為了確保物業(yè)管理企業(yè)能在瞬息萬變的市場經(jīng)濟中保持良好的發(fā)展趨勢，就必須抓住機遇，把握時機，為促進自身的更好更快發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。

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