電子商務在房地產行業的應用研究

李濤　孫晨陽

摘要：

隨著國家經濟的發展以及2016年國家新政策的實施，房地產行業市場的急劇回溫是機遇，亦是挑戰。同時，隨著互聯網電商的迅速崛起，電子商務的巨大優勢也通過阿里巴巴，淘寶，京東，聚美優品等電子商務模式的成功盡顯無疑，也力證了電子商務在現代經濟的重要性。因此，越來越多的開發商希望結合互聯網的廣大優勢，有效地聚焦意向客戶，促進成交。

關鍵詞：房地產電子商務；互聯網營銷

中圖分類號：F49

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.17.030

1緒論

隨著科學技術的不斷發展，互聯網的廣泛應用，以信息技術為核心的電子商務模式正日益劇增地應用在各個行業當中，而淘寶，支付寶，京東，聚美優品，美團外賣等電子商務模式取得的重大成功也力證了電子商務在現代經濟中的重要性。同時，隨著國家政策的調整（例如：買二套房契稅從3%降至1%；商業貸款基準利率從6.15%降至4.9%），以及群眾消費水平的日益增長，房地產行業的再次走紅是必然也是趨勢。那么對于房地產行業來說，在地價、物價飆升，競爭樓盤大規模增多的情況下，在不影響樓盤質量的條件下，減少成本支出、促進銷售、實現資金大量回本是各大房地產企業的重中之重。

而電子商務的現代化信息管理模式，透過網絡平臺以及電子工具等技術，可以在不受時間和地域的限制下，有效地降低企業成本、掌握客戶需求、推動項目銷售，從而提高企業競爭力，因此越來越多的房地產企業研究并應用了電子商務模式。

2房地產行業電子商務模式分析

依據參與電子商務交易對象的不同，例如企業（Business）、消費者（Customer）和政府（Government），電子商務在房地產行業的主要運營模式可分為以下三種：B2C模式—Business to Customer（企業對消費者）、B2B模式—Business to Business（企業對企業）、C2C模式—Customer to Customer（消費者對消費者）。其中，B2C模式和B2B模式是房地產電商最常應用的兩種模式，B2B模式是當今電子商務發展的主流，同時B2C模式將成為未來商務發展的趨勢。而C2C模式主要是針對二手房或者是房源轉讓的交易活動。先將信息技術應用到房產置換的過程當中，通過充分整合企業的優勢資源，提高業務的快速性、準確性、有效性。

2.1B2B房地產電子商務

B2B（Business to Business）模式主要是指企業與企業之間，通過互聯網平臺進行房產交易和房產交易信息發布等活動。該模式在房地產行業中應用范圍廣，無論是從房產最初的開發建造、建材選購，還是竣工后的房屋裝潢，幾乎涵蓋了所有與房地產相關的行業。而且，B2B模式的運用，可以幫助企業之間實現資源配置的合理優化，從而降低企業營運成本、提高企業運營效率。通過互聯網（Internet）和EDI（Electrodeionization）技術，提高企業與其他供應商、生廠商之間，以及政府、銀行等機構之間的集成度，規避地域限制的問題，從而提高雙方合作的時效性。譬如，在選擇建材供應商的問題上，房地產企業可以通過廣范圍高標準的網上招標的形式，選擇出最適合企業的合作伙伴，不僅大大降低了供應鏈的直接成本與管理成本，而且提高了決策和管理的準確性和有效性。

2.2B2C房地產電子商務

B2C——Business to Customer模式，作為當今時代企業最廣泛應用的電子商務模式，是指企業通過網絡平臺或者電子工具直接面向消費者進行的交易模式。B2C模式在房地產行業的應用貫穿于企業生命周期的整個過程，其主要滲透在市場營銷與客戶服務方面。B2C模式直接面向廣大消費者，受眾范圍廣，銷售成本抵，從而形成“開發商—消費者”——“企業—顧客”的直接營銷渠道。再者，對于促銷而言，開發商通過互聯網平臺，發布大量的營銷廣告，用創新的科學技術展示樓盤效果，從視覺上吸引消費者，刺激消費。

2.3C2C房地產電子商務

C2C——Customer to Customer模式是指消費者面對消費者的一種網上交易模式，即買賣雙方通過互聯網交易平臺，自行地選擇所需商品進行購買或者競拍。典型的C2C案例有淘寶網、京東網、小米網等網站。同淘寶網一樣，C2C模式在房地產行業的應用中，也可以幫助用戶實現在平臺中，買賣雙方可自行選擇交易的日期、金額、方式等，除了出售房屋以外，還可以幫助用戶實現“貼價換房”、置換使用權等靈活實用的方式進行交易。

2.4O2O房地產電子商務

O2O模式（Online To Offline）指的是通過網絡平臺，將線下的有效資源與線上的互聯網平臺結合，幫助企業實現線上和線下的完美結合，讓顧客不僅可以在網上瀏覽、預訂、選購房源，還可以到線下樓盤展示區、樣板房，進行實地考察和購買，真正的方便顧客的同時，更從一定程度上樹立了品牌形象。眾所周知，隨著電子商務的快速發展，越來越多的網絡店面走向成功，但成功的同時，來自傳統行業的質疑也隨之而來，最大的疑慮便是產品的質量，而O2O模式則是從本質上削弱了電子商務的缺點，同時從無形資產方面幫助了企業。

3電子商務在房地產行業的現狀分析

3.1電子商務在房地產開發經營過程中的作用

3.1.1市場方面

針對房地產市場的調盤活動是推廣和營銷項目的基礎。大多的房地產企業都會在成立項目之前，為了了解市場需求，掌握客戶信息，花費巨大的人力、物力、財力進行市場調研。而電子商務范圍廣效率高的特點，可以幫助房地產企業在目標區域乃至全國范圍內掌握顧客的需求信息，為前期的市場調研節省了大量的人力財力。

