新常態下房地產企業成本控制策略研究

汪 喬

北京中鐵悅誠投資管理有限公司

新常態下房地產企業成本控制策略研究

汪 喬

北京中鐵悅誠投資管理有限公司

我國已經進入經濟“新常態”，新的經濟形勢下房地產市場面臨著巨大挑戰，房地產企業的成本控制是房地產企業獲得利潤的重要途徑，也是房地產企業經營方式改革的關鍵點。在成本控制過程中，企業的制度建設、信息建設、人力資源建設以及項目各個階段的流程控制都發揮著重大的作用。

新常態；房地產；成本控制；策略

1 引言

我國經濟進入“新常態”后，轉變經營方式，控制成本成為房地產企業生存發展的重要途徑。目前房地產開發企業普遍存在成本控制方法落后的情況。在競爭日益激烈的經濟環境下，尋找有效、科學的成本控制方法對于房地產企業的發展具有重要的促進作用[1]。

2 我國房地產企業成本控制中存在的問題

(1)對成本控制認識不足。普遍通過擴大投資規模來增加企業利潤，忽略了企業內部其他因素對成本費用的影響，出現一些環節控制不足，其他環節過度控制的情況[2]。

(2)成本控制制度體系不健全。權責劃分不夠明確，管理缺乏制度化，部門間的協同意識差，造成內部成本消耗比較大。工作一旦出現偏差，就會帶來巨大的經營和財務風險。

(3)成本控制監督模式不健全。管理層對于成本控制工作的關注僅僅停留在財務報表上，并沒有結合設計、施工等環節進行系統的、針對性的控制工作。考評機制和監督模式的不健全也降低了整個企業成本控制工作的執行效率[3]。

3 成本控制策略研究[4][5]

3.1 完善成本控制組織架構，提升企業內部各組織的聯動性

企業以總經理為成本管理核心，積極做好項目開發過程中的成本管理協調工作，理順各部門之間的成本管理關系，明確各部門的管理權責，針對具體項目由各部門抽調專業人員組建成管理小組，以提升各部門之間的成本管理聯動性。

3.2 構建成本管理信息系統

利用現代信息技術構建成本信息系統，對信息進行科學的、高效的、連續性的、全面的處理和分析。信息處理的內容應該包括：項目預算系統、項目成本系統、資金管理系統、銷售系統、人力資源管理系統、客戶管理系統等。

3.3 建立各成本要素之間的協同管理機制

(1)前期策劃階段。項目開發要考慮邊際成本、地理位置、規模以及投資概算等。通過市場調研提出方案，在進行可行性目標的論證后項目進入立項階段。立項階段要對項目進行全面的成本預算，并以此為基礎設計市場推廣等相關方案。成本控制要注重工程項目的可持續性，注重從靜態成本到動態成本的有效控制，把資金合理分配在各個環節，保證項目開發的正常資金流，保證項目正常順利進行。

(2)方案設計階段。方案設計階段卻決定著整個項目的建設成本，對項目整體影響較大。企業要隨時與設計單位就建筑類別、建筑風格、設計流程等方面進行廣泛溝通，確保在設計的過程中沒有疏漏。

(3)項目施工階段。首先，要嚴格規范招標管理，從源頭上控制成本；其次，各部門在施工過程中要協同合作，確保工程進度與工程質量。財務部門要詳細地分化預算成本支出與實際的成本支出；采購部門要在保證貨物質量的前提下控制成本；在項目施工與結算的同時，工程部門和財務部門要定期把詳細信息上報給高層，讓高層隨時知道項目開發進程。在施工過程中要緊緊圍繞質量、時間、材料這三點來開展工作。

(4)竣工驗收階段。如果通不過竣工驗收，企業就必須對項目進行整改，整改必然會產生相關成本，同時也會面臨很高的延期交付賠償風險。所以要做好項目驗收工作，并提前做好已完工合格施工內容的結算工作，為后續的竣工結算奠定基礎。房地產企業應將最終結算與事前預算的誤差控制在5%之內4]。

(5)銷售階段。銷售階段是項目資金回籠，成本控制最終得以實現的階段。大部分房地產的銷售階段在項目立項后便開始了。銷售策略既要吻合市場又要根據項目運轉的實際情況來變通。銷售要注重企業的信譽，一些違背市場秩序的營銷途徑從長遠看不利于企業發展。

3.4 加強人力資源建設和激勵制度建設

(1)建立綜合素質評價體系。建立合理的綜合素質評價體系，可以客觀對員工的綜合素質進行評價，根據員工的學歷、專業、職業經歷、性格，興趣、愛好等進行工作分配，從而提高工作效率。

(2)建立績效考評制度。建立公平公正合理的績效考評制度是激勵機制的核心。通過適時合理的獎勵，調動員工的積極性，吸引人才、留住人才。

(3)人本管理與倫理管理。定期從思想認識、工作方式方法、處事技巧等方面對員工進行專業系統的培訓。重視員工價值、給員工充分展現和發展自我的平臺，尊重員工的合理需求，讓員工形成對企業的歸屬感、自信心和榮譽感，從而調動員工的積極性和創造精神。

3.5 構建成本管理自循環系統

及時總結成功與失誤的經驗教訓，構建成本管理自循環系統，使得企業找到最適合自己的成本管理措施，為后續的成本管理工作奠定基礎，為企業風險防控提供有力支持。

4 結語

房地產企業的成本控制是房地產企業經營方式改革的關鍵點。成本控制工作是一個長久的、連續的、企業全員參與的過程。在成本控制過程中，企業的制度建設、信息建設、人力資源建設以及項目各個階段的流程控制都發揮著重大的作用。企業應該結合市場環境和自身資源條件的變化，在成本控制執行的過程中不斷完善控制方法與模式，從而提高房地產企業的市場競爭力。

[1]宋述輝.對房地產企業成本控制的思考[J].商,2014(15):75～79.

[2]許田中.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].會計師,2014(24):13～15.

[3]劉永江.價值工程方法房地產項目設計階段成本控制[J].中華民居(下旬刊),2014(5):38～40.

[4]李小敏.全成本管理體系在房地產企業開發項目中的應用[J].財務成本管理,2006(8):55～57.

[5]王晨元.新經濟形勢下房地產企業成本控制研究[D].首都經濟貿易大學,2015