鄭州市老城區社區商業中心調研初探
——以保全街社區商業中心為例

田曉亮 曹坤梓 黃家源

1鄭州大學綜合設計研究院有限公司（450000） 2鄭州大學（450000）

鄭州市老城區社區商業中心調研初探
——以保全街社區商業中心為例

田曉亮1曹坤梓2黃家源1

1鄭州大學綜合設計研究院有限公司（450000） 2鄭州大學（450000）

隨著城市居民生活水平提高和生活節奏加快，在社區內解決日常生活消費的要求日漸增多，社區商業中心發展受到了全社會的廣泛關注。保全街社區商業中心是鄭州市老城區典型的社區商業中心，已經成為購物、餐飲、休閑娛樂、社區服務和酒店住宿共存的綜合型社區商業中心，但與消費升級和電商快速發展背景下的新型社區商業中心仍存在著明顯的差距。在城市更新過程中，保全街社區商業中心應通過完善功能，優化服務；線上線下協同發展和優化消費環境，營造特色，以更好的滿足居民需求。

鄭州市；老城區；社區商業中心；發展

0 引言

社區商業中心是各種業態的社區商業服務網點相對集中的商業地域，主要服務于本社區居民，以便民利民、提升社區居民日常生活服務為目標。隨著城市居民生活水平提高和生活節奏加快，對生活服務的便捷性要求越來越高，在社區內解決日常生活消費的要求日漸增多，社區商業中心發展受到了全社會的廣泛關注，已經成為一項關乎社會和諧、環境宜居、社會保障的重要民生工程，也是體現城市現代化和綜合競爭力的重要組成部分[1]。同時，隨著經濟的發展，居民消費需求顯著轉變，而網購、連鎖經營等的發展也對社區商業中心的發展產生了極大的影響。因此，我們應該對社區商業中心的發展進行必要的梳理。本文通過對鄭州市保全街社區商業中心的調研分析，探討當前鄭州市老城區社區商業中心的發展現狀、不足及趨勢，以期為社區商業中心的發展提供借鑒。

1 保全街社區商業中心概況

保全街社區商業中心位于鄭州市老城區南部，周邊主要為鐵路職工家屬院和普通居民小區，是周邊居民日常生活消費和公共活動的主要區域，是鄭州市老城區典型的社區商業中心。保全街社區商業中心主要沿保全街和慶豐街展開，呈“T”字型空間布局結構，保全街段長約480 m，有各類門店約77家，慶豐街段長約520 m，有各類門店約116家。保全街西端的世紀聯華超市是該區域的商業核心，區域內還有專賣店、專業店、菜市場、餐飲、藥店、便利店、銀行與郵政網點等。保全街社區商業中心南部為鄭鐵體育中心，有體育場、游泳館等多處體育設施；同時，世紀聯華超市旁邊的珍寶大世界是古玩一條街，為鄭州市南部重要的古玩市場，但整體上對該商業中心影響較小，由于兩者的特殊性，本次調研未將其納入研究范圍,僅在影響因素分析時，將此兩者作為重要因素納入分析過程。

2 現狀特征

2.1 商業結構

1）商業類型組成。保全社區商業中心匯集了零售、餐飲、休閑娛樂、社區服務和住宿商務5大類商業類型。從各商業類型店鋪數量占比看，經過初步統計，零售商業店鋪數量最多，約為65.8%，餐飲和社區服務商業店鋪數量相當，分別為15.3%和13.8%，休閑娛樂類店鋪占比較小，約為5.19%。零售類店鋪中，服裝鞋帽店鋪數量比重最大，約為63.6%；休閑娛樂類中，除了美容美發、健生、養生等常見類型之外，還存在音樂藝術中心、舞蹈培訓等類型的教育設施，同時，中心內還聚集了3家快捷酒店。通過對消費者消費目的調查我們發現，有購物、餐飲和休閑服務行為的消費者，分別占調研消費者總數的55.3%、26.3%和23.7%，這表明購物是該中心最主要的消費目的，但餐飲和休閑服務的比重也比較大。

