淺談代建工作中應注意的一些問題

劉建華

廈門市同安區建設發展有限公司（361000）

淺談代建工作中應注意的一些問題

劉建華

廈門市同安區建設發展有限公司（361000）

隨著代建制的不斷完善，政府投資項目的不斷增加，政府對代建工作也提出了更高的要求，因此代建單位需進一步加強管理，不斷總結經驗教訓，提升代建管理水平。這里結合筆者的工作經驗，就代建工作中應注意的一些問題進行總結分析，以提高政府投資項目的質量和效益。

代建工作；注意；問題

1 處理好“建設項目可行性研究報告審批”和“項目初步設計方案確定”二者之間的關系

項目可行性研究報告的審批一般由項目所在地的發改部門審批，投資超過一定規?；驅徟块T認為有必要的，發改部門將委托工程咨詢機構進行項目評估、評審。而初步設計方案一般需經項目建設單位、使用單位及政府各級審批部門審核確定。項目設計方案決定項目的建設規模、總投資，其最終確定影響工程可行性研究報告的定稿、審批。沒有處理好二者的關系，將造成初步方案設計、可行性研究報告編制、審批工作的重復，延誤代建項目前期工作的推進。筆者負責的某安置小區二期項目前期代建工作，該項目總建筑面積約9 7780 m2，容積率為2.21，估算總投資約3.8億元，主要建設安置房及配套設施，根據項目當地要求，項目經區發改部門在“多規合一”業務協同平臺策劃生成并列入區級基建項目前期工作計劃后，可開展可行性研究報告編制工作，總投資超過3 000萬元的項目需由發改部門委托工程咨詢機構進行評審，評審通過后發改部門給予批復工程可行性研究報告。該項目2017年3月在“多規合一”業務協同平臺策劃生成，工程可行性研究報告在編制過程中，對項目的需求做了大量的調查研究，最終根據各地質災害點安置戶需求及安置房一期項目剩余房源統籌考慮后，確定建設規模及總投資。2017年5月工程可行性研究報告通過評審，2017年6月在該項目申報項目工程可行性研究報告審批的過程中，區級人民政府印發了 《區級財政性投資基建項目管理暫行辦法》的通知，要求設計方案需按相關權限經區黨、政會議研究通過。政府為提高土地利用率，最終經會議研究確定，將該項目容積率由2.21提高至3.0，安置房由高層建筑調整為超高程建筑，增加建設規模及總投資。因此，已完成的初步設計方案及工程可行性研究報告編制、評審工作需重頭再來，增加了各單位的工作量，造成項目前期工作的延誤。

2 做好項目投資概算審查，避免漏項少算

建設項目概算總投資一般包括建安工程費、設備購置費、工程建設其他費用、預備費等，它能比較全面、具體地反映整個工程建設費用，所以代建工作中，應做好對概算的初步審核，通過審核對原概算進行補充、調整和完善，使批準后的概算真正符合工程建設實際情況，從而避免漏項少算的現象發生。因建筑安裝工程費的漏項少而影響項目建設進度問題，在項目完成施工招標、建設施工過程中將暴露出來。因政府投資建設項目概算調整需按權限層層審批，通常需先調整、補充設計，再編制預算、上報政府審批，所需時間較長，因此影響施工進度。實際工作中根據項目的具體情況，編制的概算應注意納入以下項目:

1）項目用水、用電的接引所需的費用，包括施工用水、用電。

由于部分設計單位對建筑紅線范圍外的設計不夠重視，造成項目用水、用電的接引設計深度不足，用水、用電的接引在圖紙中通常表達為“接市政用水”、“接市政用電”，在沒有明確接引點及路徑、無詳細設計的情況下，此部分費用在概算編制時通常遺漏少算。我司代建的區級福利院、地質災害點移民集中安置房等項目，分別處于遠離城區中心的邊遠山區及城郊結合部，在項目周邊道路等配套設施未形成的情況下，項目周邊的水源水壓低且極不穩定，二個項目均采用增設室外消防水池及二次供水的方式才能滿足消防及生活用水需求。因此該項目所處位置的用水、用電環境決定項目供水、供電方案，造成接水、接電所需的費用較高，對概算總投資額影響大，在設計階段若沒有進行充分的勘察研究并深化設計，將造成概算編制的漏項少算。

根據現行施工招標文件及施工合同范本專用條款關于發包人工作的約定，發包人應將施工所需的水、電等接至施工場地，一些項目在完成施工招標、施工單位即將進場施工時，才發現發包人未解決施工用水、用電問題，無法施工。因此作為政府投資建設工程項目發包人的代建單位，應要求概算編制單位充分考慮施工用水、用電接引方案，估足費用，并在工程開工前及時申請施工用水、用電，滿足施工需求。