3.1.2成本把控方面

成本把控主要應用在物料采購方面（比如建筑材料、施工材料、配套材料等等），不同的質量等級、產地、品牌的建材對應的價格均不等。而房地產企業不僅可以通過互聯網平臺了解不同類別的材料，還可以對比各種材料價格，擇優采購。

3.1.3廣告宣傳方面

廣告宣傳是房地產企業項目推廣的第一步，其廣范圍、新模式、準定位是做好廣告宣傳的關鍵。電子商務以互聯網為傳播媒介，運用多媒體技術、網絡技術以及影視技巧，從而達到成本低、實時有效、范圍廣、靈活度高的宣傳效果，將網絡廣告在宣傳推廣上的優勢展現無疑。

3.1.4促銷方面

房地產電子商務在銷售方面應用主要有網上訂購、團購、拍賣以及辦理購房手續等，該模式有利于客戶擴大購買渠道，節約購買時間，增大購房優惠，從而達到低成本高密度高效率的促銷成功。由于個人消費在房產購置中占多數，并且采用按揭貸款購房的占多數，因此大多企業都與不同的銀行建立了良好的合作關系、采取一定的優惠政策，開展網上信貸業務等，抓住電子商務的優勢。

3.2影響房地產電子商務發展的主要因素

3.2.1政策經濟因素

房地產行業作為國民經濟的重要支柱，其發展關系到土地、金融、住房、社會保障、國計民生等各方面政策。同樣，國家政策經濟的相關調整也決定著房地產行業的發展趨勢。例如，2013年，政府頻繁出臺多個針對房地產市場的調控政策，其中限購令，以及限貸政策打壓了房地產行業的市場需求，房地產市場逐步進入低迷期。2015年又有所轉變，央行持續降息5次；河南最先出臺農民工進城買房補貼政策：農民工進城買房可享受每平方米200元的補助；以及財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布的，2月22日起，調整房地產交易環節契稅、實行營業稅優惠政策。因此，現階段的國家政策決定著房價的回升以及房地產行業市場的再次回暖。

3.2.2社會因素

根據社會現狀的不同，群眾對于房產的需求也不同，隨著現階段人均收入以及消費水平的提升，房產電子商務的接受度也隨之走高。據2012年數據顯示，我國人均GDP達4800美元左右，而相對發展較成熟的北上廣等一線城市來說，人均GDP則達到了第二階段——商用不動產發展階段。因此，我國現階段房產市場對住宅地產、商業地產和旅游地產需求旺盛，房地產行業的市場紅利期仍在持續，房地產電子商務作為廣泛高效的營銷渠道之一，必定能在利好的市場環境中取得快速發展。

3.2.3科技因素

隨著20世紀互聯網（Internet）的普及，21世紀移動互聯網的快速發展，電子商務以及移動電子商務必然是未來經濟發展的趨勢。根據中國互聯網絡信息中心（CNNIC）最新數據顯示，截至2015年6月，我國網民人口總數約6.68億，半年共計新增網民1894萬人。網民中使用手機上網的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。由此可得，電子商務已然成為網民乃至群眾最常使用的網絡應用之一。

3.3房地產電子商務行業發展現狀

房地產網站是房地產電子商務模式的主要運營平臺與推動者。根據2013年10月的艾瑞數據顯示，房地產網站覆蓋用戶數高達4億人口。網站用戶年輕化，據顯示80后和90后就占到了百分之六十。而且這部分人群普遍既有高學歷、又熟悉互聯網，其中大學本科及其以上學歷擁有者就高達到5成。同時高學歷也成就了高收入，據統計家庭平均月收入達5989元，因此該群體對電子商務在房地產中的應用接受度高。隨著國家政策的有利化，群眾對房產的需求也日趨增高，巨大的潛在購房需求將加速房地產電子商務的發展。

根據調查問卷顯示，80后、90后將因剛性需求而成為當今時代的購房主力軍，20至35歲群體，因對房地產電子商務模式接受度高，成為房地產行業電子商務銷售中的支持者。據國家統計局數據顯示，2012年全國商品房銷售總額高達6.5萬億，其中中間渠道的傭金市場高達百億，由此可見，房地產電子商務的發展潛力巨大。

4結論

互聯網正迅猛地改變著各行各業的傳統模式，而房地產電商產品的也正不斷地升級和改變著房地產行業的營銷領域。但其互聯網思維的有效性不應只停留在口頭上。其中，大額數目交易一直是電子商務應用在房地產行業中難以突破的瓶頸，因此就目前情況來講，房地產電商只能采用“線上引流，線下導流”的形式。縱觀過去幾年屢試不爽的電子商務的快速發展以及房地產行業的再次回溫，自2014年起，萬科、碧桂園、正弘、保利等20多家房地產知名企業，不斷地加入淘寶網的賣房平臺，但起平臺的模式只是拓寬了“線上引客和線上導客”的功能。

就房地產電商的交易問題，用互聯網思維顛覆了傳統地產營銷模式之后，還需要運用互聯網思維顛覆電商中金融這一板塊。以往線上引流、線下導流的模式，可結合科學技術打造安全穩定的交易控件，實現真正意義上的房地產網購全鏈條，同時通過服務的多元化打造企業品牌，樹立企業形象。將“電商+互聯網+金融+房地產”四大頂尖行業結合在一起，是未來房地產電商以及傳統電商的重要發展方向。另外，如何順應互聯網的發展趨勢，乘上移動互聯網的快車，對于房地產開發、蓄客、營銷、銷售等各階段也有重要意義。