2）商業業態構成。保全社區商業中心有大型超市、專賣店、專業店、食雜店、折扣店等多種業態。世紀聯華超市是商業中心內規模最大的店面，是中心的主力店。另外，從各零售業態的總體店面數量看，專業店和專賣店數量最多，分別占店面數量比為52.99%和29.91%，是中心的主要業態類型。

3）消費品檔次。該區域內雖然沒有珠寶首飾店等高檔消費品店，但經營商品單價多為100～500元，且以品牌連鎖店居多。依據美團、大眾點評等APP所提供的數據，該中心飯店餐飲的人均消費水平普遍低于50元/人，但餐飲類商業總體比重不大。同時，區域內的快捷酒店也均為中檔連鎖酒店。總體看來,保全社區商業中心是一個中檔的商業空間。

2.2 空間布局與環境

保全街社區商業中心空間布局呈以下4個特征:1）除了世紀聯華超市、鄭鐵體育中心和珍寶大世界外，主要商業與公共服務設施沿保全街和慶豐街展開，沿街設店，呈帶型發展，商業空間不完整。2）沿街商業的空間形式主要為底商住宅，受制于建筑結構，商業空間規模小、形式落后。3）鄭鐵體育中心環境較好，但管理封閉，公共性較差。中心內其他區域缺少綠化用地、休閑廣場等公共空間，街區環境營造既缺少綠化植物、景觀小品與街道家具等景觀與休息設施，廣告招牌、標識系統等也沒有統一設計，城市環境品質較差。4）商業人流與城市交通交織，相互干擾嚴重，且機動車和非機動車停車位均配置不足，停車難、亂停車現象嚴重。

3 思考與建議

綜上所述，保全街社區商業中心已經成為購物、餐飲、休閑娛樂、社區服務和酒店住宿共存的綜合型社區商業中心，兒童教育、文化休閑、社交等與消費者現代需求和現代生活方式密切相關的新商業開始萌芽，服務水平明顯提高。但保全街社區商業中心仍存在著明顯的不足，主要為:1）綜合服務能力有待提高。根據調查統計，周邊居民對中心商品種類與數量、商業配套設施的滿意度分別為48.3%和45.6%，中心內老年服務、醫療、家政服務等新型基本型設施以及高品位的社交場所、休閑健身、文化等提升型設施不足。2）受網購沖擊，中心內的零售業，尤其是服裝和日用品類店鋪經營壓力大，關店現象普遍，而餐飲、健身等行業則普遍受惠于網購的發展，經營滿意度較高。3）街區環境質量較差，公共活動空間不足，周邊居民和商鋪經營者對街區環境的滿意度分別為46.2%和35.3%。

隨著居民消費升級、網購快速發展等，老齡人口增加及80后、90后逐漸成為社會消費的主體，社區消費理念、消費行為、消費需求等正發生著顯著變化。在此背景下，鄭州市社區商業中心發展應積極轉變思路，以改善民生為導向，以構建15 min社區生活圈為指導，以居民在家門口實現日常生活的一站式消費為目標，構建功能齊全、環境優美的社區商業服務體系和公共生活中心，提升居民的幸福指數。具體發展建議為:

1）完善功能，提升服務。根據已有研究，合理的社區商業中心功能結構通常為:購物占經營面積的40%～50%,餐飲占25%～35%，休閑娛樂占10%～20%，服務占5%～10%。因此，保全街社區商業中心應適度控制零售業規模擴張，積極提高餐飲和休閑娛樂的比重，以形成合理的功能分區。同時，在社區商業中心功能構建過程中，上海、深圳等城市通常根據居民的需要程度、商品被消費的頻率，將社區商業與服務業分為基本型和品質型兩類[2]，以建立多層次的社區服務體系。前者是最基本的生活需求類型，在建設過程中必須落實，它既包括菜市場、早餐店、超市、診所、藥店等與民生密切相關的傳統服務業，也包括老年服務、兒童托管、快遞收發等新型生活服務業。后者是提高生活品質的類型，在建設過程中能夠彈性選擇，主要包括茶社、家政服務、中介租賃、休閑健身、金融服務、影院等。借鑒上海、深圳等城市的發展經驗，保全街社區商業中心應順應消費升級、家務勞動社會化和日常生活現代化的趨勢，重點完善新型基本型生活服務業，積極發展品質型服務業，形成多元化的功能，讓居民生活更便利、更豐富。