2）構成工程建設其他費用的各項費用。

政府投資的房屋建筑項目概算中的工程建設其他費用包括前期工作咨詢費、建設單位管理費（代建費）、工程監理費、勘察測量費、設計費、招標代理服務費、環境影響評價費、地震安全性評價費、水土保持咨詢服務費、地質災害危險性評估費、節能專篇編制費等，編制概算時應結合項目實際情況及本地區的有關規定、取費依據，列齊費用項目、估足各項費用。如筆者曾負責的某區地質災害點移民集中安置房項目屬于保障性住房且涉及占用林地，因此概算中除上述提及的一些工程建設其他費用外，還包含占用林地可行性研究報告編制費、白蟻防治費、燃氣工程建設費、有線電視建設費、公共維修基金、房產測繪費、社會穩定風險評估費等。

3 督促設計單位做好限額設計

因設計單位在投資控制工作方面相對薄弱，一些設計單位造價管理方面的業務人員水平不高或欠缺經驗，有的甚至沒有造價管理人員，有的設計單位將設計概算委托其他單位編制，造成施工圖設計和投資控制工作脫節，最終根據設計成果編制的預算超概算。此時再來調整設計就異常困難且影響建設進度，因此應大力要求設計單位必須進行限額設計?？稍谠O計合同中約定設計及變更的限額，超出部分對設計費按一定的比例進行扣減，以此要求設計單位在設計工作時必須謹慎、細致，以減少投資，避免不必要的變更，加快項目進度。

4 工期緊、結構復雜的項目合理劃分工程施工標段，設計、招投標、工程施工同步推進

政府投資的建設項目有學校、醫院、展館、氣象站、福利院、保障性住房等房屋建筑項目，也有道路、環境整治、景觀提升、公園等基礎設施項目，種類繁多，建設規模大小不等。其中有些項目屬于政績工程、標志性建筑，備受地方政府領導關注，常被納入地方重點項目，進行督查、督辦。這些項目體量大、結構復雜，急于建成投入使用，在工期緊迫的情況下，精心規劃項目建設進度，合理劃分工程施工標段，按各專業間的先后邏輯順序組織設計、招標、施工，交叉作業，充分利用工作面以提高效率顯得十分重要。筆者曾負責代建的某區級文化中心，總建筑面積30 241 m2，總投資約1.3億元，主要建設科技館、圖書館、文化館及影劇院，該項目被地方政府確定作為第十一屆中國戲劇節的演出場館之一，必須在規定的時間內建成投入使用。該項目定額工期為760 d，經專家論證后壓縮為450 d，在工期緊、任務重的情況下，項目分為主體建筑、二次裝修、舞臺工藝、建筑聲學、建筑智能化、室外景觀六個部分進行設計施工劃分為主體工程、二次裝修、舞臺機械及幕布、舞臺音響、舞臺燈光、智能化、空調設備、電梯、夜景等多個標段，參建單位多達三十余家。項目建設過程中始終以經專家論證的工期為目標，以±0.00以下結構、主體混凝土結構、屋面鋼結構、內外裝修、設備安裝為主要時間節點，各子項設計、招投標、施工交叉同步進行。該項目在施工階段，及時確定材料與專業施工隊伍，施工單位加班加點，主體結構、裝修與設備安裝交叉分段施工，代建及監理單位常駐項目現場，統一協調，綜合管理，通過各參建單位的共同努力，項目按時完成投入使用。

5 竣工財務決算及時辦理

政府投資項目在資金撥付過程中，財政部門一般會預留一部分資金待項目竣工財務決算完成、工程保修期滿后撥付。項目竣工財務決算辦理是否及時，也成為考核代建單位的指標之一。例如，廈門市同安區政府規定，代建單位應在項目完工、可投入使用后3個月內報送工程竣工決算，工程竣工決算經財政審核后15個工作日內完成竣工財務決算編制報審工作，否則每延遲一個月將扣減代建管理費的10%。因此代建單位對辦理項目竣工財務決算工作應引起重視，該工作對計取代建管理費來說事半功倍，不僅可以確保代建工作的付出得到回報，還可以及時申請項目剩余資金用于支付工程尾款，緩解施工單位的資金壓力，一定程度上避免了年終歲末工人討薪及勞資糾紛事件的發生。

總之，投資、進度、質量控制是代建工作的主要內容，代建管理人員應通過項目管理實踐，改進代建管理的薄弱環節，豐富管理經驗，提升管理水平，以滿足政府投資項目高質量、高效益的要求。