我國主要城市房價與其影響因素的相關(guān)性分析

王琳　陳冰凌　馮媛媛

摘要：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的制定，需要考慮房價的變化及其影響因素。筆者以全國部分省會城市為研究對象，通過對2000-2014年間城市住房價格與人口、GDP等影響因素的相關(guān)分析，得出不同城市與住房價格相關(guān)度最高的影響因子。并根據(jù)相關(guān)度最高的影響因子將城市分類，為制定差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞：住宅房價；影響因子；相關(guān)度；分類；決策

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-0000-01

房地產(chǎn)是關(guān)系我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對金融穩(wěn)定以及眾多行業(yè)發(fā)展的作用舉足輕重。由于我國人口分布不均勻，房地產(chǎn)發(fā)展的地域性很強，“一刀切”房地產(chǎn)政策在抑制一線城市房價以及去三四線城市庫存方面的效果不容樂觀。因此實施進一步精細化、差別化的政策才能更好地對房價進行調(diào)控。基于此，筆者根據(jù)城市差異來研究商品住房價格變化與其影響因素的相關(guān)性程度，并根據(jù)相關(guān)性分析結(jié)果將各城市分類歸納，為國家制定地區(qū)差別化房產(chǎn)政策提供決策依據(jù)。

一、房價的影響因素

影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，房地產(chǎn)兼具消費品和投資品的屬性。當作為消費品時，其價格受供給與需求的影響；當作為投資品時，其價格主要受收入和利率的影響。[1]同時房地產(chǎn)的價格也會受到國家宏觀經(jīng)濟與政策的影響。因此，在綜合前人研究的基礎(chǔ)上，考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文將影響房價的因素分為供給方、需求方，以及宏觀經(jīng)濟三方面。

1.供給方面

（1）房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額。從理論上看，房地產(chǎn)投資增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給的增加，在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下，房價將下降。因此預(yù)期房地產(chǎn)投資的增長和房價的增長呈反方向變動。

（2）住宅竣工面積。反映了對房屋數(shù)量的供給，同樣適用于微觀經(jīng)濟中供需理論。

2.需求方面

（1）總?cè)丝凇Ｒ欢▍^(qū)域內(nèi)人口數(shù)量越多，對住房的剛性需求越大，這種需求體現(xiàn)在購房上與房屋租賃上，房屋租賃市場的活躍會進一步影響住宅銷售市場。

（2）非農(nóng)業(yè)人口比例。非農(nóng)業(yè)人口多居住于城市，一般而言經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)非農(nóng)業(yè)人口比重越高。考慮到一個地區(qū)城市和農(nóng)村住房價格相差往往較大，從而預(yù)期非農(nóng)業(yè)人口比重越高，該地區(qū)房價越高。

（3）人均可支配收入。隨著人均可支配收入的增加，人們的物質(zhì)生活水平也在不斷地提高，因此人們要求改善目前居住條件的要求也在提高，從而對新建住房的需求增加，在一定程度上將推動房價的上漲。

3.宏觀經(jīng)濟

GDP是反映整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟背景的指標之一。經(jīng)濟形勢的看好，會吸引更多投資，同時經(jīng)濟形勢的走好會激勵人們的預(yù)期，增加住宅的購置。通常認為經(jīng)濟增長形勢越好，房價上漲的可能性就越大。

二、影響因素的相關(guān)性分析

通過對中國統(tǒng)計年鑒、中國房地產(chǎn)年鑒中數(shù)據(jù)的整理，筆者對數(shù)據(jù)較為齊全的29個省會城市2000-2014年間的數(shù)據(jù)進行了處理，通過SPSS軟件進行皮爾森系數(shù)相關(guān)性回歸，得出了影響不同城市商品住宅房價的因素中與房價相關(guān)性最高的因素，如下表。

分析表一可得，29個城市主要分為兩大類。一類是廣州等13個城市的商品住房價格與GDP相關(guān)性最高；另一類是天津等8個城市的商品住房價格與人均可支配收入相關(guān)性最高。

居民可支配收入是指家庭總收入扣除一切必要開支外可以任意支配的部分，直接反應(yīng)了居民對住宅的購買能力。可支配收入對住宅價格的影響度由收入水平和消費支出結(jié)構(gòu)決定。如果低收入家庭的收入增加，由于物質(zhì)生活比較匱乏，則增加的收入主要用于衣食等基本生活物質(zhì)的改善；如果中等收入家庭的收入增加，由于其物質(zhì)生活有了較好的基礎(chǔ)，他們更愿意將增加的收入大部分用于居住條件的改善；對于高收入家庭，他們的衣食住行都得到較充分滿足，其收入增加的部分主要用來投資，若這部分資金不流入住宅市場，則不會對住宅價格造成直接影響。[2]

國內(nèi)生產(chǎn)總值是反映整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟背景的指標之一。當經(jīng)濟繁榮時，表現(xiàn)為國民生產(chǎn)總值迅速增長，反映為居民的可支配收入的提高，即住宅購買力相應(yīng)提升，使得住宅的有效需求相應(yīng)增加；同時，經(jīng)濟的繁榮也會促使開發(fā)商擴大投資規(guī)模，增加住宅供給。因此，經(jīng)濟增長從需求和供給兩方面影響住宅價格，使住宅市場行情上漲。

綜合來看，我國對于住宅市場的研究還不夠成熟和深入，但伴隨著對住宅市場深入系統(tǒng)的研究，在了解各地區(qū)房地產(chǎn)市場的特點之后，精細化、差別化的房地產(chǎn)政策的實施將不再遙遠。

參考文獻：

[1]肖磊，肖佳文，辜佳新，李麗.房價影響因素與地區(qū)房價差異分析——基于30個省會城市的截面數(shù)據(jù)[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2011，35：103-105.

[2]劉輝.武漢市商品住宅價格變動的影響因素與預(yù)測研究[D].武漢科技大學，2010.