2）線上線下協同發展。近年來，電子商務快速崛起,電商已經深入到社區商業與服務的各領域，電商的快速發展給社區商業中心帶來了以下四個方面的改變:第一，部分零售業受到強烈沖擊，從而造成服裝和日用品類店鋪關店現象普遍。第二，實體商業向體驗商業轉型，與電商形成差異化發展。第三，實體商業和服務業與電商結合，進入“互聯網+”模式，通過整合線上線下資源，拓展服務內容。這不僅帶來了經營模式的轉變，也對實體商業的空間布局和空間形式產生了顯著的影響。如餐飲業，隨著外賣的發展，實體店面對區位便捷度以及店面規模的要求都發生了明顯變化。第四，借助互聯網開展新型社區服務，如萬科的“住這兒”、招商地產的“招商到家匯”，提供了物業服務、到家宜居等常規服務，以及生鮮果蔬、糧油食品等的線上采購，還為用戶整合了社區商業信息，這也影響著社區商業中心的發展模式。

基于以上電商發展帶來的變化，保全街社區商業中心一方面應順應消費升級的趨勢，積極引導實體商業向休閑娛樂、文化社交等體驗商業轉型，與虛擬商業錯位競爭；另一方面，應鼓勵虛擬商業發展，并推動線上線下商業融合，建設實體商業與虛擬商業協同發展的新型商業模式。在此過程中，結合街區改造，保全街社區商業中心更新應增加“互聯網+”模式下的家政服務、中介租賃、快遞收發等新功能空間，探索“互聯網+”模式下的商業布局模式、空間形式與規劃控制指標體系，促進社區商業轉型升級。

3）優化環境，營造特色。消費升級的背景下，社區商業中心的環境營造呈現著人性化、景觀化和體驗化的趨勢[3]，基于此，保全街社區商業中心環境更新應重點考慮以下三個方面：首先，建立共享、開放的區域公共空間體系。本著開放街區的理念，未來重點考慮將鄭鐵體育中心向周邊居民開放，使其轉變為區域的文體與戶外活動中心，從而使保全街社區商業中心形成以鄭鐵體育中心為中心，連接各商業網點的完整的公共空間格局，修復封閉、獨立的城市空間結構，提高空間共享性與城市資源的利用效率。其次，提升環境品質。通過對建筑立面、廣告招牌、綠化景觀、地面鋪裝、休息設施、景觀小品、標識系統、照明燈飾等的統一規劃，增加空間環境的舒適性、趣味性與景觀性，使景觀塑造與商業功能融為一體，從而形成一系列美好的城市景觀。再者，挖掘區域特色，通過營造特定的文化主題，營造城市空間特色，并增加戶外公共活動的樂趣。保全街社區商業中心可以重點挖掘鐵路文化，并通過主題化故事、景觀元素等要素的個性化設計加以展現，構建特色鮮明的社區公共中心。

4 結語

保全街社區商業中心已經成為購物、餐飲、休閑娛樂、社區服務和酒店住宿共存的綜合型社區商業中心，但與消費升級和電商快速發展背景下的新型社區商業中心仍存在著明顯的差距。在城市更新過程中，保全街社區商業中心應以構建15 min社區生活圈為指導，積極引導中心轉型升級，提升服務水平。保全街社區商業中心升級發展的主要內容為:構建合理的功能結構，增加新型基礎型生活服務業，引導品質型服務業發展；促進線上線下協同發展，探索新的空間發展模式及規劃控制指標；以及建設共享、開放的區域公共空間體系和提升環境品質與城市特色。

[1]朱頌梅.中國城市社區商業的發展趨勢及對社會的整合作用[J].商貿流通，2013(29)：40-42.

[2]李炅之,王夢珂,何丹.社區商業模式選擇的思考——以蘇州工業園區鄰里中心為例[J].世界地理研究,2010(12):138-144.

[3]季松.消費時代城市空間的體驗式消費[J].建筑與文化,2009(5):68-70.